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Anl. 1 - Jahresabschluss UWS 2012

                                    
                                        JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2012

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I.

Bilanz zum 31. Dezember 2012

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2012

III. Anhang des Jahresabschlusses 2012

IV. Lagebericht 2012

V. Kennzahlenübersicht

VI. Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2012 / Ergebnis 2012

2012

1. Bilanz zum 31. Dezember 2012
AKTIVSEITE

2012
€

2012
€

2011
€

A. Anlagevermögen
I.

Immaterielle Vermögensgegenstände

II.

Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Bauten auf fremden Grundstücken
6. Technische Anlagen und Maschinen
7. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
8. Anlagen im Bau
9. Bauvorbereitungskosten
10. Geleistete Anzahlungen

III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Beteiligungen
3. Sonstige Ausleihungen

60.668,00

42.439,00

228.417.634,21

225.866.609,37

18.984.291,08

20.167.500,90

949.331,79
346,96
403.192,00
285.356,00

55.416,01
346,96
412.996,00
300.056,00

354.158,00
1.717.879,08
135.208,56
1.473.572,35

252.720.970,03

417.650,00
1.110.184,64
0,00
0,00

413.916,92

25.000,00
554.496,82
35.826,91

253.195.554,95

248.988.522,61

24.931.673,93

13.924.332,70
10.628.474,85
16.712,60

25.000,00
354.257,94
34.658,98

Anlagevermögen insgesamt

B. Umlaufvermögen
I.

II.

II.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit fertigen Bauten
2. Unfertige Leistungen
3. Andere Vorräte
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen
5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
6. Sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben

13.682.025,00
11.225.472,29
24.176,64

251.497,21
0,00
138.180,59

178.910,26
85.000,00
90.003,89

64.050,95
967.621,61
228.315,21

1.649.665,57

50.786,32
711.185,88
274.555,15

6.858.090,73
2.503.659,11

9.361.749,84

7.904.701,98
2.278.224,87

260.619,00
81.395,00

342.014,00

299.171,00
106.352,00

289.480.658,29

285.536.934,11

C. Rechnungsabgrenzungsposten
1.
2.

Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

2012

PASSIVSEITE

2012
€

2012
€

2011
€

A. Eigenkapital
I.

Gezeichnetes Kapital
./.

Nennbetrag eigener Anteile

16.100.000,00
8.000.000,00

Ausgegebenes Kapital
II.

Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen

8.050.705,89
752.063,57
49.736.111,73

III. Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt

16.100.000,00
8.100.000,00

8.000.000,00

8.100.000,00

8.100.000,00

58.538.881,19

8.050.705,89
752.063,57
43.556.542,47

4.372.505,90

6.179.569,26

71.011.387,09

66.638.881,19

2.236.993,06

76.786,00
376.514,68
1.405.917,74

213.834.182,11

188.350.675,48
12.249.845,13
11.085.831,05
280.539,09
2.176.057,15
191.795,65

2.398.096,03

2.704.090,95

289.480.658,29

285.536.934,11

B. Rückstellungen
1.
2.
3.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen

70.607,00
215.514,68
1.950.871,38

C. Verbindlichkeiten
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten

187.026.632,64
11.548.424,04
11.312.917,54
265.869,51
3.581.449,61
98.888,77

davon aus Steuern:
€ 96.549,10
Vorjahr € 191.341,40

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

2012

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2012
2012
€
1.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

2011
€

41.764.119,12

39.158.861,96
187.029,21
1.921.516,03

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

354.689,74

14.235.279,86

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

343.661,66

349.995,54

4.

Sonstige betriebliche Erträge

1.672.900,95

5.388.429,77

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

2.

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

39.999.101,96
251.367,06
1.513.650,10

2012
€

18.140.021,33
309.070,83
68.303,22

17.391.201,40
15.083.483,68
18.517.395,38

484.931,03

25.617.976,09

28.281.496,26

2.773.632,70
801.439,91

2.419.340,75
3.575.072,61

787.907,25

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen

9.058.877,70

8.793.212,61

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.192.704,85

1.638.970,64

davon für Altersversorgung:
€ 266.145,96
Vorjahr € 280.793,72
8.

9.

10. Erträge aus Beteiligungen

247.500,00

0,00

11. Erträge aus Gewinnabführung

196.904,17

219.337,57

990,97

1.023,43

12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

560.741,13

168.892,66

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

6.756.810,58

7.307.394,50

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

5.595.251,48

7.723.924,17

-638,02

239.690,66

18. Sonstige Steuern

1.223.383,60

1.304.664,25

19. Jahresüberschuss

4.372.505,90

6.179.569,26

17. Steuern vom Einkommen und Ertrag

115.345,99

3. Anhang des Jahresabschlusses 2012
A. Allgemeine Angaben
1.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

2.

Unser Unternehmen ist eine große Kapitalgesellschaft gem. § 267 HGB.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch
gemacht.
Bewertungsmethoden:
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt.
Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architektenkosten aktiviert.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände
Wohngebäude
- nach Modernisierung
Geschäftsbauten
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Technische Anlagen
Bauten auf fremden Grundstücken

linear
20-25%
linear
2-2,5%
Restnutzungsdauer
linear
2-4%
linear
10-25%
linear
5%
linear
2%

Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von € 150,00 bis € 1.000,00 werden in einem
jahrgangsbezogenen Sammelposten zusammengefasst und linear mit 20% über 5 Jahre
abgeschrieben.
Die sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert abzüglich geleisteter Tilgungen bewertet.
Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten des Umlaufvermögens
werden zu Anschaffungskosten bewertet.
Die anderen Vorräte sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet.

Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Wohnbauten
Grundstücke mit fertigen Bauten (UV)
Forderungen aus Vermietung

Anpassung an den niedrigeren
beizulegenden Marktpreis
Anpassung an den niedrigeren
beizulegenden Marktpreis
Einzelwertberichtigung

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung mit
maximal 10% p. a. abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages
Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt.
Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der
Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgeltund Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen
Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck (2005 G) und dem von der
Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von 4,24% (Stand November 2012, Restlaufzeit
5 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,50% p. a., die Fluktuationswahrscheinlichkeit
wurde mit 0% berücksichtigt.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse werden entsprechend dem
jeweiligen Bindungszeitraum anteilig aufgelöst.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I.

Bilanz
1. In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 11.225.472,29 (Vorjahr € 10.628.474,85) noch
nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

2.

Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
€
Immaterielle Vermögensgegenstände

Zugänge
Abgänge
des Geschäftsjahres
€

€

Umbuchungen
(+/-)

Zuschreibungen

Abschreibungen
(kumulierte)

Buchwert zum
31.12.2012

€

€

€

€

Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
€

238.549,32

33.202,26

0,00

0,00

0,00

211.083,58

60.668,00

14.973,26

392.954.152,32

10.480.532,67

2.047.933,07

0,00

0,00

172.969.117,71

228.417.634,21

7.622.919,93

43.528.579,97

95.422,27

6.853,79

0,00

0,00

24.632.857,37

18.984.291,08

1.271.778,30

55.416,01
346,96
490.181,97
343.980,53

910.672,62
0,00
0,00
2.500,00

16.756,84
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
86.989,97
61.124,53

949.331,79
346,96
403.192,00
285.356,00

0,00
0,00
9.804,00
17.200,00

1.645.980,16
1.110.184,64
0,00
0,00

58.710,21
607.694,44
135.208,56
1.473.572,35

49.542,69
0,00
132.380,51
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

1.300.989,68
0,00
-132.380,51
0,00

354.158,00
1.717.879,08
135.208,56
1.473.572,35

122.202,21
0,00
0,00
0,00

440.128.822,56

13.764.313,12

2.253.466,90

0,00

0,00

198.918.698,75

252.720.970,03

9.043.904,44

25.000,00
554.496,82
35.826,91

0,00
0,00
0,00

0,00
200.238,88
1.167,93

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

25.000,00
354.257,94
34.658,98

0,00
0,00
0,00

615.323,73

0,00

201.406,81

0,00

0,00

0,00

413.916,92

0,00

440.982.695,61

13.797.515,38

2.454.873,71

0,00

0,00

199.129.782,33

253.195.554,95

9.058.877,70

Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen

Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen

Anlagevermögen insgesamt

3. In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht
unerheblichen Umfang enthalten:
Rückstellung für Betriebskosten
Rückstellung für Urlaubsansprüche
Rückstellung für Umlage KVVBW
Rückstellung für Altersteilzeit
Rückstellung für Prüfung und Bilanzierung
Rückstellung für Archivierung
Rückstellung für Steuerberatung
Rückstell. f. unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate

€
€
€
€
€
€
€
€

175.000,00
143.783,00
87.500,00
965.338,38
70.000,00
33.900,00
16.000,00
450.000,00

Derivative Finanzinstrumente:
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung hat die UWS
Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Dabei handelt es sich um sechs Zinsswaps
(Bezugsgröße nominal € 10,1 Mio.; Kurswert € -1,0 Mio.; Microhedging).
Die Swaps haben Laufzeiten bis 2014, 2015 und 2017.
Außerdem wurde ein Cap zur Zinssicherung abgeschlossen. Die Capprämie ist mit einem
Buchwert in Höhe von € 81.395,00 im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten und
wird auf die Dauer der Laufzeit bis 01.06.2016 abgeschrieben.
Die beizulegenden Zeitwerte geben die Einschätzung der Banken zu den Marktgegebenheiten am 31.12.2012 wieder. Sie wurden unter Anwendung anerkannter mathematischer
Verfahren und auf Basis der zum 31.12.2012 vorliegenden Marktdaten, die jedoch
kontinuierlichen Veränderungen unterliegen, von den Banken ermittelt.
Forwardzinsvereinbarungen für im Jahr 2013 auslaufende Darlehen über € 4,4 Mio. sind
abgeschlossen.
4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen
Sonstige Vermögensgegenstände

Geschäftsjahr
€
206.165,93

Vorjahr
€
208.735,22

5.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit

gesichert
Art
der
Sicherung

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

€

€

€

187.026.632,64
(188.350.675,48)

7.647.939,73
(7.390.265,27)

27.543.224,23
(25.317.066,94)

151.835.468,68
(155.643.343,27)

123.570.727,27
(124.037.507,49)

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

11.548.424,04
(12.249.845,13)

842.273,32
(1.012.314,42)

3.411.201,12
(2.936.843,36)

7.294.949,60
(8.300.687,35)

0,00
(0,00)

Erhaltene Anzahlungen

11.312.917,54
(11.085.831,05)

11.312.917,54
(11.085.831,05)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

265.869,51
(280.539,09)

265.869,51
(280.539,09)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

3.581.449,61
(2.176.057,15)

3.581.449,61
(2.176.057,15)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

98.888,77
(191.795,65)

98.888,77
(191.795,65)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

213.834.182,11
(214.334.743,55)

23.749.338,48
(22.136.802,63)

30.954.425,35
(28.253.910,30)

159.130.418,28
(163.944.030,62)

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

GPR = Grundpfandrecht
SÜ = Sicherungsübereignung

€

123.570.727,27
(124.037.507,49)

GPR/SÜ
GPR/SÜ

II. Gewinn- und Verlustrechnung
1.

2.

Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende
Zinserträge

€
(Vorjahr €

35.314,43
80.557,40)

Zinsaufwendungen

€
(Vorjahr €

13.250,86
12.608,97)

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert folgende wesentlichen periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
-Sonstige betriebliche ErträgeErträge aus Anlagenabgängen

€

1.140.322,31

€

132.300,00

-Sonstige betriebliche AufwendungenAbschreibung auf Forderungen UV

3.

Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt für
die Abschlussprüfung T€ 38 ohne Umsatzsteuer.

D. Sonstige Angaben
1.

Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu
Steuerlatenzen führen.
Aktive Steuerlatenzen:
a) Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt über dem in der
Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der
Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte
Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden.
b) Die sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der
Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet.
c) Die Pensionsrückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der
Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet.
d) Aus diesen Abweichungen resultieren im Wesentlichen auch die vorhandenen
steuerlichen Verlustvorträge.
Von dem Aktivierungswahlrecht für aktive Latenzen wird kein Gebrauch gemacht.

2.

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
- Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von € 9,3 Mio.
- Finanzierungszusagen über € 0,6 Mio. liegen vor.

3.

Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von € 3.529.792,48
und für die Stadt Ulm Mietkautionen in Höhe von € 56.390,05 treuhänderisch verwaltet.

4.

Am 19.12.2007 wurde die Gesellschaft UWS Service GmbH gegründet. Gegenstand der
Gesellschaft ist die Bereitstellung von Dienstleistungen und sonstigen Leistungen für die
UWS GmbH sowie in begrenztem Umfang auch an Dritte.
Die UWS GmbH ist alleinige Gesellschafterin der UWS Service GmbH. Das Stammkapital beträgt € 25.000,00.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 schließt mit einem Jahresergebnis vor
Gewinnabführung von € 196.904,17 ab, die Bilanzsumme beträgt € 1.010.650,99.
Zwischen der UWS GmbH und der UWS Service GmbH wurde am 19.03.2008 ein
Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag abgeschlossen.

5.

Die UWS ist zu 24,5% an der KFB Eschwiesen Wiblingen GbR beteiligt. Zweck dieser
Gesellschaft ist die Erstellung von preisgünstigen Kaufeigenheimen in Ulm-Wiblingen.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 schließt mit einem Jahresüberschuss von
€ 101,42 und die Bilanzsumme beträgt € 143.930,27.

6.

Weiterhin ist die UWS zu 49,5% an der BHG "EXPO 2000 Sonnenfeld Ulm GbR"
beteiligt. Zweck dieser Gesellschaft ist die Erstellung von Passivhäusern in Ulm-Eselsberg
und von Kaufeigentumswohnungen in Ulm-Söflingen (Klosterhof).
Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 schließt mit einem Jahresüberschuss von
€ 33.911,07 und die Bilanzsumme beträgt € 782.294,25.

7.

Die UWS haftet als Gesellschafterin der Bauherrengemeinschaften "KFB Eschwiesen
Wiblingen GbR" und "Expo 2000 Sonnenfeld Ulm GbR".
Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzaufstellung nicht erfolgt.

8.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Voll-

Teilzeit-

beschäftigte

beschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter

26

6

Technische Mitarbeiter

9

0

Mitarbeiter im Regiebetrieb

15

1

50

7

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt.
9.

Gesamtbezüge:
Des Geschäftsführers, Herrn Dr. Ing. Pinsler
(Gesamtaufwand incl. Arbeitgeberanteile)

€

118.492,40

Des Aufsichtsrates

€

5.100,00

10. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer
Hinterbliebenen:
Rückstellung gebildet für laufende Pensionen

€

70.607,00

Die an ehemalige Geschäftsführungsorgane oder deren Hinterbliebene bezahlte
Ruhebezüge betrugen im Geschäftsjahr € 11.389,80.

11. Gegenüber dem ehemaligen Geschäftsführer, Herrn Schmidt, besteht eine verzinsliche
Forderung aus einer Kaufpreisstundung in Höhe von € 31.917,17 (Stand 31.12.2012)
aus dem Verkauf des Gebäudes Neuer Graben 54. Der gestundete Betrag wird mit 2%
jährlich getilgt. Zur Sicherung des gestundeten Betrages ist eine Restkaufpreishypothek
im Grundbuch eingetragen.
12. Der Bilanzausweis unter Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen betrifft
mit € 298.027,18 sonstige Vermögensgegenstände und € 669.594,43 Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen.
13. Gegenüber der Gesellschafterin Stadt Ulm bestehen nicht gesondert in der Bilanz
ausgewiesene
Forderungen aus Betreuungstätigkeit

€
(Vorjahr €

117.331,36
60.000,00)

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
€
(Vorjahr €

8.960,92
6.149,30)

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

€
(Vorjahr €

11.062.634,69
11.987.806,16)

Erhaltene Anzahlungen

€
(Vorjahr €

20.268,00
21.039,14)

Verbindlichkeiten aus Vermietung

€
(Vorjahr €

508,75
27.476,65)

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

€
(Vorjahr €

12.073,81
13.679,31)

Rechnungsabgrenzungsposten (Zuschüsse)

€
(Vorjahr €

2.334.177,90
2.611.402,90)

14. Mitglieder der Geschäftsführung:
Dr. Ing. Frank Pinsler

Geschäftsführer

15. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Ivo Gönner
Dipl.-Ing. Alexander Wetzig
Prof. Dr. Richard Böker
Erwin Böck
Gunter Czisch
Dr. Karin Graf
Dr. Hans-Walter Roth
Siegfried Keppler
Jürgen Kriechbaum
Helga Malischewski
Hartmut Pflüger
Dr. Rüdiger Reck
Ulrich Soldner
Annette Weinreich
Richard Nann
Volker Jeschek

Oberbürgermeister
Bürgermeister
Hochschulprofessor
Geschäftsführer a. D.
Erster Bürgermeister
Ärztin
Augenarzt
Freier Ingenieur
Kriminalbeamter
Geschäftsführerin
Freier Architekt
Facharzt
Stadtverwaltungsdirektor
Architektin
Controller
Stadtbaudirektor

(Aufsichtsratsvorsitzender)
(1.stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

(2.stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

(gültig bis 31.12.2012)
(gültig ab 06.02.2013)

E. Ergebnisverwendungsvorschlag
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2012 in Höhe von € 4.372.505,90
den anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 28. März 2013

Die Geschäftsführung

Lagebericht

Geschäftsjahr 2012

1. Rahmenbedingungen
Allgemeiner Teil des Lageberichts 2012
Wie das Vorjahr war auch das Jahr 2012 von der schwelenden Staatsschuldenkrise in Europa und
den USA geprägt. Deshalb rechnet die Europäische Zentralbank auch für 2013 mit einem weiteren
Rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte sich aber dank starker Exporte und guter Binnennachfrage von diesen rezessiven Tendenzen abkoppeln. Die deutsche Wirtschaft war am Jahresanfang 2012 gut gestartet, hatte aber im Jahresverlauf wegen der Eurokrise deutlich an Schwung
verloren. Für das 4. Quartal 2012 rechnen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute mit einer Stagnation, viele sogar mit einem leichten Minus beim Wirtschaftswachstum. Dennoch erwartet die Bundesbank für 2013 ein Wirtschaftswachstum von 0,4 %, während es 2012 mit 1,1 % noch deutlich höher liegen soll. Das statistische Landesamt Baden-Württemberg rechnet für 2012 und auch für 2013
für Baden-Württemberg mit einem Wirtschaftswachstum von jeweils 1,25 %.
Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen sich auch in den durchschnittlichen
Arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach Angaben der Bundesagentur für
Arbeit in Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Arbeitslosenquote von 6,7 % entspricht. Im
Jahresdurchschnitt wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbstätigen ein neuer Beschäftigungsrekord erzielt.
Auch die Arbeitnehmer profitierten von der guten Beschäftigungslage, die Reallöhne erhöhten sich um
1 %. Die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt führte auch zu einer Abnahme der Empfänger von Arbeitslosengeld II. Ende Juli 2012 bezogen in Baden-Württemberg nur noch rund 426.000 Menschen Arbeitslosengeld II, während es 2006 noch 513.000 waren. Für 2013 wird von Experten – trotz der gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung - keine dramatische Veränderung der Beschäftigungssituation
erwartet.
Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands führte auch dazu, dass nach einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums bei einer Gesamtbetrachtung der Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und
Sozialversicherung das gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig abgebaut wird. Die
Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 % des BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP
sinken.
Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um durchschnittlich 2,0 % gestiegen. Auch für 2013
erwartet man für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der EZB von 2 %. Die
Preise rund ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den
größten Posten im Verbraucherpreisindex aus. Die Kosten für das „Wohnen“ lagen in BadenWürttemberg von Januar bis November 2012 um durchschnittlich 1,8 % über dem Vorjahresniveau.
Die relativ hoch gewichteten Nettomieten stiegen dagegen nur um 0,9 %. Die Preise für Haushaltsenergie waren dagegen im Durchschnitt um 5,6 % höher als vor Jahresfrist, dabei waren die Preise für
Heizöl um 9,4 %, für Gas um 5,8 % und für Strom um 2,3 % höher als im Vorjahr.
Nach Feststellung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg stiegen im 4. Quartal 2012 die
Preise für Bauleistungen für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem Vorjahresquartal um
2,3 %. Seit Beginn des Jahres hat sich dabei der Preisanstieg merklich abgeschwächt und sich seit
dem 3. Quartal auf dem gesteigerten Niveau stabilisiert. Bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude
lag der Anstieg im 4. Quartal 2012 zum Vorjahresquartal bei 2,1 %. Deutlich angezogen haben hier
insbesondere Klempnerarbeiten (10,6 %) und Dachdeckerarbeiten (3,9 %). Bei den Ausbauarbeiten
zogen die Preise um 2,4 % an.

1

Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 % auf 0,75 % gesenkt. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt auch den Immobilienmarkt. Da sich auch langfristige Geldanlagen kaum noch lohnen, erscheint die Kapitalanlage in Immobilien attraktiv. Dazu kommt, dass die
Finanzierung günstig wie nie zuvor ist. Der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit lag
Anfang Dezember 2012 nach Angaben der FMH-Finanzberatung bei 2,54 %, ein Jahr zuvor noch bei
3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %. Weil die Notenbanken in den USA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizieren und wegen der wirtschaftlichen Probleme in den europäischen Krisenländern
wird erwartet, dass die ausgeprägte Niedrigzinsphase in den kommenden Jahren anhält.
Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im dritten Quartal 2012 im Schnitt 4,1 % teurer als ein Jahr zuvor. Die große
Nachfrage nach Immobilien habe vor allem in den Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichung des Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland, vor allem in
den Großstädten 250.000 Wohnungen. Diese Knappheit führe in den Ballungsräumen zu steigenden
Mietpreisen.
Der positive Konjunkturverlauf führte in den ersten acht Monaten 2012 in Baden-Württemberg zu einer
Abnahme der unternehmerischen Insolvenzverfahren gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund
5 %. Mit rund 1.480 Insolvenzverfahren in diesem Zeitraum waren dies 76 Konkursfälle weniger als im
vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die meisten Konkursverfahren entfielen auf den Bereich Handel,
der damit gut ein Fünftel aller zahlungsunfähigen Firmen stellte.
In den ersten acht Monaten 2012 wurden in Baden-Württemberg 8.300 Privatinsolvenzen beantragt,
was einer Verminderung um 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit ging die Zahl
der Privatinsolvenzen zum zweiten Mal in Folge zurück.
Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs erreichte 2011 mit 10.786.200 Personen einen neuen
Höchststand. Baden-Württemberg verzeichnete 2011 mit 41.500 Personen den höchsten Wanderungsgewinn seit 2002, der den negativen Geburtensaldo von 8.900 Personen mehr als ausglich.
2011 wurden in Baden-Württemberg rund 88.800 Kinder geboren, so wenige wie noch nie seit Bestehen des Landes. Die dem Statistischen Landesamt für das erste Halbjahr 2012 vorliegenden Zahlen
deuten darauf hin, dass sich der Bevölkerungsanstieg aufgrund verstärkten Zuzugs fortsetzt.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber auch die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer
zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die
Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007
(erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich
auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für
einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben
sich deutliche regionale Unterschiede.

2

2. Tätigkeit der Gesellschaft und wirtschaftliche Situation
Wohnungssituation in Ulm
Der Ulmer Mietwohnungsmarkt stellt sich gegenüber den Vorjahren unverändert angespannt dar.
Wichtige Indikatoren sind eine niedrige Fluktuation, ein geringes Angebotsspektrum und geringe Leerstände. Insbesondere mittlere und untere Preissegmente sind davon betroffen. Dies drückt sich auch
in der Anzahl der bei der UWS registrierten Bewerber aus. Deren Anzahl ist mit 1.434, verglichen mit
dem Vorjahr (1.395), leicht angestiegen. Zur Vermietung standen 510 Wohnungen zur Verfügung, bei
Berücksichtigung der 169 internen Vermietungen, konnten insgesamt 341 (Vj. 382) Wohnungen für
Dritte zur Verfügung gestellt werden. Die Gesamtfluktuation ist mit 7,4 % (Vorjahr 7,8 %) erneut gesunken und liegt auf sehr niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote der Wohnungen ist auf Grund der
umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen geringfügig auf 0,9 % angestiegen.
Bis zum Jahre 2020 geht das Statistische Landesamt Baden-Württemberg für den Stadtkreis Ulm von
einem durchschnittlichen jährlichen Bedarf von ca. 300 Wohnungen aus, die neu oder als Ersatz für
wegfallende Wohnungen gebaut werden müssen. Eine attraktive und verlässliche Förderpolitik im
Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms ist notwendig, um durch den Neubau im geförderten Wohnungsmarkt zur Entlastung des mittleren und unteren Preissegments beizutragen. Im Hinblick auf die Entwicklung der notwendigen wohnungswirtschaftlichen, baulichen und energetischen
Qualität von Wohnungen wird der Abbruch von Altbeständen und Neubau an Bedeutung gewinnen.
In Ulm wurden insgesamt Baugenehmigungen für 318 neue Wohnungen erteilt sowie 388 Fertigstellungen gemeldet. Damit ist die landesweite Belebung des Wohnungsneubaus auch im Stadtgebiet
feststellbar. Ein Großteil diese Neubautätigkeit findet im Eigentumssegment sowie bei hochpreisigen
Mietwohnungen statt. Eine nachhaltige Entlastung des Mietwohnungsmarktes ist daher kurzfristig
nicht zu erwarten. Inwiefern sich die teilweise konjunkturell bedingte erhöhte Bautätigkeit verstetigt,
bleibt abzuwarten.
Die Mietrückstände sind auf 5,8 % der Mietverhältnisse angestiegen. Deutlich verringert hat sich die
Anzahl der Privatinsolvenzen, von denen unsere Gesellschaft betroffen ist. Bei den Wohnungsbewerbern ist der Anteil derjenigen, die Ihr Einkommen aus Erwerbstätigkeit beziehen, auf über 56 % gestiegen. Da nach wie vor von einer allgemeinen wirtschaftlichen Erholung und damit verbundenen
positiven Effekten auf die Bewerberstruktur auszugehen ist, sind kurzfristig keine negativen Auswirkungen zu erwarten.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird weiterhin anhalten, die Folgen einer zunehmenden
Spreizung der Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes mittelfristig beeinflussen. Die bislang gesetzten Schwerpunkte der grundlegenden baulichen und energetischen
Modernisierung, die familiengerechte Ausrichtung des Angebotes und die Anpassung an die Anforderungen des demografischen Wandels sind Basis für die weitere Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes. Es ist darüber hinaus Ziel, für mittlere Einkommensbezieher und junge
Familien attraktive Angebote zu erhalten und neu zu schaffen. Die UWS plant, sich weiterhin im Mietwohnungsneubau in Ulm zu engagieren.

3

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
Die Gesellschaft hat 2012 ihr Modernisierungsprogramm konsequent fortgesetzt und ausgebaut. Insgesamt wurden 176 Wohnungen umfassend modernisiert. Investitionsschwerpunkte waren, wie in den
Vorjahren, die grundlegende Verbesserung der energetischen Qualität der Gebäude sowie der Wohnqualität. So wurden die Gebäudehülle erneuert, Fassaden, Dächern und Kellerdecken gedämmt, sowie teilweise neue Fenster eingebaut. In den meisten Fällen ist die Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung erneuert oder ausgetauscht worden. Bei den energetisch sanierten Gebäuden gelang es, den Heizenergiebedarf um durchschnittlich 60 bis 70 % zu mindern und somit nicht nur einen
Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, sondern auch, die Betriebskosten für die Mieter substantiell zu
senken. Durch die grundlegende Modernisierung der sanitären Einrichtungen, sowie teilweise durch
Grundrissänderungen, wurde der Wohnwert nachhaltig gesteigert. Bei einigen Objekten wurde zusätzlich durch den nachträglichen Anbau von Balkonen die Qualität der Wohnungen maßgeblich verbessert und die Nachvermietbarkeitschancen langfristig erhöht.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von
Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. So wurden Zugänge zu Gebäuden und Wohnungen erleichtert, Durchfahrtsbreiten erhöht und Bäder barrierearm ausgestaltet. Die sanierten
Hochhäuser im Elchinger Weg werden z.B. in den neu gestalteten Eingangsbereichen mit Automatiktüren ausgestattet, um den Zugang für Personen mit eingeschränkter Beweglichkeit zu erleichtern.
Im Bereich der Neubauinvestitionen war das Jahr 2012 von vorbereitenden Maßnahmen und Planungsaufwendungen geprägt. Für die geplante Revitalisierung im Stadtteil „Türmle“ wurde die Planung bis zur Genehmigungsfähigkeit weiterentwickelt. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit einem
Satzungsbeschluss abgeschlossen, zwischenzeitlich liegt Baurecht für einige Quartiere vor. Am Unteren Eselsberg sollen insgesamt 183 Wohnungen im Standard „KfW-Effizienzhaus 55“ entstehen. Die
abgängigen Wohnungen des Altbestandes wurden vollständig abgebrochen. Mit den Bauarbeiten für
die neuen Quartiere wurde 2013 begonnen.
Für drei weitere Neubauvorhaben wurden 2012 die Gutachterverfahren durchgeführt und die Planungen weiterentwickelt. Für die Ersatzbebauung Sedanstraße 120 wurde der Altbestand bereits abgebrochen, der Neubau von 14 Wohnungen wurde im Frühjahr 2013 begonnen. Als Energiestandard ist
das „KfW-Effizienzhaus 55“ vorgesehen. Der Neubau Virchowstraße 58, 60 am Oberen Eselsberg
komplettiert das letzte Baufeld im Baugebiet „Wanne“ mit 27 Wohnungen. Der Baubeginn ist für Mitte
2013 vorgesehen. Für das Passivhausprojekt Otl-Aicher-Alle 1 in Böfingen mit ca. 30 Wohnungen
wurde das Gutachterverfahren durchgeführt. Der Baubeginn für das Projekt ist für Frühjahr 2014 geplant.
Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden 2012 folgende Summen
aufgewendet:
2012
Mio. €

(2011)
Mio. €

Neubau
Modernisierung
Instandhaltung

0,703
10,480
6,241

3,238
5,511
6,207

Bauinvestitionen insgesamt

17,424

14,956

4

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
Mietwohnungsbestand

Zu Beginn des Geschäftsjahres
Zugang durch Neubau und Modernisierung
Zugang durch Erwerb
Abgang durch Verkauf
Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)
Bestand am Ende des Geschäftsjahres
für Dritte verwaltete Mietwohnungen
Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt

Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften
(Verwaltung durch UWS Service GmbH)

2012

(2011)

Wohnungen

Wohnungen

6.770

6.825

0
0

30
1

11
100

6
80

6.659

6.770

217

200

6.876

6.970

762

762

Wirtschaftliche Entwicklung
Das Unternehmen hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin positiv entwickelt. Die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft spiegelt sich in den nachstehenden Kennzahlen wider:
2012

(2011)

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

289,481

285,537

Anlagevermögen

253,196

248,989

Stammkapital

16,100

16,100

Rücklagen

58,539

52,359

Rückstellungen

2,237

1,859

Jahresüberschuss

4,373

6,180

39,999

39,159

Miet- und Pachterträge

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich auf 71,011 Mio. € erhöht. Der Anteil
des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt nunmehr 24,5 %.

5

Vermögensstruktur zum 31.12.2012
31.12.2012

(31.12.2011)

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

Anlagevermögen

253.195,6

87,5

248.988,5

87,3

4.207,1

Umlaufvermögen

35.943,1

12,4

36.142,9

12,6

- 199,8

342,0

0,1

405,5

0,1

- 63,5

Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen

289.480,7

285.536,9

3.943,8

(31.12.2011)

Veränderung

Kapitalstruktur zum 31.12.2012
31.12.2012

Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Gesamtkapital

in T€

%

in T€

%

in T€

71.011,4

24,5

66.638,9

23,3

4.372,5

2.237,0

0,8

1.859,2

0,6

377,8

213.834,2

73,9

214.334,7

75,1

- 500,5

2.398,1

0,8

2.704,1

1,0

- 306

289.480,7

285.536,9

3.943,8

Der im Wirtschaftsplan 2012 prognostizierte Jahresüberschuss von 1.659.000 € konnte mit
4.372.506 € übertroffen werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung geprägt. Die Steigerung der Erträge ergab sich durch Mietanpassungen im Bestand und
bei modernisierten Objekten, sowie der Prolongation bzw. Neuvermietung im gewerblichen Bereich.
Darüber hinaus hat sich die Zinssituation günstig auf das Ergebnis ausgewirkt. Dies wurde bei der
Neuaufnahme und Prolongation von Krediten, sowie bei den kurzfristigen Darlehen genutzt. Die Zinsaufwendungen sanken um 550 T€. Aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens ergab sich ein ergebniswirksamer Ertrag von 1.139 T€. Dieser Ertragsbeitrag lag damit
über dem Ansatz des Wirtschaftsplanes 2012. Darüber hinaus trug eine Gewinnabführung der BHG
„Expo 2000 Sonnenfeld GbR“ in Höhe von 248 T€ zum Ergebnis bei.
In der Tochtergesellschaft UWS Service GmbH sind die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung
(Kabel-TV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst. Die
kostengünstige und somit sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde im
Geschäftsjahr 2012 weitergeführt und mit weiteren Multimediaangeboten ergänzt. Die WEGVerwaltung wird ebenfalls in der UWS Service erfolgreich gestaltet und hat zum Ergebnis der UWS
Service GmbH in Höhe von 197 T€ beigetragen. Dieses wird auf Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Zahlungsfähigkeit war 2012 stets uneingeschränkt gegeben. Der Cashflow nach DVFA/SG betrug
13,226 Mio. €. Die planmäßigen Tilgungen konnten aus dem Cashflow bedient werden.

6

Die UWS ist sich des entscheidenden Anteils ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre Leistung und Kompetenz bilden die Basis dafür, die vielfältigen Anforderungen der Mieter und Kunden zu erfüllen. Darüber hinaus müssen sie aktuelle und zukünftige Veränderungsprozesse im Unternehmen aktiv einleiten und gestalten. Die fachlichen und sozialen Kompetenzen leisten einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg der UWS. Die Beschäftigten werden aktiv mit Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen gefördert, welche über externe und interne Angebote realisiert
werden. Dieses Instrument wird auch in den nächsten Jahren kontinuierlich ausgeweitet. Seit vielen
Jahren bilden wir eigenen Nachwuchs aus, wobei es sich zunehmend schwieriger gestaltet, geeignete
Bewerber für das Berufsbild Immobilienkaufmann bzw. -frau zu finden. Im Berichtsjahr waren durchschnittlich drei Auszubildende beschäftigt. Darüber hinaus streben wir in Zusammenarbeit mit der
DHBW Stuttgart an, einen BA-Studienplatz im Bereich Immobilienwirtschaft zur Verfügung zu stellen.
Um Beruf und Familie vereinbaren zu können, werden mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die
dies wünschen, gezielt und individuell Teilzeitvereinbarungen getroffen. Als strategisches Ziel der
weiteren Personalentwicklung steht die Beschäftigung und Entwicklung qualifizierter Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter auf attraktiven Arbeitsplätzen in den nächsten Jahren im Fokus.

7

3. Chancen- und Risikobericht
Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet
die Gesellschaft Wohngebäude, veräußert aber auch im Rahmen der aktiven Portfoliogestaltung Einzelobjekte. Darüber hinaus betreiben wir WEG- und Mietfremdverwaltung sowie die Medienversorgung unserer Objekte.
Es ist davon auszugehen, dass die Zahl der Haushalte weiter steigt. Dies gilt insbesondere für BadenWürttemberg und gleichermaßen für das Stadtgebiet Ulm. Für den Stadtkreis Ulm wird ein Bevölkerungswachstum bis 2020 von bis zu 5 % prognostiziert. Um eine Entspannung des lokalen Mietmarktes zu erreichen, müssen die gegenwärtigen Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen verstetigt
werden.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den
aktuellen und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht oder
nur schwer zu vermieten wäre. Leerstände, sinkende Erträge und Mietausfälle wären potentielle Auswirkungen. Unser Unternehmen investiert daher erhebliche Beträge, um den Bestand kontinuierlich
anzupassen. Dazu gehören eine nachhaltige Instandhaltungsstrategie, die umfassende wohnungswirtschaftliche und energetische Modernisierung sowie die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse von Mietern mit eingeschränkter Mobilität. Neubauten in neu erschlossenen Baugebieten
sowie als Ersatzbebauung für nicht modernisierbare Objekte verbessern die Altersstruktur des Portfolios. Das Unternehmen wird die langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich umsetzen und
weiterentwickeln. Die für Neubau und Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den
Cashflow und die Aufnahme von Kreditmitteln aufgebracht werden.
Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung
bei auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit
von Mietern und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen
in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II ist nahezu Vollvermietung erreicht.
Große Flächenanteile sind über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den Gesamtbestand
eine Mischung zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über verschiedene Mietlaufzeiten und ein entsprechende Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Da es sich bei den meisten Mietern um überregional, teilweise weltweit, agierende Unternehmen handelt, ist das Risiko nicht allein von der hiesigen Entwicklung bestimmt. Das potentielle
Ausfallrisiko durch Prolongationen, Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen und sinkende Durchschnittsmieten wird durch die derzeitige wirtschaftliche Lage ebenfalls positiv beeinflusst.
Da die UWS ein Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz ist, sind niedrige
Zinsen von großer Bedeutung für den wirtschaftlichen Unternehmenserfolg. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis
des in 2012 niedrigen Zinsniveaus sowie durch andere Zinssicherungsinstrumente haben wir das
Zinsrisiko weiter minimiert. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Kostenoptimierung
schloss die Gesellschaft zinsbezogene Termingeschäfte in Form von Swaps für eine Bezugsgröße
von nominal 10,1 Mio. € ab. Außerdem wurden Forwardzinsvereinbarungen für im Jahr 2013 auslaufende Darlehen mit einer Gesamtsumme von 4,4 Mio. € abgeschlossen. Im Geschäftsjahr wurden
Sondertilgungen und Ablösungen in Höhe von insgesamt 2,77 Mio. € vorgenommen.

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Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch
nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in
unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken
vorbeugen zu können.
Im Bauträgergeschäft sind wir nur im Rahmen von BGB-Gesellschaften zusammen mit anderen Genossenschaften bzw. Gesellschaften tätig. Aus den dort durchgeführten Bauvorhaben ergeben sich
keine Risiken, da diese weitgehend abgeschlossen sind. Verbleibende Einheiten, die nicht verkauft
werden konnten, sind vermietet.
Der Geschäftsverlauf 2013 entspricht den Planungen des Wirtschaftsplans. Für das Jahr 2013 erwarten wir einen Jahresüberschuss von 2,4 Mio. €. Wesentliche Risiken, die sich bestandsgefährdend auf
die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die
Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven
Gesamtentwicklung aus.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich nach dem Ende des Geschäftsjahres für die Ulmer
Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH nicht ereignet.

Ulm, 28. März 2013

Dr. Frank Pinsler
Geschäftsführer

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Bilanzkennzahlen
für das
Geschäftsjahr 2012

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

Kennzahlen 2012
RENTABILITÄTSKENNZAHLEN
€

Gesamtkapitalrentabilität

Eigenkapitalrentabilität

Return On Investment

Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen

11.129.316

Bilanzsumme

289.480.658

Jahresüberschuss

4.372.506

Eigenkapital + 50% Sonderposten

71.011.387

Jahresüberschuss

4.372.506

Bilanzsumme

289.480.658

%

% Vorjahr

3,84

4,72

6,16

9,27

1,51

2,16

%

% Vorjahr

87,47

87,20

87,30

86,97

12,42

12,66

277,45

297,97

68,06

69,54

105,89

106,54

106,09

106,83

24,53

23,34

€

€ Vorjahr

13.225.970

14.519.278

VERMÖGENS- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN
€

Anlagenintensität

Sachanlagenintensität

Umlaufintensität

Langfristiger Verschuldungsgrad

Langfristiger Fremdkapitalanteil

Anlagendeckungsgrad

Sachanlagendeckungsgrad

Eigenkapitalquote

Cash Flow

Anlagevermögen

253.195.555

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

289.480.658

Sachanlagevermögen

252.720.970

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

289.480.658

Umlaufvermögen

35.943.089

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

289.480.658

Langfristiges Fremdkapital

197.022.492

Eigenkapital + 50% Sonderposten

71.011.387

Langfristiges Fremdkapital

197.022.492

Bilanzsumme

289.480.658

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

268.104.486

Anlagevermögen

253.195.555

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

268.104.486

Sachanlagevermögen

252.720.970

Eigenkapital + 50% Sonderposten

71.011.387

Bilanzsumme

289.480.658

Jahresüberschuss + Abschreibungen Zuschreibungen - akt. Eigenleistungen +
Veränderung langfristige Rückstellungen
+ Veränderungen Sonderposten

13.225.970

Gegenüberstellung
Wirtschaftsplan 2012 - Ergebnis 2012
Wirtschaftsplan
€
1.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

Ergebnis
€

Abweichung
€

40.679.000,00
125.000,00
1.506.000,00

39.999.101,96
251.367,06
1.513.650,10

-679.898,04
126.367,06
7.650,10

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

497.000,00

354.689,74

-142.310,26

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

250.000,00

343.661,66

93.661,66

4.

Sonstige betriebliche Erträge

780.200,00

1.672.900,95

892.700,95

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

18.300.000,00
0,00

18.140.021,33
309.070,83

-159.978,67
309.070,83

95.000,00

68.303,22

-26.696,78

25.442.200,00

25.617.976,09

175.776,09

2.695.000,00

2.773.632,70

78.632,70

780.000,00

801.439,91

21.439,91

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen

9.422.000,00

9.058.877,70

-363.122,30

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.472.000,00

1.192.704,85

-279.295,15

10.000,00

247.500,00

237.500,00

165.800,00

196.904,17

31.104,17

2.000,00

990,97

-1.009,03

13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

62.000,00

115.345,99

53.345,99

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

8.493.000,00

6.756.810,58

-1.736.189,42

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

2.820.000,00

5.595.251,48

2.775.251,48

0,00

-638,02

-638,02

18. Sonstige Steuern

1.161.000,00

1.223.383,60

62.383,60

19. Jahresüberschuss

1.659.000,00

4.372.505,90

2.713.505,90

2.

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

8.

9.

10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Gewinnabführung
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens

17. Steuern vom Einkommen und Ertrag