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Anlage 1 - Jahresabschluss 2016

                                    
                                        JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2016

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I.

Bilanz zum 31. Dezember 2016

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2016

III. Anhang des Jahresabschlusses 2016

IV. Lagebericht 2016

V. Kennzahlenübersicht

VI. Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2016 / Ergebnis 2016

2016

I. Bilanz zum 31. Dezember 2016
AKTIVSEITE

2016
€

2016
€

2015
€

A. Anlagevermögen
I.

Immaterielle Vermögensgegenstände

II.

Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen

III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen

45.330,05

14.336,08

290.251.898,20

260.390.767,01

15.081.214,97

16.612.136,09

895.871,98
12.091.409,00
474.881,00

29.087,28
12.589.865,00
510.270,12

64.695,18
11.535.019,28
257.829,15
6.421,36

330.659.240,12

67.988,33
20.217.759,66
84.600,71
0,00

25.000,00
1.836,80

26.836,80

25.000,00
2.073,78

330.731.406,97

310.543.884,06

13.027.384,51

12.077.830,55
14.211,17

Anlagevermögen insgesamt

B. Umlaufvermögen
I.

II.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
2. Andere Vorräte
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
5. Sonstige Vermögensgegenstände

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben

13.012.609,71
14.774,80

357.151,78
25.913,91

157.423,45
136.928,20

262.876,29
969.403,33
407.995,92

2.023.341,23

142.146,73
809.603,71
227.012,50

4.793.299,84
3.191.884,43

7.985.184,27

6.204.151,26
2.917.383,62

109.739,00
0,00

109.739,00

146.819,00
16.733,00

353.877.055,98

333.394.127,25

C. Rechnungsabgrenzungsposten
1.
2.

Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

2016

PASSIVSEITE

2016
€

2016
€

2015
€

A. Eigenkapital
I.

Gezeichnetes Kapital
./.

Nennbetrag eigener Anteile

16.100.000,00
8.000.000,00

Ausgegebenes Kapital
II.

Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen

8.050.705,89
752.063,57
69.194.283,72

III. Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt

16.100.000,00
8.100.000,00

8.000.000,00

8.100.000,00

8.100.000,00

77.997.053,18

8.050.705,89
752.063,57
63.623.331,88

7.569.390,67

5.570.951,84

93.666.443,85

86.097.053,18

2.995.452,69

72.841,00
728.529,67
2.087.645,25

B. Rückstellungen
1.
2.
3.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen

67.224,00
1.296.213,19
1.632.015,50

C. Verbindlichkeiten
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundene
Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten

230.698.842,30
8.881.878,01
13.649.960,92
510.911,26
1.528.365,87
470.879,31
183.972,87

218.798.620,11
9.501.958,04
13.116.449,42
339.073,49
800.042,16

255.924.810,54

84.615,68
183.544,35

1.290.348,90

1.583.754,90

353.877.055,98

333.394.127,25

davon aus Steuern:
180.551,84 €
Vorjahr 162.018,89 €

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

2016

II. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2016

2016
€
1.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

2016
€

48.868.705,42

43.505.568,31
201.801,09
1.348.067,20

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

934.779,16

657.169,33

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

574.090,09

745.233,36

4.

Sonstige betriebliche Erträge

1.950.339,52

1.510.892,64

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

2.

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

46.858.014,21
237.043,60
1.773.647,61

2015
€

21.039.577,07
52.264,88

19.913.361,68
21.091.841,95

50.386,60

31.236.072,24

28.004.983,65

2.663.903,33
871.635,30

2.644.160,83
3.535.538,63

866.305,38

11.743.232,43

10.460.024,32

1.785.112,39

1.802.059,54

davon für Altersversorgung:
316.955,89 €
Vorjahr 318.340,50 €
8.

9.

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Gewinnabführung
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

0,00

77.359,11

427.659,74

352.666,84

120,92

260,34

25.610,40

453.391,06

47.942,68

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

4.803.024,90

5.217.884,52

15. Steuern vom Einkommen und Ertrag

980.394,41

717.602,65

16. Ergebnis nach Steuern

8.842.160,54

6.775.175,38

17. Sonstige Steuern

1.272.769,87

1.204.223,54

18. Jahresüberschuss

7.569.390,67

5.570.951,84

III. Anhang des Jahresabschlusses 2016
A. Allgemeine Angaben
Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS), Ulm ist beim Amtsgericht Ulm unter
Nummer HRB 1268 eingetragen.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des
Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes
betreffend der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt
Die UWS ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß § 267 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB
aufgestellt.
Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom
17. Juli 2015 wurde beachtet.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde erstmalig unter Anwendung des BilRUG gemäß Art. 75 EGHGB
aufgestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend
linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei wird entgeltlich erworbene Software über eine
betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 4 bzw. 5 Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme bildet die
Software mit Anschaffungskosten unter 150,00 €. Diese werden sofort in voller Höhe
aufwandswirksam erfasst.
Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer
Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen
grundsätzlich zeitanteilig. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren
Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich
dauernder Minderung vorgenommen.
Aufwendungen für umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche
Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden
wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die
Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die
Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme auf einen Zeitraum
zwischen 30 und 40 Jahren neu festgelegt.
Der angemessene Teil der Kosten der Allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum der
Herstellung entfallen, wurden aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche
Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Wohnbauten
Wohnbauten nach Modernisierung
Geschäfts- und andere Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung

40 bis 50 Jahre
30 bis 40 Jahre
25 bis 50 Jahre
30 bis 50 Jahre
20 Jahre
4 bis 10 Jahre

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bis zu Anschaffungskosten von 150,00 €,
die einer selbständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand
erfasst, wenn die Nettoanschaffungskosten 150,00 € nicht übersteigen. Für geringwertige
Wirtschaftsgüter, deren Nettoanschaffungskosten mehr als 150,00 € und bis zu 1.000,00 € betragen,
wird ein jährlicher Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre
gewinnmindernd aufgelöst.
Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten
bewertet. Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen sonstigen Ausleihungen sind grundsätzlich zu
Ihrem Nominalwert bilanziert.
Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie wurden
mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.
Die Ermittlung der Anschaffungskosten bei den anderen Vorräten erfolgt anhand der FiFo-Methode
(First in - First out).
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert angesetzt. Bei
Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene
Wertabschläge vorgenommen. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Zur Abdeckung
des allgemeinen Kreditrisikos wird eine Pauschalwertberichtigung auf die nicht einzelwertberichtigten
Forderungen gebildet.
Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.
Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt,
soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem
bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die
Kosten werden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.

Die Posten des Eigenkapitals sind zu Nennwerten angesetzt. Die Nennwerte für erworbene eigene
Anteile werden gemäß § 272 Absatz 1a HGB von dem Posten "Gezeichnetes Kapital" abgesetzt.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß
Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck
(2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von 2,90 % (Stand
Dezember 2016, Restlaufzeit 5 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,50 % p.a., die
Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % berücksichtigt.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit
entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichem, durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen zehn Geschäftsjahre abgezinst.
Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen
Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen
abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende
objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.
Rückstellungen für Verpflichtungen aus Altersteilzeit werden nach Maßgabe des Blockmodells
gebildet. Die Bewertung der Rückstellungen für Altersteilzeit erfolgt unter Zugrundelegung eines
Rechnungszinssatzes von 0,0 % p.a. und auf der Grundlage der Richttafeln 2005 G von Dr. Klaus
Heubeck nach versicherungsmathematischen Grundsätzen. Bei der Ermittlung der Rückstellungen für
Altersteilzeitverpflichtungen wurden jährliche Lohn-, Gehalts- und Rentensteigerungen von jährlich 2,5
% zugrunde gelegt. Die Rückstellungen für Altersteilzeit wurden für zum Bilanzstichtag bereits
abgeschlossene Altersteilzeitvereinbarungen gebildet. Sie enthalten Aufstockungsbeträge und bis zum
Bilanzstichtag aufgelaufene Erfüllungsverpflichtungen der Gesellschaft.
Für Aufbewahrungspflichten von Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen in
Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im
Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf
Ausgaben entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres anfallen, wird
mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn
Geschäftsjahre abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse und Wohnrechte werden
entsprechend dem jeweiligen Bindungszeitraum anteilig ertragswirksam aufgelöst. Die Zuschüsse
weisen Restlaufzeiten von 2 bis 29 Jahren auf.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres nachfolgend dargestellt:

Stand zum
01.01.2016

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
6. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
191.750,88

€
44.731,97

455.777.695,90

Anschaffungs- und Herstellungskosten
Umbuchungen
Abgänge
Zugänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen

€

Stand zum
31.12.2016
€
236.482,85

0,00

0,00

0,00

0,00

19.737.525,15

344.546,86

19.678.782,13

0,00

0,00 494.849.456,32

45.136.411,25

0,00

6.853,79

0,00

0,00

0,00

45.129.557,46

29.087,28
14.414.514,67
640.822,99

1.441.510,80
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

574.726,10
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

895.871,98
14.414.514,67
640.822,99

1.499.046,78
20.217.759,66
84.600,71
0,00
537.799.939,24

40.411,85
8.755.565,85
2.084.243,63
6.421,36
32.065.678,64

7.030,04
0,00
0,00
0,00
358.430,69

0,00
0,00
0,00
0,00
19.678.782,13

0,00
17.438.306,23
1.665.749,80
0,00
19.678.782,13

0,00
1.532.428,59
0,00 11.535.019,28
0,00
503.094,54
0,00
6.421,36
0,00 569.507.187,19

25.000,00
2.073,78
27.073,78
538.018.763,90

0,00
0,00
0,00
32.110.410,61

0,00
236,98
236,98
358.667,67

0,00
0,00
0,00
19.678.782,13

0,00
0,00
0,00
19.678.782,13

0,00
25.000,00
0,00
1.836,80
0,00
26.836,80
0,00 569.770.506,84

Stand zum
01.01.2016

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
7. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen
III.Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
177.414,80

€
13.738,00

195.386.928,89

(kumulierte) Abschreibungen
Abgänge
Umbuchungen
Zugänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen

€

Stand zum
31.12.2016
€
191.152,80

Buchwert
31.12.2016
31.12.2015

€
45.330,05

€
14.336,08

0,00

0,00

0,00

0,00

9.378.590,25

167.961,02

0,00

0,00

0,00 204.597.558,12 290.251.898,20 260.390.767,01

28.524.275,16

1.528.088,67

4.021,34

0,00

0,00

0,00

30.048.342,49

15.081.214,97

16.612.136,09

0,00
1.824.649,67
130.552,87

0,00
498.456,00
35.389,12

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
2.323.105,67
165.941,99

895.871,98
12.091.409,00
474.881,00

29.087,28
12.589.865,00
510.270,12

1.431.058,45
0,00
0,00
0,00
227.297.465,04

43.705,00
0,00
245.265,39
0,00
11.729.494,43

7.030,04
0,00
0,00
0,00
179.012,40

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
1.467.733,41
64.695,18
67.988,33
0,00
0,00 11.535.019,28 20.217.759,66
0,00
245.265,39
257.829,15
84.600,71
0,00
0,00
6.421,36
0,00
0,00 238.847.947,07 330.659.240,12 310.502.474,20

0,00
0,00
0,00
227.474.879,84

0,00
0,00
0,00
11.743.232,43

0,00
0,00
0,00
179.012,40

0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
25.000,00
25.000,00
0,00
0,00
1.836,80
2.073,78
0,00
0,00
26.836,80
27.073,78
0,00 239.039.099,87 330.731.406,97 310.543.884,06

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen und
Beteiligungen (Anteilsbesitz) - d.h. die Unternehmen, an denen die Gesellschaft direkt oder indirekt
eine Beteiligung im Sinne des § 271 HGB hält - setzen sich wie folgt zusammen:
Anteilsbesitz
UWS Service GmbH, Ulm

Höhe am Kapital
100%

Eigenkapital
Ergebnis*
25.000 € 427.659,74 €

Stichtag
31.12.2016

* Ergebnis vor Gewinnabführung
Im Posten unfertige Leistungen sind 13.012.609,73 € (Vorjahr 12.077.830,55 €) noch nicht
abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.
Mit
Ausnahme
der
nachfolgend
dargestellten
Forderungen
Vermögensgegenstände sind alle Weiteren innerhalb eines Jahres fällig.
Sonstige Vermögensgegenstände

und

sonstigen

215.391,48 €
(Vorjahr 212.540,67 €)

Es bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus dem Lieferungs- und
Leistungsverkehr in Höhe von 504.064,03 € (Vorjahr 456.936,87 €), aus der Gewinnabführung von
427.659,74 (Vorjahr 352.666,84 €) und aus Steuern von 37.679,56 € (Vorjahr 0,00 €).
Außerdem wurde ein Cap zur Zinssicherung abgeschlossen. Die Capprämie war im aktiven
Rechnungsabgrenzungsposten enthalten (Buchwert 0,00 €) und wurde auf die Dauer der Laufzeit
bis 01.12.2016 abgeschrieben.
Eigenkapital
Das im Handelsregister eingetragene und voll eingezahlte Kapital beträgt 16.100.000,00 €.
Zum Bilanzstichtag ergeben sich ausschließlich aktivische Steuerlatenzen. Die Gesellschaft macht
von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz
latenter Steuern in der Bilanz unterbleibt.
Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von 67 T€. Der
Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt
2.722,00 € (ausschüttungsgesperrt).
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate
Hausbewirtschaftung
Prüfungskosten
Bilanzierungskosten
Archivierung
Steuerberatung
Jahresurlaub
Altersteilzeit
Umlage KVBW

766.000,00 €
432.000,00 €
50.000,00 €
30.000,00 €
39.000,00 €
50.000,00 €
82.229,00 €
38.612,74 €
110.000,00 €

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten ergibt sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:
Verbindlichkeiten

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

€

€

€

230.698.842,30
(218.798.620,11)

12.407.295,21
(13.921.224,63)

46.551.333,43
(43.535.402,46)

171.740.213,66
(161.341.993,02)

224.309.814,16
(210.774.283,47)

8.881.878,01
(9.501.958,04)

620.826,76
(919.448,14)

2.480.612,02
(2.480.513,59)

5.780.439,23
(6.101.996,31)

947.734,27
(964.188,60)

13.649.960,92
(13.116.449,42)

13.649.960,92
(13.116.449,42)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

510.911,26
(339.073,49)

510.911,26
(339.073,49)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

1.528.365,87
(800.042,16)

1.528.365,87
(800.042,16)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

470.879,31
(84.615,68)

470.879,31
(84.615,68)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

183.972,87
(183.544,35)

183.972,87
(183.544,35)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

255.924.810,54
(242.824.303,25)

29.372.212,20
(29.364.397,87)

49.031.945,45
(46.015.916,05)

177.520.652,89
(167.443.989,33)

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

3. Erhaltene Anzahlungen

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen

7. Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

GPR = Grundpfandrecht
SÜ = Sicherungsübereignung

gesichert

€

225.257.548,43
(211.738.472,07)

Art
der
Sicherung
GPR/SÜ
GPR/SÜ
GPR

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus dem Lieferungsund Leistungsverkehr in Höhe von 470.858,85 € (Vorjahr 118.799,70 €) und aus Steuern in Höhe
von 20,46 € (Vorjahr -34.184,02 €).
Derivative Finanzinstrumente und Bewertungseinheiten
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken hat die UWS ein Zinssicherungsgeschäft abgeschlossen.
Dabei handelt es sich um einen Zinsswap (Bezugsgröße nominal 0,8 Mio. €; Kurswert 0,0 Mio. €;
Microhedging). Der Swap hat eine Laufzeit bis 2017.
Die beizulegenden Zeitwerte geben die Einschätzung der Banken zu den Marktgegebenheiten am
31.12.2016 wieder. Sie wurden unter Anwendung anerkannter mathematischer Verfahren und auf
Basis der zum 31.12.2016 vorliegenden Marktdaten, die jedoch kontinuierlichen Veränderungen
unterliegen, von den Banken ermittelt.

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich
sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt.
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert - folgende
wesentliche, periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge Tilgungszuschüsse
Erträge Anlageverkäufe
Erträge Auflösung Wertberichtigungen

820.162,50 €
575.341,71 €
277.733,01 €

Die Erträge aus Anlageverkäufen betreffen den Verkauf von drei Eigentumswohnungen, ein Reihenhaus
sowie ein Teilgrundstück.
Abschreibungen
Bauvorbereitungskosten

245.265,39 €

Die Abschreibungen für Bauvorbereitung betreffen die nicht mehr verwertbaren Planungskosten des
ursprünglichen Neubauprojektes Schwamberger Hof.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Wertberichtigungen / Abschreibungen auf Forderungen

313.969,28 €

E. Sonstige Angaben
Arbeitnehmer
Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich beschäftigt:

Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Hausmeister / Reinigung
Gesamt
Außerdem wurden durchschnittlich 4 Auszubildende beschäftigt.

Vollzeit
25
10
12

Teilzeit
7
0
1

47

8

Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr:
Gunter Czisch

Oberbürgermeister

(Vorsitzender)
(ab 29.02.2016)
(Vorsitzender)
(bis 28.02.2016)
(1. stv. Vorsitzender)
(2. stv. Vorsitzender)
(ab 15.06.2016)

Ivo Gönner

Oberbürgermeister

Tim von Winning
Martin Bendel

Bürgermeister
Bürgermeister

Katja Adler
Erwin Böck
Dr. Richard Böker
Dr. Brigitte Dahlbender
Rose Goller-Nieberle
Dr. Karin Graf
Volker Jescheck
Siegfried Keppler
Uwe Peiker
Dr. Rüdiger Reck
Ulrich Soldner
Annette Weinreich
Lena Christin Schwelling

Rechtsanwältin
Geschäftsführer a. D.
Hochschulprofessor
Landesvorsitzende BUND
Geschäftsführerin
Ärztin
Hauptabteilungsleiter
Freier Ingenieur
Selbständiger Innenausbauer
Facharzt
Stadtverwaltungsdirektor
(bis 31.03.2017)
Architektin
(ab 01.04.2017)
Angestellte

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 3.300,00 €.
Geschäftsführung
Geschäftsführer war im Geschäftsjahr:
Dr.-Ing. Frank Pinsler
Die Bezüge der Geschäftsführung betrugen im Geschäftsjahr 149.886,90 € inkl. Arbeitgeberanteile.
Für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen betrugen die Bezüge 12.417,72 €.
Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen
belaufen sich zum Bilanzstichtag auf 67.224,00 €.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für
die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
-

Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 26,1 Mio. €, hierfür liegen
Finanzierungszusagen über 19,7 Mio. € vor.
Verpflichtungen aus den Rahmenverträgen für Rauchwarnmelder in Höhe von 0,9 Mio. €.
Verpflichtung zum Immobilienkauf in Höhe von 1,3 Mio. €.

Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von 4.522.658,29 €, für die Stadt Ulm in Höhe
von 55.629,68 €, für die Hochschule für Gestaltung in Höhe von 43.004,63 € und für die Hospitalstiftung
Ulm in Höhe von 3.242,24 € treuhänderisch verwaltet.

Die UWS haftet als Gesellschafterin der aufgelösten Bauherrengemeinschaft "Expo 2000 Sonnenfeld Ulm
GbR". Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzerstellung nicht erfolgt.
Zusammen mit der Ulmer Heimstätte eG ist die UWS an der Bauherrengemeinschaft "Wohnen Ulm I GbR"
beteiligt. Diese Gesellschaft wurde im Jahr 2015 gegründet. Ihr Gesellschaftszweck besteht in der
Projektentwicklung, im Besonderen in der Schaffung von Baurecht und der Einholung von
Realisierungsangeboten sowie der Projektsteuerung für die Bauvorhaben.
Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen existieren keine
außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von Bedeutung wären.
Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen
Im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit unterhält die Gesellschaft Geschäftsbeziehungen zu zahlreichen
Unternehmen, darunter auch verbundene Unternehmen, die als nahe stehende Unternehmen gelten.
Die Gesellschaft unterhält Beziehungen zu verbundenen Unternehmen in den Bereichen:
-

Wärmelieferungen
Kabel-TV
Hausmeisterdienstleistungen
WEG-Verwaltung

Weiter unterhält die Gesellschaft im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit auch zum Gesellschafter
Geschäftsbeziehungen. Diese nachfolgend aufgeführten Positionen werden in der Bilanz nicht gesondert
ausgewiesen:
Forderungen aus Vermietung
(Vorjahr

3.980,55 €
10.048,83 €)

(Vorjahr

9.943,15 €
108.683,85 €)

(Vorjahr

8.582.509,90 €
9.202.577,23 €)

(Vorjahr

184.927,11 €
51.422,27 €)

(Vorjahr

2.121,13 €
267,00 €)

(Vorjahr

1.225.277,90 €
1.502.502,90 €)

Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rechnungsabgrenzungsposten

Sämtliche Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen erfolgen zu marktüblichen
Konditionen.
Gesamthonorar des Abschlussprüfers
Für das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden folgende Beträge
als Rückstellung erfasst:
für Abschlussprüfungsleistungen

netto

42.016,81 €

Nachtragsbericht
Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.
Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2016 in Höhe von 7.569.390,67 € den anderen
Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 31. März 2017

Die Geschäftsführung

Lagebericht

Geschäftsjahr 2016

A. Grundlagen des Unternehmens
I.

Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH wurde am 11.03.1930 gegründet. Die Gesellschaft wurde am 09.09.1930 unter HRB 1268 beim Amtsgericht Ulm eingetragen. Die Gesellschaft besitzt
Objekte im Stadtgebiet Ulm. Gemäß Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 04.09.2000 widmet sich die
Gesellschaft vorrangig der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung der Stadt Ulm. Zu diesem Zweck errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet die
Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen.
Die Gesellschaft ist seit dem Geschäftsjahr 2007 zu 100 % an der UWS Service GmbH beteiligt. Diese
übernimmt die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung (Kabel-TV, Internet, Telefon), WEGVerwaltung, Wärmedienstleistung und Hausmeisterdienstleistung.

B. Wirtschaftsbericht
I.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Allgemeiner Teil des Lageberichts 2016
Wie schon das vergangene Jahr war auch das Jahr 2016 von zahlreichen politischen Ereignissen geprägt
(Volksabstimmung zum Austritt des Vereinigten Königreichs aus der EU, unerwarteter Ausgang der USPräsidentenwahl, Terroranschläge), von denen jedes geeignet gewesen wäre die wirtschaftliche Dynamik
negativ zu beeinflussen. Dennoch wird mit einer Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württemberg von 1,5 % gerechnet. Für 2017 wird eine Zunahme des realen BIP in BadenWürttemberg von rund 1,75 % prognostiziert.
Mit der guten Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Baden-Württemberg abermals
fortgesetzt. Im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2016 nahm die Zahl der Erwerbstätigen in BadenWürttemberg um 1,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu (bundesweit + 1,1 %). Nach vorläufigen
Zahlen könnte sich die Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahresdurchschnitt 2016 auf ein
Rekordniveau von knapp 6,2 Mio. belaufen (2015: 6,1 Mio.). Die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg
belief sich in den Monaten Januar bis November 2016 im Schnitt auf rund 227.000 Personen und hat sich
damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum nur um rund 1.000 Personen vermindert. Im November 2016
betrug damit die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg 3,6 % (Gesamt-Deutschland 5,7 %).
Die positiven Arbeitsmarktbedingungen und die verbesserte Einkommenssituation der privaten Haushalte
sorgten für einen weiteren Rückgang der Verbraucherinsolvenzen. In den ersten acht Monaten des Jahres
2016 wurden in Baden-Württemberg 4.371 Privatinsolvenzen angemeldet, im Vorjahreszeitraum waren es
noch 4.610 Anträge. Auch die Zahl der Unternehmensinsolvenzen verminderte sich in den ersten 8 Monaten 2016 in Baden-Württemberg auf 1.148 (Vergleichszeitraum 2015: 1.265), was einem Rückgang von
rund 9 % entspricht.
Der Anstieg der Verbraucherpreise im Durchschnitt der ersten zehn Monate des Jahres 2016 betrug lediglich 0,2 % und entsprach dem Vorjahreszeitraum. Das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (knapp
unter 2 %) wurde damit zum vierten Mal in Folge deutlich unterschritten. Entgegen den Vorjahren ist der
Preisrückgang bei Mineralölprodukten nicht mehr hauptursächlich für das nahezu konstante Preisniveau;
auch ohne die Berücksichtigung der Preisentwicklung von Mineralölprodukten hätte die Teuerungsrate
nur bei 0,8 % gelegen.

1

Knapp ein Drittel seines Budgets verwendet der Durchschnittshaushalt für Ausgaben rund um das Wohnen (Mieten, Nebenkosten, Strom, Heizung). In den ersten 10 Monaten 2016 war der Teilpreisindex
„Wohnen“ mit - 0,6 % sogar negativ. Während die Nettokaltmieten einschließlich Nebenkosten um
0,7 % stiegen, war bei der Haushaltsenergie ein Rückgang von gut 5 % zu verzeichnen.
Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für 2017 einen Anstieg der Verbraucherpreise um 1,4 % bis
1,6 %, weil die dämpfenden Effekte aufgrund sinkender Energiepreise auslaufen werden.
Wie im Vorjahr herrschten auch 2016 in Baden-Württemberg gute konjunkturelle Rahmenbedingungen
für den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu kleineren Haushaltsgrößen). Der Wohnungsbau
konnte in den ersten 3 Quartalen 2016 ein Umsatzplus von 10,8 % verzeichnen und lag damit 3 Prozentpunkte über der Gesamtentwicklung im Bauhauptgewerbe. Die Baugenehmigungen sowie Auftragseingänge lassen für den Wohnungsbau eine weiter hohe Dynamik für die nächsten Monate erwarten; die
Baugenehmigungen (gemessen pro Kubikmeter umbauten Raums) stiegen um 13,3 % zum Vorjahreszeitraum und die Auftragseingänge sogar um 18,9 %. Aufgrund der guten Baukonjunktur arbeiten viele
Unternehmen des Baugewerbes an der Kapazitätsgrenze.
Die Bevölkerung in Baden-Württemberg ist 2015 um 163.000 Personen angestiegen und erreichte damit
mit 10.879.618 Einwohnern einen neuen Höchststand; für 2016 liegen noch keine Zahlen vor. Der Zuwachs der Bevölkerung beruht auf Wanderungsgewinnen aus dem Ausland, nur 1990 im Zug der deutschen Wiedervereinigung gab es einen höheren Wanderungsgewinn. Bereits zum zehnten Mal in Folge
wurde der durch die Nettozuwanderung verursachte Bevölkerungsgewinn durch einen negativen Geburtensaldo vermindert. So überstieg die Zahl der Gestorbenen die Zahl der Geborenen im Jahr 2015 um
rund 7.800, obwohl zum ersten Mal seit 14 Jahren die Zahl der Neugeborenen im sechsstelligen Bereich
lag (knapp 100.300 Neugeborene).
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach einer Veröffentlichung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (12/2015) soll - ausgehend von den Ergebnissen der Bevölkerungsvorausrechnung - die Anzahl der Haushalte im Bundesland noch bis 2030 um
240.000 auf dann 5,28 Mio. Haushalte anwachsen (+4,7 %). Erst nach 2040 soll die Zahl der Haushalte
zurückgehen. Die Angaben geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen
Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung können sich deutliche regionale Unterschiede
ergeben.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre ultralockere Geldpolitik auch 2016 fortgesetzt. Am 10. März
2016 hat sie den Leitzins auf null Prozent gesenkt und bestätigte zuletzt auf der Sitzung am 8. Dezember
2016 ihre Politik. Dagegen hat die amerikanische Notenbank den Leitzins am 14. Dezember 2016 erhöht
und plant für 2017 weitere Zinserhöhungen. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen aufgrund der Geldpolitik der EZB auf sehr niedrigem Niveau. Die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen haben im Oktober
2016 den niedrigsten Wert seit Gründung der Bundesrepublik erreicht, seitdem ergab sich ein leichter
Zinsanstieg. Viele Zinsexperten erwarten für 2017 moderate Steigerungen der Zinsen für Baudarlehen,
insbesondere wegen des erwarteten Anstiegs der Teuerungsrate, Leitzinserhöhungen in den USA und
einer nachhaltigeren Konjunkturerholung in Europa.
Wohnungssituation in Ulm
Der Ulmer Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt. Wichtige Indikatoren sind steigende Mieten,
eine niedrige Fluktuation, ein geringes Angebot und geringe Leerstände. Insbesondere mittlere und untere
Preissegmente sind betroffen. Dies drückt sich auch in den Kennzahlen der UWS aus. Die Anzahl der bei
der UWS registrierten Interessenten ist mit 2.026, verglichen mit dem Vorjahr (1.582), deutlich gestiegen.
Die Fluktuation ist mit 7,1 % (Vj. 7,6 %) gesunken und verharrt seit Jahren auf einem sehr niedrigem

2

Niveau. Die Leerstandsquote liegt konstant bei 1,3 % (Vj. 1,3 %) und ist im Wesentlichen modernisierungsbedingt.
Der bislang vom statistischen Landesamt Baden-Württemberg für den Stadtkreis Ulm angegebene durchschnittliche jährliche Bedarf von ca. 300 Wohnungen, die neu oder als Ersatz für wegfallende Wohnungen
gebaut werden müssen, wird durch die aktuelle Bevölkerungsentwicklung überholt. Ausdruck dafür ist
das im Ulmer Gemeinderat beschlossene Ziel von 3.500 neuen Wohnungen bis 2020. Um durch einen
Neubau im geförderten Wohnungsmarkt zur Entlastung des mittleren und unteren Preissegments beitragen zu können, ist dauerhaft eine attraktive und verlässliche Förderpolitik im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms notwendig.
In Ulm wurden gem. den Angaben des Statistischen Landesamtes Baugenehmigungen für 549 Wohnungen erteilt. Das hohe Niveau der Bautätigkeit folgt dem Landestrend in Baden-Württemberg. Die Auswirkungen eines hohen Neubauvolumens werden sich jedoch erst in einigen Jahren in einer Entlastung des
Mietwohnungsmarktes abbilden, wenn das Bauvolumen, auch im mittelpreisigen und geförderten Segment verstetigt werden kann.
Der Anteil der rückständigen Mietverhältnisse bei der UWS ist zum Jahresende auf 7,6 % (Vj. 5,0 %) angestiegen. Bei den Wohnungsbewerbern ist der Anteil derjenigen, die Ihr Einkommen aus Erwerbstätigkeit
beziehen, konstant bei ca. 53 %. Da nach wie vor von einer allgemeinen guten regionalen wirtschaftlichen Lage und damit verbundenen positiven Effekten auf die Bewerberstruktur auszugehen ist, sind kurzfristig keine negativen Auswirkungen zu erwarten.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird unvermindert anhalten. Die Folgen der Zuwanderung aus
den verschiedensten Gründen und einer zunehmenden Differenzierung der Lebensentwürfe und Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes mittelfristig bestimmen. Die bislang gesetzten Schwerpunkte der kontinuierlichen Bestandsmodernisierung, einer familiengerechten Ausrichtung des
Angebotes und der Anpassung an die Anforderungen des demografischen Wandels sind Basis für die
weitere Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes. Mit dem Wohnungsbestand
und den Neubauten, die für den eigenen Bestand errichtet werden, sollen für Bezieher mittlerer und unterer Einkommen, für Familien, Singles und Senioren, für Ulmer Bürger und für neue Einwohner der Stadt
attraktive Angebote erhalten und neu geschaffen werden. Die UWS plant, sich auch zukünftig im Mietwohnungsneubau in Ulm zu engagieren.

3

II.

Geschäftsverlauf

1.

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit

Die Gesellschaft hat 2016 ihr Modernisierungsprogramm fortgesetzt. Insgesamt wurden 86 Wohnungen
umfassend modernisiert. Wie in den Vorjahren wurde in die grundlegende Verbesserung des energetischen Standards und der Wohnqualität investiert. Um den Energieverbrauch zu reduzieren, wurden Fassaden und Dächer gedämmt sowie neue Fenster eingebaut. In vielen Fällen wurden die Heizungsanlage und
die Warmwasserbereitung erneuert. So wird nicht nur ein substantieller Beitrag zum Klimaschutz geleistet;
es werden darüber hinaus die Betriebskosten dauerhaft gesenkt und die Mieter entlastet. Mit der Modernisierung der sanitären Einrichtungen, Grundrissänderungen und dem Abbau von Barrieren ist stets eine
Steigerung des Wohnwerts verbunden. Bei einigen Objekten ist durch den nachträglichen Anbau von
Balkonen die Wohnqualität zusätzlich erhöht und die Nachvermietbarkeit langfristig gesichert worden.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. Es wurden Zugänge zu Gebäuden und Wohnungen barrierefrei ausgestaltet und Barrieren in Wohnräumen und Bädern reduziert. Die neu gestalteten Eingangsbereich der Wohnanlage Schöner-Berg-Weg 14, 16, 18 sind jetzt barrierefrei, um so den Zugang für Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit zu erleichtern. Alle Neubauten der UWS werden grundsätzlich
barrierefrei geplant und ausgeführt.
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2016 waren 111 Wohnungen im Bau. Bis Ende des Jahres wurden davon
70 Einheiten fertiggestellt und an die neuen Mieter übergeben. Das Projekt „wohnen am Türmle“ am
Unteren Eselsberg mit insgesamt 186 Wohnungen wurde mit den letzten 38 Wohnungen fertiggestellt.
Im gesamten Wohngebiet stehen jetzt 35 mit Mitteln des Landeswohnraumförderungsprogramms geförderte Wohnungen zur Verfügung und können Mietern mit geringem Einkommen zur Verfügung gestellt
werden. Alle Geschosswohnungen sind vollständig barrierefrei und wurden im Energiestandard „KfWEffizienzhaus 55“ errichtet.
Der Neubau Otl-Aicher-Allee 1, Ulms größtes zertifiziertes Passivwohnhaus, mit insgesamt 32 Wohnungen
und einer gewerblich genutzten Einheit wurde im Geschäftsjahr 2016 fertiggestellt. Der 2015 begonnene
und 2016 fortgeführte Neubau Keplerstraße / Carl-Ebner-Straße – „wohnen im Keplerbogen“ wird nach
der Fertigstellung dann Ulms größtes Passivwohnhaus sein. Die Fertigstellung der 41 Wohnungen, darunter einer Wohngemeinschaft für Senioren, ist für 2017 geplant. Beide Objekte stehen für die nachhaltige
Investitionsstrategie der UWS und den bewussten Umgang mit Ressourcen. Dazu gehört auch der Ausbau
von 6 Wohnungen in Dachgeschossen im Rahmen von Modernisierungen.

4

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
Mietwohnungsbestand

2016
Wohnungen

2015
Wohnungen

6.820

6.709

73
82
2

98
3
27

4
1

9
8

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

6.972

6.820

für Dritte verwaltete Mietwohnungen

238

184

7.210

7.004

930

920

Zu Beginn des Geschäftsjahres
Zugang durch Neubau und Modernisierung
Zugang durch Erwerb
Zugang, sonstiger
Abgang durch Verkauf
Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)

Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt
Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften
(Verwaltung durch UWS Service GmbH)

III. Lage
1.

Ertragslage

Der im Wirtschaftsplan 2016 prognostizierte Jahresüberschuss von 2.766.000 € konnte mit
7.569.390,67 € deutlich übertroffen werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der
Hausbewirtschaftung geprägt. Die Steigerung der Erträge ergab sich durch Erstvermietung der Neubauten, Mietanpassungen im Wohnungsbestand und bei modernisierten Objekten, sowie durch Prolongation
von Gewerbemietverträgen. Bei der Neuaufnahme und Prolongation von kurz-, mittel- und langfristigen
Darlehen konnte die derzeit positive Finanzierungssituation genutzt werden. Die Zinsaufwendungen sanken trotz erhöhtem Darlehensbestands um 415 T€. Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden des
Anlagevermögens konnte ein ergebniswirksamer Ertrag von 575 T€ erzielt werden.
In der Tochtergesellschaft UWS Service GmbH sind die Geschäftsbereiche Wärmelieferung, Multimediadienstleistung (Kabel-TV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst. Die sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde im Geschäftsjahr 2016
weitergeführt und ausgebaut. Das Geschäftsfeld Wärmelieferung hat ebenfalls erfolgreich zum Ergebnis
beigetragen. Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften wird ebenfalls in der UWS Service
GmbH erfolgreich gestaltet und hat zum Gesamtergebnis der UWS Service GmbH in Höhe von 428 T€
beigetragen. Dieses wird auf Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Ertragslage des Unternehmens ist zufriedenstellend.

5

2.

Vermögenslage

Zum 31.12.2016 wies das Unternehmen folgende Vermögensstruktur auf:
31.12.2016

31.12.2015

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

Anlagevermögen

330.731,4

93,5

310.543,9

93,1

20.187,5

Umlaufvermögen

23.036,0

6,5

22.686,6

6,8

349,4

109,7

0,0

163,6

0,1

-53,9

353.877,1

100,0

333.394,1

100,0

20.483,0

Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen

Die Veränderung des Anlagevermögens ist auf die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen zurückzuführen.
Die Investitionen sind im Geschäftsjahr 2016 leicht zurückgegangen. Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden folgende Summen aufgewendet:
2016
Mio. €

2015
Mio. €

Neubau
Modernisierung
Instandhaltung

13,374
9,416
7,586

16,503
8,168
6,941

Bauinvestitionen insgesamt

30,376

31,612

Zum 31.12.2016 wies das Unternehmen folgende Kapitalstruktur auf:
31.12.2016

Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Gesamtkapital

31.12.2015

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

93.666,4

26,5

86.097,1

25,8

7.569,3

2.995,4

0,8

2.889,0

0,9

106,4

255.925,0

72,3

242.824,2

72,8

13.100,8

1.290,3

0,4

1.583,8

0,5

-293,5

353.877,1

100,0

333.394,1

100,0

20.483,0

6

Das Unternehmen hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr positiv entwickelt. Dies spiegelt sich in den
nachstehenden Kennzahlen wider:
2016

2015

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

353,877

333,394

Anlagevermögen

330,731

310,544

Stammkapital

16,100

16,100

Rücklagen

77,997

72,426

Rückstellungen

2,995

2,889

Jahresüberschuss

7,569

5,571

46,858

43,506

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich auf 93,666 Mio. € erhöht. Die Kapitalstruktur ist ausgewogen, der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt 26,5 %. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich auf Grund der Investitionen in
Neubauten und Bestandsimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 11,28 Mio. € erhöht. Die Zinsen für
langfristige Darlehen sind zu einem großen Teil langfristig gesichert.
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet. Die Geschäftsführung der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

7

3.

Finanzlage

Für das Geschäftsjahr 2016 ergibt sich folgende Kapitalflussrechnung:

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

Finanzmittelfonds zum 01.01.
Finanzmittelfonds zum 31.12.

2016

2015

23,062 Mio. €
-30,408 Mio. €
5,935 Mio. €
-1,411 Mio. €

17,619 Mio. €
-23,937 Mio. €
4,374 Mio. €
-1,944 Mio. €

6,204 Mio. €
4,793 Mio. €

8,148 Mio. €
6,204 Mio. €

Der laufende Kapitaldienst konnte aus dem Cashflow bedient werden. Die Liquiditätslage der Gesellschaft
ist zufriedenstellend. Die Zahlungsfähigkeit war 2016 stets uneingeschränkt gegeben. Es sind derzeit und
für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen ausreichende Kreditlinien
zur Verfügung.
Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Die
Finanzierung der Investitionen in 2017 ist gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung.

8

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Die positive Entwicklung der Gesellschaft lässt sich an folgenden finanziellen Leistungsindikatoren ablesen:

Gesamtkapitalrentabilität
Eigenkapitalrentabilität
Eigenkapitalquote

Ø - Miete Wohnung
Leerstandsquote
Fluktuationsquote
Bauinvestitionen insgesamt

2016

2015

3,5 %
8,1 %
26,5 %

3,2 %
6,5 %
25,8 %

5,60 €/m²
1,3 %
7,1 %
30,376 Mio. €

5,43 €/m²
1,3 %
7,6 %
31,612 Mio. €

Die UWS ist sich des entscheidenden Anteils ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre Leistung und Kompetenz bilden die Basis dafür, die vielfältigen Anforderungen der
Mieter und Kunden zu erfüllen. Darüber hinaus müssen sie aktuelle und zukünftig anstehende Veränderungen im Unternehmen aktiv gestalten. Die Beschäftigten werden aktiv mit Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen gefördert, welche über externe und interne Angebote realisiert werden. Insgesamt
wurden 2016 für die Mitarbeiter 160 Schulungstage mit internen oder externen Angeboten realisiert.
Eine aktive Schulung und Weiterbildung wird auch in den nächsten Jahren kontinuierlich fortgeführt und
bei Bedarf ausgeweitet. Seit vielen Jahren bilden wir eigenen Nachwuchs aus. So werden im Berichtsjahr
durchschnittlich drei Auszubildende für das Berufsbild Immobilienkaufmann / -frau beschäftigt. Hinzu
kommt ein BA-Student im Fachgebiet Immobilienwirtschaft. Um Beruf und Familie vereinbaren zu können,
werden mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bei Bedarf individuell Teilzeitvereinbarungen und flexible Vereinbarungen zur Wahrnehmung der Elternzeit getroffen. Die weitere Beschäftigung und Entwicklung qualifizierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf attraktiven Arbeitsplätzen ist Bestandteil der Unternehmensstrategie.

9

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht
I.

Prognosebericht

Die prognostizierte wirtschaftliche Entwicklung in Verbindung mit einer geringen Inflationsrate lassen
positive Prognosen für die gesamte Wirtschaft und den Arbeitsmarkt zu. Die lokale Wirtschaft zeigt sich
ausreichend diversifiziert und stabil sowie gut für die Zukunft gerüstet. Für die UWS sind diese Aussichten
in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau Anlass, an der Investitionsstrategie der vergangenen Jahre
festzuhalten und die Wohnungsbestände sukzessive zu entwickeln. Modernisierungen und Instandhaltungen in den eigenen Beständen werden weiterhin auf konstantem Niveau durchgeführt. Eine deutliche
Steigerung ist auf Grund zu geringer Marktkapazitäten und der daraus resultierenden Preisentwicklung
derzeit nicht sinnvoll. Für 2017 sind im Wirtschaftsplan für die Bestandserhaltung rund 20,6 Mio. € veranschlagt, davon ca. 7,0 Mio. € für die Instandhaltung und ca. 13,6 Mio. € für Modernisierungsmaßnahmen.
Alle bekannten Prognosen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Baden-Württemberg und im
Stadtgebiet Ulm weiter steigt. Für den Stadtkreis Ulm wird darüber hinaus auch ein Bevölkerungswachstum von 2014 bis 2025 von bis zu 4,5 % prognostiziert. Hinzu kommen die derzeit nicht kalkulierbare
Aufenthaltsdauer von Geflüchteten und die damit verbundene notwendige Unterbringungs- und Wohnsituation. Um eine Entspannung des lokalen Mietmarktes zu erreichen, muss die gegenwärtige Wohnungsbauaktivität verstetigt werden. Aufgrund der guten Nachfrage nach preisgünstigen freifinanzierten und
öffentlich geförderten Wohnungen will die UWS in den kommenden Jahren weitere Wohnungen durch
Neubauten bereitstellen. Hierbei geht die UWS von Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung auf Vorjahresniveau aus.
Der Geschäftsverlauf 2017 entspricht den Planungen des Wirtschaftsplanes. Für das Jahr 2017 erwarten
wir einen Jahresüberschuss von 3,815 Mio. €.

II.

Risikobericht

1.

Risiken

Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet die
Gesellschaft Wohngebäude, veräußert aber auch im Rahmen der aktiven Portfoliogestaltung Einzelobjekte. Darüber hinaus betreiben wir zusammen mit unserer Tochtergesellschaft UWS Service GmbH die WEGund Mietfremdverwaltung, erbringen Wärmelieferungsleistungen, sowie Hausmeisterdienstleistungen und
sichern die Medienversorgung unserer Objekte.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den aktuellen und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb Vermietungsschwierigkeiten
auftreten könnten. Leerstände und daraus resultierende Mietausfälle wären potentielle Auswirkungen. Die
UWS investiert daher kontinuierlich in den Wohnungsbestand, um die Vermietungsfähigkeit nachhaltig
sicherzustellen. Dazu gehören die Instandhaltung, eine umfassende wohnungswirtschaftliche und energetische Modernisierung einzelner Wohnanlagen, sowie die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse
von Mietern mit eingeschränkter Mobilität. Neubauten ergänzen und verjüngen das Portfolio. Das Unternehmen wird die langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich umsetzen und weiterentwickeln.
Die für Neubau und Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den Cashflow und die Aufnahme von Kreditmitteln aufgebracht werden.

10

Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung bei
auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit von Mietern und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den
gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II ist Vollvermietung erreicht. Erhebliche Flächenanteile
sind über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den Gesamtbestand eine Mischung zwischen
Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über verschiedene Mietlaufzeiten und ein entsprechender Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Da es sich bei
den meisten Mietern um überregional, teilweise weltweit, agierende Unternehmen handelt, ist das Risiko
nicht allein von der lokalen Entwicklung bestimmt. Das potentielle Ausfallrisiko durch Prolongationen,
Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen und sinkende Durchschnittsmieten wird durch die
derzeitige allgemeine wirtschaftliche Lage und die robuste lokale Wirtschaftsstruktur ebenfalls positiv
beeinflusst.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch nicht
ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Wesentliche Risiken, die sich bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken
können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven Gesamtentwicklung aus.

III. Chancenbericht
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist im preisgünstigen und im mittleren Segment auf dem Ulmer
Wohnungsmarkt nach wie vor groß. Das wird durch die Zahl von zum Stichtag 2.026 wohnungssuchenden Haushalten bestätigt. Die positive Bevölkerungsentwicklung in Ulm wird laut Prognosen auch in den
nächsten Jahren weiter anhalten, so dass mit einer weiterhin hohen Nachfrage nach attraktivem Wohnraum gerechnet werden kann. Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen,
sind der demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z.B. eine Zunahme
von Ein-Personen-Haushalten und eine erhöhte Erwerbsmobilität. Durch kontinuierliche Aktivitäten im
Bereich der energetischen und barrierefreien Bestandssanierung und des Neubaus würde das Unternehmen auch im Falle einer nachlassenden Nachfrage über eine starke Marktposition verfügen.

11

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Da die UWS ein Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz ist, sind niedrige Zinsen von großer Bedeutung. Auf der Passivseite bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in
Form von Bankverbindlichkeiten, die Objekt- und Unternehmensfinanzierungen betreffen. Wesentliche
Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Aufgrund eines hohen Anteils festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft nur einem geringen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend
überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss
angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis des in
2016 niedrigen Zinsniveaus haben wir das Zinsrisiko weiter minimiert.
Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und
Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken besteht per 31.12.2016 ein zinsbezogenes Termingeschäft in
Form eines Swaps für eine Bezugsgröße von nominal 0,8 Mio. €. Im Geschäftsjahr wurden Sondertilgungen und Ablösungen in Höhe von insgesamt 2,620 Mio. € vorgenommen. Um langfristig die Fremdkapitalquote zu verringern, wurde die Tilgungsrate bei Prolongationen in der Regel erhöht. Rein spekulative
Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt, Fremdwährungsdarlehen befinden sich nicht im Kreditportfolio. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst
aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen
zu können.

E. Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
Für die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens ist die frühzeitige Identifizierung sowie Bewältigung von Chancen und Risiken eine elementare Voraussetzung. Daher nutzt die UWS ein auf die jeweiligen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem, das an der Aufbau- und Ablauforganisation ausgerichtet ist und eng mit den Planungs- und Controllingprozessen verbunden ist.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem dient insbesondere der Geschäftsführung zur rechtzeitigen Risikoerkennung, so dass Maßnahmen bzw. Reaktionen noch möglich sind.
Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes ist der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der
UWS. Chancen und Risiken sind zwangsläufig mit der regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen verbunden. Existentielle Risiken sind aus heutiger Sicht nicht erkennbar.

Ulm, 31. März 2017

Dr.-Ing. Frank Pinsler
Geschäftsführer

12

Bilanzkennzahlen
für das
Geschäftsjahr 2016

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

Kennzahlen 2016
RENTABILITÄTSKENNZAHLEN
€
Gesamtkapitalrentabilität

Eigenkapitalrentabilität

Return On Investment

Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen

12.372.416

Bilanzsumme

353.877.056

Jahresüberschuss

7.569.391

Eigenkapital + 50% Sonderposten

93.666.444

Jahresüberschuss

7.569.391

Bilanzsumme

353.877.056

%

% Vorjahr

3,50

3,24

8,08

6,47

2,14

1,67

%

% Vorjahr

93,46

93,15

93,44

93,13

6,51

6,80

255,01

264,68

67,50

68,35

100,56

101,13

100,58

101,14

26,47

25,82

€

€ Vorjahr

18.486.306

15.280.154

VERMÖGENS- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN
€
Anlagenintensität

Sachanlagenintensität

Umlaufintensität

Langfristiger Verschuldungsgrad

Langfristiger Fremdkapitalanteil

Anlagendeckungsgrad

Sachanlagendeckungsgrad

Eigenkapitalquote

Cashflow nach DVFA/SG

Anlagevermögen

330.731.407

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

353.877.056

Sachanlagevermögen

330.659.240

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

353.877.056

Umlaufvermögen

23.035.910

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

353.877.056

Langfristiges Fremdkapital

238.859.876

Eigenkapital + 50% Sonderposten

93.666.444

Langfristiges Fremdkapital

238.859.876

Bilanzsumme

353.877.056

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

332.593.544

Anlagevermögen

330.731.407

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

332.593.544

Sachanlagevermögen

330.659.240

Eigenkapital + 50% Sonderposten

93.666.444

Bilanzsumme

353.877.056

Gegenüberstellung
Wirtschaftsplan 2016 - Ergebnis 2016

Wirtschaftsplan
€

Ergebnis
€

Abweichung
€

44.745.000,00
220.000,00
1.323.000,00

46.858.014,21
237.043,60
1.773.647,61

2.113.014,21
17.043,60
450.647,61

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

124.000,00

934.779,16

810.779,16

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

439.000,00

574.090,09

135.090,09

4.

Sonstige betriebliche Erträge

650.000,00

1.950.339,52

1.300.339,52

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

20.471.000,00

21.039.577,07

568.577,07

82.000,00

52.264,88

-29.735,12

26.948.000,00

31.236.072,24

4.288.072,24

2.868.000,00

2.663.903,33

-204.096,67

959.000,00

871.635,30

-87.364,70

10.888.000,00

11.743.232,43

855.232,43

1.885.000,00

1.785.112,39

-99.887,61

0,00

0,00

0,00

264.000,00

427.659,74

163.659,74

500,00

120,92

-379,08

13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

50.000,00

25.610,40

-24.389,60

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

6.293.000,00

4.803.024,90

-1.489.975,10

15. Steuern vom Einkommen und Ertrag

418.000,00

980.394,41

562.394,41

16. Ergebnis nach Steuern

3.951.500,00

8.842.160,54

4.890.660,54

17. Sonstige Steuern

1.185.500,00

1.272.769,87

87.269,87

18. Jahresüberschuss

2.766.000,00

7.569.390,67

4.803.390,67

1.

2.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

8.

9.

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Gewinnabführung
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens