Navigation überspringen

Anlage 1 - Jahresabschluss 2018 UWS

                                    
                                        Anlage 1 zur GD 277/19

JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2018

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I.

Seite

Bilanz zum 31. Dezember 2018

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2018

III. Anhang des Jahresabschlusses 2018

IV. Lagebericht 2018

V. Inventar 2018

AKTIVA

1 - 17

PASSIVA

18 - 28

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

29 - 41

Kennzahlenübersicht

Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2018 / Ergebnis 2018

2018

I. Bilanz zum 31. Dezember 2018
AKTIVSEITE

2018
€

2018
€

2017
€

A. Anlagevermögen
I.

Immaterielle Vermögensgegenstände

II.

Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen

III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen

77.826,33

72.263,19

311.906.477,13

302.592.971,86

12.546.162,40

13.587.824,48

496.818,90
14.234.364,38
411.953,00

29.087,28
11.592.953,00
443.417,00

184.951,19
10.239.140,06
1.181.498,86
0,00

351.201.365,92

159.842,74
14.234.466,10
193.322,65
7.856,86

25.000,00
1.318,67

26.318,67

25.000,00
1.585,39

351.305.510,92

342.940.590,55

14.111.905,25

13.477.330,14
14.552,19

Anlagevermögen insgesamt

B. Umlaufvermögen
I.

II.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
2. Andere Vorräte
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
5. Sonstige Vermögensgegenstände

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben

14.099.234,56
12.670,69

277.057,35
7.879,93

172.218,25
4.226,65

27.888,62
1.634.442,76
437.856,89

2.385.125,55

64.818,32
1.306.957,61
521.796,37

6.855.070,12
3.866.140,94

10.721.211,06

4.100.597,51
3.531.220,31

37.250,75

73.108,00

378.561.003,53

366.207.415,90

C. Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme

2018

PASSIVSEITE

2018
€

2018
€

2017
€

A. Eigenkapital
I.

Gezeichnetes Kapital
./.

Nennbetrag eigener Anteile

16.100.000,00
8.000.000,00

Ausgegebenes Kapital
II.

Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen

8.050.705,89
752.063,57
83.422.732,05

III. Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt

16.100.000,00
8.100.000,00

8.000.000,00

8.100.000,00

8.100.000,00

92.225.501,51

8.050.705,89
752.063,57
76.763.674,39

6.387.580,63

6.659.057,66

106.713.082,14

100.325.501,51

834.597,00

66.822,00
0,00
653.759,00

B. Rückstellungen
1.
2.
3.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen

64.534,00
5.154,00
764.909,00

C. Verbindlichkeiten
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten

244.096.677,60
7.644.085,34
14.862.574,82
417.154,33
595.448,47
1.247.946,57
145.744,95

238.336.126,83
8.261.773,62
14.275.306,16
391.905,44
1.377.774,14

269.009.632,08

473.730,95
153.807,52

2.003.692,31

1.890.908,73

378.561.003,53

366.207.415,90

davon aus Steuern:
145.744,95
€
€
Vorjahr 153.549,52 €

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

2018

II. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2018

2018
€
1.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

2018
€

53.123.417,32

49.062.276,89
230.574,13
1.734.065,92

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

621.904,42

464.720,43

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

624.462,47

760.978,57

4.

Sonstige betriebliche Erträge

1.099.896,91

715.504,00

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

2.

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

51.067.427,79
440.772,76
1.615.216,77

2017
€

25.460.898,56
8.752,04

23.319.227,55
25.469.650,60

239.015,54

30.000.030,52

29.409.876,85

2.987.589,40
911.999,38

2.763.460,97
3.899.588,78

837.690,71

12.285.745,69

11.770.598,97

2.014.159,70

1.990.129,25

davon für Altersversorgung:
344.925,39 €
Vorjahr 311.568,17 €
8.

9.

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

10. Erträge aus Gewinnabführung
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

957.031,38

879.908,15

91,18

106,49

13.968,97

971.091,53

19.919,49

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

4.227.184,91

4.455.175,18

14. Steuern vom Einkommen und Ertrag

848.992,54

544.855,32

15. Ergebnis nach Steuern

7.695.450,43

7.947.900,58

16. Sonstige Steuern

1.307.869,80

1.288.842,92

17. Jahresüberschuss

6.387.580,63

6.659.057,66

III. Anhang des Jahresabschlusses 2018
A. Allgemeine Angaben
Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS), Ulm ist beim Amtsgericht Ulm unter
Nummer HRB 1268 eingetragen.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des
Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes
betreffend der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt
Die UWS ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß § 267 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB
aufgestellt.
Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom
17. Juli 2015 wurde beachtet.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Entgeltlich von Dritten erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer entsprechend linear,
im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei wird entgeltlich erworbene Software über eine
betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 4 bis 10 Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme bildet die
Software mit Anschaffungskosten unter 250,00 €. Diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam
erfasst.
Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer
Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen
grundsätzlich zeitanteilig. Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren
Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich
dauernder Minderung vorgenommen.
Aufwendungen für umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche
Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden
wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die
Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die
Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme auf einen Zeitraum zwischen
30 und 40 Jahren neu festgelegt.
Der angemessene Teil der Kosten der Allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum der
Herstellung entfallen, wurden aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche
Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Wohnbauten
Wohnbauten nach Modernisierung
Geschäfts- und andere Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung

40 bis 50 Jahre
30 bis 40 Jahre
25 bis 50 Jahre
30 bis 50 Jahre
20 Jahre
4 bis 10 Jahre

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bis zu Anschaffungskosten von 250,00 €, die
einer selbständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand
erfasst, wenn die Nettoanschaffungskosten 250,00 € nicht übersteigen. Für geringwertige
Wirtschaftsgüter, deren Nettoanschaffungskosten mehr als 250,00 € und bis zu 1.000,00 € betragen,
wird ein jährlicher Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre
gewinnmindernd aufgelöst.
Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten
bewertet. Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen sonstigen Ausleihungen sind grundsätzlich zu
ihrem Nominalwert bilanziert.
Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie wurden
mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.
Die Ermittlung der Anschaffungskosten bei den anderen Vorräten erfolgt anhand der FiFo-Methode
(First in - First out).
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert angesetzt. Bei
Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene
Wertabschläge vorgenommen. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Zur Abdeckung des
allgemeinen Kreditrisikos wird eine Pauschalwertberichtigung auf die nicht einzelwertberichtigten
Forderungen gebildet.
Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.
Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt,
soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem
bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die Kosten
werden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.

Die Posten des Eigenkapitals sind zu Nennwerten angesetzt. Die Nennwerte für erworbene eigene
Anteile werden gemäß § 272 Absatz 1a HGB von dem Posten "Gezeichnetes Kapital" abgesetzt.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß
Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck
(2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von 2,11 % (Stand
Dezember 2018, Restlaufzeit 5 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,50 % p.a., die
Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % berücksichtigt.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit
entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen zehn Geschäftsjahre abgezinst.
Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen
Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen
abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende
objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.
Für Aufbewahrungspflichten von Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen in Höhe
des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im Erfüllungszeitpunkt
geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Der Teil der Rückstellungen, welcher auf Ausgaben entfällt, die
nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres anfallen, wird mit dem ihrer
Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen fünf Geschäftsjahre
abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse und Wohnrechte werden
entsprechend dem jeweiligen Bindungszeitraum anteilig ertragswirksam aufgelöst. Die Zuschüsse weisen
Restlaufzeiten von 1 bis 27 Jahren auf.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres nachfolgend dargestellt:

Stand zum
01.01.2018

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Rechte mit Geschäfts- / anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. Rechte ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
6. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
165.826,19

€
22.021,61

516.979.232,11

Anschaffungs- und Herstellungskosten
Abgänge
Umbuchungen
Zugänge
Abgänge
€

€

Zuschreibungen

€

Stand zum
31.12.2018

0,00

€
7.973,00

11.660.609,88

150.910,74

8.335.718,98

1.732.844,84

45.093.913,97

0,00

0,00

1.732.844,84

0,00

0,00

46.826.758,81

29.087,28
14.414.514,67
640.822,99

686.874,16
1.074.588,34
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
2.084.440,04
0,00

219.142,54
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

496.818,90
17.573.543,05
640.822,99

1.181.975,69
14.479.731,49
193.322,65
7.856,86

78.825,74
6.205.690,44
988.176,21
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

7.856,86
0,00
0,00
0,00

7.973,00
10.201.016,48
0,00
7.856,86

0,00
0,00
0,00
0,00

1.260.685,29
10.484.405,45
1.181.498,86
0,00

593.020.457,71

20.694.764,77

150.910,74

12.160.860,72

12.168.833,72

0,00 613.556.338,74

25.000,00
1.585,39
26.585,39
593.212.869,29

0,00
0,00
0,00
20.716.786,38

0,00
266,72
266,72
151.177,46

0,00
0,00
0,00
12.168.833,72

0,00
0,00
0,00
12.168.833,72

0,00
25.000,00
0,00
1.318,67
0,00
26.318,67
0,00 613.778.478,21

0,00

0,00

€
195.820,80

0,00 535.091.805,39

Stand zum
01.01.2018

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Rechte mit Geschäfts- / anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. Rechte ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
7. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
93.563,00

€
23.899,47

214.386.260,25

(kumulierte) Abschreibungen
Abgänge
Umbuchungen
Zugänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen

€

Stand zum
31.12.2018
€
117.994,47

Buchwert
31.12.2018
31.12.2017

€
77.826,33

€
72.263,19

0,00

532,00

10.221.185,20

85.057,14

0,00

1.337.060,05

31.506.089,49

1.437.446,87

0,00

1.337.060,05

0,00

0,00

34.280.596,41

12.546.162,40

13.587.824,48

0,00
2.821.561,67
197.405,99

0,00
517.617,00
31.464,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
3.339.178,67
228.869,99

496.818,90
14.234.364,38
411.953,00

29.087,28
11.592.953,00
443.417,00

1.022.132,95
245.265,39
0,00
0,00

54.133,15
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

532,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00

1.075.734,10
245.265,39
0,00
0,00

184.951,19
10.239.140,06
1.181.498,86
0,00

159.842,74
14.234.466,10
193.322,65
7.856,86

250.178.715,74

12.261.846,22

85.057,14

1.337.060,05

1.337.592,05

0,00 262.354.972,82 351.201.365,92 342.841.741,97

0,00
0,00
0,00
250.272.278,74

0,00
0,00
0,00
12.285.745,69

0,00
0,00
0,00
85.057,14

0,00
0,00
0,00
1.337.592,05

0,00
0,00
0,00
1.337.592,05

0,00
0,00
25.000,00
25.000,00
0,00
0,00
1.318,67
1.585,39
0,00
0,00
26.318,67
26.585,39
0,00 262.472.967,29 351.305.510,92 342.940.590,55

0,00 223.185.328,26 311.906.477,13 302.592.971,86

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen und
Beteiligungen (Anteilsbesitz) - d.h. die Unternehmen, an denen die Gesellschaft direkt oder indirekt
eine Beteiligung im Sinne des § 271 HGB hält - setzen sich wie folgt zusammen:
Anteilsbesitz
UWS Service GmbH, Ulm

Höhe am Kapital
100%

Eigenkapital
Ergebnis*
25.000 € 957.031,38 €

Stichtag
31.12.2018

* Ergebnis vor Gewinnabführung
Im Posten unfertige Leistungen sind 14.099.234,56 € (Vorjahr 13.477.330,14 €) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.
Mit Ausnahme der nachfolgend dargestellten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind alle Weiteren innerhalb eines Jahres fällig.
Sonstige Vermögensgegenstände

262.302,85 €
(Vorjahr 235.751,33 €)

Es bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus dem Lieferungs- und
Leistungsverkehr in Höhe von 673.138,48 € (Vorjahr 419.193,13 €), aus der Gewinnabführung von
957.031,38 (Vorjahr 879.908,15 €) und aus Steuern von 4.272,90 € (Vorjahr 7.856,33 €).

Eigenkapital
Das im Handelsregister eingetragene und voll eingezahlte Kapital beträgt 16.100.000,00 €.
Zum Bilanzstichtag ergeben sich ausschließlich aktivische Steuerlatenzen. Die Gesellschaft macht von
dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz
latenter Steuern in der Bilanz unterbleibt.
Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von 65 T€. Der
Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt
2.151,00 € (ausschüttungsgesperrt).
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate
Hausbewirtschaftung
Prüfungskosten
Bilanzierungskosten
Archivierung
Steuerberatung
Jahresurlaub
Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
Umlage KVBW

257.000,00 €
89.000,00 €
55.000,00 €
36.000,00 €
41.700,00 €
25.000,00 €
109.109,00 €
28.100,00 €
106.000,00 €

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten ergibt sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:
Verbindlichkeiten

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit

gesichert

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

€

€

€

244.096.677,60
(238.336.126,83)

17.483.684,12
(15.369.189,33)

60.091.753,32
(51.233.597,58)

166.521.240,16
(171.733.339,92)

240.243.400,46
(232.904.776,70)

7.644.085,34
(8.261.773,62)

623.290,76
(620.838,44)

2.480.810,38
(2.480.710,94)

4.539.984,20
(5.160.224,24)

914.752,56
(931.255,63)

14.862.574,82
(14.275.306,16)

14.862.574,82
(14.275.306,16)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

417.154,33
(391.905,44)

417.154,33
(391.905,44)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

595.448,47
(1.377.774,14)

595.448,47
(1.377.774,14)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

1.247.946,57
(473.730,95)

1.247.946,57
(473.730,95)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

7. Sonstige Verbindlichkeiten

145.744,95
(153.807,52)

145.744,95
(153.807,52)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

269.009.632,08
(263.270.424,66)

35.375.844,02
(32.662.551,98)

62.572.563,70
(53.714.308,52)

171.061.224,36
(176.893.564,16)

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

3. Erhaltene Anzahlungen

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Gesamtbetrag

GPR = Grundpfandrecht
SÜ = Sicherungsübereignung

€

241.158.153,02
(233.836.032,33)

Art
der
Sicherung
GPR/SÜ
GPR/SÜ
GPR

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus dem Lieferungsund Leistungsverkehr in Höhe von 1.247.946,57 € (Vorjahr 473.730,42 €) und aus Steuern in Höhe
von 0,00 € (Vorjahr 0,53 €).

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich
sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt.
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert - folgende
wesentliche, periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge Anlageverkäufe
Erträge frühere Jahre
Erträge Auflösung Wertberichtigungen

356.192,66 €
71.877,13 €
393.530,01 €

Die Erträge aus Anlageverkäufen betreffen hauptsächlich den Verkauf von drei Teilgrundstücken.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Wertberichtigungen / Abschreibungen auf Forderungen

570.560,06 €

Zinsen und ähnliche Aufwendungen
In den anderen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der Abzinsung von
Rückstellungen in Höhe von 3.226,82 € enthalten.

E. Sonstige Angaben
Arbeitnehmer
Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich beschäftigt:

Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Hausmeister / Reinigung
Gesamt

Vollzeit
28
9
12

Teilzeit
7
0
1

49

8

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende und ein BA-Student beschäftigt.

Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr:
Gunter Czisch
Tim von Winning
Martin Bendel
Katja Adler
Erwin Böck
Dr. Richard Böker
Dr. Brigitte Dahlbender
Rose Goller-Nieberle
Dr. Karin Graf
Volker Jescheck
Siegfried Keppler
Uwe Peiker
Dr. Rüdiger Reck
Ulrich Soldner
Lena Christin Schwelling

Oberbürgermeister
Bürgermeister
Bürgermeister
Rechtsanwältin
Geschäftsführer a. D.
Hochschulprofessor
Landesvorsitzende BUND
Geschäftsführerin
Ärztin
Hauptabteilungsleiter
Freier Ingenieur
Selbständiger Innenausbauer
Facharzt
Stadtverwaltungsdirektor
Angestellte

(Vorsitzender)
(1. stv. Vorsitzender)
(2. stv. Vorsitzender)

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 5.600,00 €.
Geschäftsführung
Geschäftsführer war im Geschäftsjahr:
Dr.-Ing. Frank Pinsler
Die Bezüge der Geschäftsführung betrugen im Geschäftsjahr 179.528,87 € inkl. Arbeitgeberanteile.
Für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen betrugen die Bezüge 12.944,16 €.
Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen belaufen
sich zum Bilanzstichtag auf 64.534,00 €.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die
Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
-

Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 40,4 Mio. €, hierfür liegen
Finanzierungszusagen über 9,5 Mio. € vor.
Verpflichtungen aus den Rahmenverträgen für Rauchwarnmelder in Höhe von 0,6 Mio. €.
Zahlungsverpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen bis zum Jahr 2066 in Höhe von 1,2 Mio. €.
Verpflichtung zur Abnahme aus Darlehensverträgen in Höhe von 11,6 Mio. € zur Ablösung von
auslaufenden Darlehensverträgen bis 2021.

Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von 5.172.431,02 €, für die Stadt Ulm - LI in
Höhe von 51.765,67 €, für die Hospitalstiftung Ulm in Höhe von 4.465,65 € und für die Stadt Ulm - SO in
Höhe von 81.884,41 € treuhänderisch verwaltet.

Die UWS haftet als Gesellschafterin der aufgelösten Bauherrengemeinschaft "Expo 2000 Sonnenfeld Ulm
GbR". Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzerstellung nicht erfolgt.

Zusammen mit der ulmer heimstätte eG ist die UWS an drei Bauherrengemeinschaften beteiligt. Der
"Wohnen Ulm I GbR" gegründet im Jahr 2015, der Wohnen Ulm II GbR, gegründet im Jahr 2018 und der
Wohnen Ulm III GbR, gegründet im Jahr 2018. Der Gesellschaftszweck aller drei Bauherrengemeinschaften
besteht in der Projektentwicklung, im Besonderen in der Schaffung von Baurecht und der Einholung von
Realisierungsangeboten sowie der Projektsteuerung für die Bauvorhaben.
Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen existieren keine
außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von Bedeutung wären.
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit unterhält die Gesellschaft Geschäftsbeziehungen zu zahlreichen
Unternehmen, darunter auch verbundene Unternehmen, die als nahe stehende Unternehmen gelten.
Die Gesellschaft unterhält Beziehungen zu verbundenen Unternehmen in den Bereichen:
-

Wärmedienstleistung
Kabel-TV
Hausmeisterdienstleistungen
WEG-Verwaltung
Personalgestellung

Weiter unterhält die Gesellschaft im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit auch zum Gesellschafter
Geschäftsbeziehungen. Diese nachfolgend aufgeführten Positionen werden in der Bilanz nicht gesondert
ausgewiesen:

(Vorjahr

3.457,47 €
0,00 €)

(Vorjahr

12.178,37 €
3.989,83 €)

(Vorjahr

7.640.935,18 €
8.261.051,25 €)

(Vorjahr

256.868,05 €
254.913,63 €)

(Vorjahr

0,00 €
1.028,12 €)

(Vorjahr

511,07 €
526,13 €)

(Vorjahr

670.828,46 €
948.053,18 €)

Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rechnungsabgrenzungsposten

Sämtliche Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen erfolgen zu marktüblichen Konditionen.

Gesamthonorar des Abschlussprüfers
Für das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden folgende Beträge als
Rückstellung erfasst:
für Abschlussprüfungsleistungen

netto

46.176,06 €

Nachtragsbericht
Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.
Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2018 in Höhe von 6.387.580,63 € den anderen
Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 29. März 2019

Die Geschäftsführung

Lagebericht

Geschäftsjahr 2018

A. Grundlagen des Unternehmens
Geschäftsmodell des Unternehmens
Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH wurde am 11.03.1930 gegründet. Die Gesellschaft
wurde am 09.09.1930 unter HRB 1268 beim Amtsgericht Ulm eingetragen. Die Gesellschaft besitzt Objekte
im Stadtgebiet Ulm. Gemäß Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 04.09.2000 widmet sich die Gesellschaft vorrangig der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der
Bevölkerung der Stadt Ulm. Zu diesem Zweck errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet die Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen.
Die Preisbildung soll angemessen sein, d.h. eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung
des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.
Die Gesellschaft ist seit dem Geschäftsjahr 2007 zu 100 % an der UWS Service GmbH beteiligt. Diese übernimmt die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung (Kabel-TV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung,
Wärmedienstleistung und Hausmeisterdienstleistung.

B. Wirtschaftsbericht
I.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Allgemeiner Teil des Lageberichts 2018
Das aktuelle makroökonomische Umfeld ist unverändert durch niedrige Zinsen und hohe Beschäftigung
gekennzeichnet. Das Wirtschaftsministerium von Baden-Württemberg geht für 2018 von einem realen
Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württemberg von 1,6 bis 1,8 % aus, Ende des Jahres
2017 war für 2018 noch mit einem Anstieg von 2,25 % gerechnet worden. Für Gesamtdeutschland wird
für 2018 mit einem Wirtschaftswachstum von 1,6 % gerechnet. Grund für die gegenüber den Erwartungen
geringeren Wachstumsraten sind die verbreiteten Unsicherheiten u. a. wegen des Handelsstreits zwischen
den USA und China, dem Brexit, den Problemen der Automobilindustrie mit Dieselfahrzeugen, die Schuldenkrise Italiens und die Sanktionen gegen Russland. Für 2019 wird von den Wirtschaftsforschungsinstituten zwar ein weiterer Rückgang der Wachstumsraten, aber keine Rezession erwartet.
Trotz abgeschwächter Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Deutschland fortgesetzt. Im Oktober 2018 belief sich die Zahl der sozialversicherungspflichtigt Beschäftigten in Deutschland
auf 33.474.000 und hat sich damit gegenüber dem Vorjahresmonat um 696.000 Beschäftigte erhöht. Die
Zahl der gemeldeten Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief sich im Dezember 2018 auf 185.480 (Dezember 2017: 195.975). Damit betrug die Arbeitslosenquote im Dezember 2018 in Baden-Württemberg
3,0 % (Gesamt-Deutschland 4,9 %).
Während nach einer Information der Auskunftei creditreform 2017 noch 71.960 Verbraucher in Deutschland Privatinsolvenz anmeldeten, wird dieser Wert 2018 auf voraussichtlich 68.600 sinken. Die Zahl der
Unternehmensinsolvenzen in Deutschland soll von 20.140 im Jahr 2017 auf voraussichtlich 19.900 im Jahr
2018 abnehmen.
Nach der Pressemitteilung 303/2018 des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg betrug die Teuerungsrate in Baden-Württemberg im Dezember 2018 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresmonat
2,0 %. Getrieben wird die Inflation (Stand Oktober 2018) vor allem vom Preisanstieg bei Energie (im Oktober
2018 Anstieg um 8,9 % gegenüber dem vergangenen Jahr). Nahrungsmittel verteuerten sich um 1,9 %

1

und Dienstleistungen um 1,8 %. Die Nettokaltmieten erhöhten sich in Deutschland nach einer Veröffentlichung des Statistischen Bundesamtes (Stand November 2018) gegenüber dem Vorjahresmonat um 1,5 %.
Damit lagen die Preissteigerungen für Nettokaltmieten unter der allgemeinen Preissteigerung.
Im 4. Quartal 2018 erhöhten sich die Baupreise in Baden-Württemberg gegenüber dem Vorjahresquartal
für den Neubau von Wohngebäuden um 5,2 %. Besonders deutlich verteuerten sich die Bauleistungen bei
den Rohbauarbeiten für Wohngebäude (+6,6 %). Insbesondere die Preise für Betonarbeiten (+7,5 %), Mauerarbeiten (+7,1 %) und Erdarbeiten (+6,9 %) zogen merklich an. Die Preissteigerung war für Ausbauarbeiten (+4,2 %) weniger stark ausgeprägt, auch wenn für Tischlerarbeiten (+7,5 %) und Fliesen- und Plattenarbeiten (+6,5 %) spürbar mehr zu bezahlen war.
Wie im Vorjahr herrschten auch 2018 gute konjunkturelle Rahmenbedingungen für den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, Trend zu kleineren Haushaltsgrößen). Zwischen Januar und September 2018 wurden in Baden-Württemberg 31.943 Neubauwohnungen (+9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum) zum
Bau freigegeben, davon entfielen 18.351 auf Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, was einer Zunahme
dieses Segments um 22 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.
Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs lag am 30.09.2017 bei 11.010.202 Personen und hat damit erstmals die 11 Millionengrenze überschritten. Seit der Gründung des Südweststaats im Jahr 1952 erhöhte sich
die Einwohnerzahl um über 4 Millionen. Ursächlich für die dynamische Bevölkerungsentwicklung im Land
war und ist vor allem der Zuzug; per Saldo waren dies seit 1952 rund 3 Millionen Menschen. Hinzu kam
und kommt das relativ günstige zahlenmäßige Verhältnis von Geburten zu Sterbefällen. Seit der Gründung
des Landes kamen in Baden-Württemberg etwa 1,4 Millionen Kinder mehr auf die Welt als Menschen gestorben sind. Vor allem die enorme Zuwanderung hat dazu geführt, dass der Anstieg des Altersdurchschnitts
der Bevölkerung im Südwesten langsamer als im Bundesdurchschnitt verlaufen ist. Baden-Württemberg hat
unter den Flächenländern die jüngste Bevölkerung mit im Durchschnitt 43,3 Jahren.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach einer Veröffentlichung
des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg (12/2015) soll - ausgehend von den Ergebnissen der
Bevölkerungsvorausrechnung - die Anzahl der Haushalte im Bundesland noch bis 2030 um 240.000 auf
dann 5,28 Mio. Haushalte anwachsen (+4,7 %). Erst nach 2040 soll die Zahl der Haushalte zurückgehen.
Die Angaben geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf
an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung können sich deutliche regionale Unterschiede ergeben.
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre ultralockere Geldpolitik auch 2018 fortgesetzt. Erster Schritt für
eine Normalisierung der Geldpolitik ist, dass der Ankauf von Staats- und Unternehmensanleihen zum Ende
des Jahres 2018 eingestellt wurde. Den Leitzins von derzeit null % will die EZB erst dann anheben, wenn
die Anleihekäufe schon längere Zeit beendet sind, dies wird voraussichtlich Ende 2019, möglicherweise
sogar erst 2020 der Fall sein. Die Zinsen für Baufinanzierungen liegen aufgrund der Geldpolitik der EZB
weiterhin auf sehr niedrigem Niveau.
Wohnungssituation in Ulm
Der Ulmer Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt. Wichtige Indikatoren sind steigende Mieten,
eine niedrige Fluktuation, ein geringes Angebot und geringe Leerstände. Insbesondere mittlere und untere
Preissegmente sind betroffen. Dies drückt sich auch in den Kennzahlen der UWS aus. Die Anzahl der bei
der UWS registrierten Interessenten ist mit 2.325, verglichen mit dem Vorjahr (2.300), leicht angestiegen.
Die Fluktuation ist auf 7,2 % (Vj. 6,9 %) angestiegen, verharrt jedoch seit Jahren auf niedrigem Niveau. Die
Leerstandsquote liegt bei 1,1 % (Vj. 1,4 %) und ist im Wesentlichen modernisierungsbedingt.

2

Der über viele Jahre vom statistischen Landesamt Baden-Württemberg für den Stadtkreis Ulm angegebene
durchschnittliche jährliche Bedarf von ca. 300 Wohnungen, die neu oder als Ersatz für wegfallende Wohnungen gebaut werden müssen, wird durch die aktuelle Bevölkerungsentwicklung überholt. Ausdruck dafür
ist das im Ulmer Gemeinderat beschlossene Ziel von jährlich 700 neuen Wohnungen. Um durch einen Neubau im geförderten Wohnungsmarkt zur Entlastung des mittleren und unteren Preissegments beitragen zu
können, ist dauerhaft eine attraktive und verlässliche Förderpolitik im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms notwendig.
In Ulm wurden gem. den Angaben des Statistischen Landesamtes Baugenehmigungen für 520 Neubauwohnungen erteilt. Das hohe Niveau der Bautätigkeit folgt dem Landestrend in Baden-Württemberg, ist
jedoch für eine ausreichende Wohnraumversorgung nicht ausreichend. Die Auswirkungen eines hohen Neubauvolumens werden sich jedoch erst in einigen Jahren in einer Entlastung des Mietwohnungsmarktes abbilden, wenn das Bauvolumen, auch im mittleren Preissegment und bei geförderten Wohnungen verstetigt
werden kann.
Der Anteil der rückständigen Mietverhältnisse bei der UWS ist zum Jahresende auf 7,1 % (Vj. 6,3 %) gestiegen. Bei den Wohnungsinteressenten liegt der Anteil derjenigen, die Ihr Einkommen aus Erwerbstätigkeit beziehen, bei ca. 55 %. Bei einer weiterhin guten regionalen wirtschaftlichen Lage und den damit
verbundenen positiven Effekten auf die Bewerberstruktur sind kurzfristig keine negativen Veränderungen
zu erwarten.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird weiterhin anhalten. Der durch die Standortattraktivität ausgelöste Zuzug aus den verschiedensten Gründen und eine zunehmende Differenzierung der Lebensentwürfe
und Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes weiterhin bestimmen. Die bislang gesetzten Schwerpunkte der Bestandsmodernisierung, einer familiengerechten Ausrichtung des Angebotes und der Anpassung der Wohnanlagen an den demografischen Wandel sind Basis für die weitere
Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes. Mit dem Wohnungsbestand und den
Neubauten im Mietwohnungssektor sollen für Bezieher mittlerer und unterer Einkommen, für Familien,
Singles und Senioren, für Ulmer Bürgerinnen und Bürger, sowie für neue Einwohner der Stadt attraktive
Angebote erhalten und neu geschaffen werden. Die UWS plant, sich auch zukünftig im Mietwohnungsneubau in Ulm zu engagieren.

3

II.

Geschäftsverlauf

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
Die Gesellschaft hat 2018 ihr Modernisierungsprogramm fortgesetzt. Insgesamt wurden 90 Wohnungen
umfassend modernisiert. Dabei wurde in die grundlegende Verbesserung des energetischen Standards und
der Wohnqualität investiert. Um den Energieverbrauch zu reduzieren, wurden Fassaden und Dächer gedämmt sowie neue Fenster eingebaut. In vielen Fällen wurden die Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung erneuert. So wird nicht nur ein substantieller Beitrag zum Klimaschutz geleistet; es werden darüber
hinaus die Betriebskosten dauerhaft gesenkt und die Mieter entlastet. Mit der Modernisierung der sanitären
Einrichtungen, Grundrissänderungen und dem Abbau von Barrieren ist stets eine Steigerung des Wohnwerts
verbunden.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. Es wurden Zugänge zu Gebäuden und Wohnungen barrierefrei ausgestaltet und Barrieren in Wohnräumen und Bädern reduziert. Die neu gestalteten Eingangsbereiche der Wohnanlagen Egertweg 12 und Reutlinger Straße 30-88 sind jetzt barrierefrei, um so den Zugang
für Personen mit eingeschränkter Mobilität zu erleichtern. Alle Neubauten der UWS werden grundsätzlich
barrierefrei geplant und ausgeführt.
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2018 waren 140 Wohnungen im Bau. Bis Ende des Jahres wurden davon 59
Einheiten fertiggestellt und an die neuen Mieter übergeben. Die Projekte Peter-Ury-Weg und Heinz-BrennerWeg im Lettenwald mit insgesamt 35 Wohnungen wurden fertiggestellt und an die Mieter übergeben. Die
Gebäude sind vollständig barrierefrei. Darüber hinaus wurde das Projekt Moltkestraße 20 mit 24 Wohnungen als Anschlussunterbringung für Geflüchtete fertiggestellt und übergeben. Im Erdgeschoss sind die Büros
des Sozialbereiches für die Ulmer Weststadt.
Am Ende des Jahres waren 81 Wohnungen im Bau, das Projekt Otl-Aicher-Allee 22 im Lettenwald und der
Schwamberger Hof in der Ulmer Oststadt. Darüber hinaus sind Projekte mit über 400 Wohnungen und zwei
Kindertagesstätten in Planung und Vorbereitung. Diese sind Ausdruck der kontinuierlichen Investitionsstrategie der UWS.

4

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
Mietwohnungsbestand

2018
Wohnungen

2017
Wohnungen

7.046

6.972

59
0
1

51
22
1

3
1

0
0

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

7.102

7.046

für Dritte verwaltete Mietwohnungen

240

250

7.342

7.296

945

945

Zu Beginn des Geschäftsjahres
Zugang durch Neubau und Modernisierung
Zugang durch Erwerb
Zugang, sonstiger
Abgang durch Verkauf
Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)

Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt
Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften
(Verwaltung durch UWS Service GmbH)

III. Lage
1.

Ertragslage

Der im Wirtschaftsplan 2018 prognostizierte Jahresüberschuss von 4.672.000 € konnte mit 6.387.580,63 €
übertroffen werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung geprägt. Die Steigerung der Erträge ergab sich durch Erstvermietung der Neubauten, Mietanpassungen im
Wohnungsbestand und bei modernisierten Objekten, sowie durch Prolongation von Gewerbemietverträgen. Bei der Neuaufnahme und Prolongation von kurz-, mittel- und langfristigen Darlehen konnte die derzeit positive Finanzierungssituation genutzt werden. Die Zinsaufwendungen sanken trotz erhöhtem Darlehensbestands um 228 T€ gegenüber dem Vorjahr.
In der Tochtergesellschaft UWS Service GmbH sind die Geschäftsbereiche Wärmedienstleistung, Multimediadienstleistung, WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst. Die sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde im Geschäftsjahr 2018 weitergeführt und ausgebaut. Das Geschäftsfeld Wärmelieferung hat ebenfalls zum Ergebnis beigetragen. Die Verwaltung von
Wohnungseigentümergemeinschaften wird in der UWS Service GmbH als Geschäftsfeld erfolgreich gestaltet und hat zum Gesamtergebnis der UWS Service GmbH in Höhe von 957 T€ beigetragen. Dieses wird auf
Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Ertragslage des Unternehmens ist zufriedenstellend.

5

2.

Vermögenslage

Zum 31.12.2018 wies das Unternehmen folgende Vermögensstruktur auf:
31.12.2018

31.12.2017

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

Anlagevermögen

351.305,5

92,8

342.940,6

93,7

+8.364,9

Umlaufvermögen

27.218,2

7,2

23.193,7

6,3

+4.024,5

37,3

0,0

73,1

0,0

-35,9

378.561,0

100,0

366.207,4

100,0

+12.353,6

Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen

Die Veränderung des Anlagevermögens ist auf die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen zurückzuführen.
Die Investitionen sind im Geschäftsjahr 2018 konstant geblieben. Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden folgende Summen aufgewendet:
2018
Mio. €

2017
Mio. €

Neubau
Modernisierung
Instandhaltung

11,453
9,163
10,466

11,722
10,677
8,979

Bauinvestitionen insgesamt

31,082

31,378

Zum 31.12.2018 wies das Unternehmen folgende Kapitalstruktur auf:
31.12.2018

Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Gesamtkapital

31.12.2017

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

106.713,1

28,2

100.325,5

27,4

+ 6.387,6

834,6

0,2

720,6

0,2

+ 114,0

269.009,6

71,1

263.270,4

71,9

+ 5.739,2

2.003,7

0,5

1.890,9

0,5

+ 112,8

378.561,0

100,0

366.207,4

100,0

+ 12.353,6

6

Das Unternehmen hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr positiv entwickelt. Dies spiegelt sich in den nachstehenden Kennzahlen wider:
2018

2017

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

378,561

366,207

Anlagevermögen

351,306

342,941

Stammkapital

16,100

16,100

Rücklagen

92,226

85,566

Rückstellungen

0,835

0,721

Jahresüberschuss

6,388

6,659

51,067

49,062

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich auf 106,7 Mio. € erhöht. Die Kapitalstruktur
ist ausgewogen, der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt 28,2 %. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich auf Grund der Investitionen in Neubauten
und Bestandsimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 5,14 Mio. € erhöht. Die Zinsen für langfristige Darlehen sind zu einem großen Teil langfristig gesichert.
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet. Die Geschäftsführung der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

7

3.

Finanzlage

Für das Geschäftsjahr 2018 ergibt sich folgende Kapitalflussrechnung:

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

Finanzmittelfonds zum 01.01.
Finanzmittelfonds zum 31.12.

2018

2017

20,645 Mio. €
-18,809 Mio. €
0,918 Mio. €
2,754 Mio. €

20,324 Mio. €
-22,962 Mio. €
1,946 Mio. €
-0,693 Mio. €

4,101 Mio. €
6,855 Mio. €

4,793 Mio. €
4,101 Mio. €

Der laufende Kapitaldienst konnte aus dem Cashflow bedient werden. Die Liquiditätslage der Gesellschaft
ist zufriedenstellend. Die Zahlungsfähigkeit war 2018 stets uneingeschränkt gegeben. Es sind derzeit und
für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen ausreichende Kreditlinien zur
Verfügung.
Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Die Finanzierung der Investitionen in 2019 ist gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung.

8

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Die positive Entwicklung der Gesellschaft lässt sich an folgenden finanziellen Leistungsindikatoren ablesen:

Gesamtkapitalrentabilität
Eigenkapitalrentabilität
Eigenkapitalquote

Ø - Miete Wohnung
Leerstandsquote
Fluktuationsquote
Bauinvestitionen insgesamt

2018

2017

2,8
6,0
28,2

3,0 %
6,6 %
27,4 %

5,94 €/m²
1,1 %
7,2 %
31,082 Mio. €

5,75 €/m²
1,4 %
6,9 %
31,378 Mio. €

Die UWS ist sich des entscheidenden Anteils ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg
bewusst. Ihre Leistung und Kompetenz bilden die Basis dafür, die vielfältigen Anforderungen der Mieter
und Kunden zu erfüllen. Darüber hinaus müssen sie aktuelle und zukünftig anstehende Veränderungen im
Unternehmen aktiv gestalten. Die Beschäftigten werden aktiv mit Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen gefördert, welche über externe und interne Angebote realisiert werden. Insgesamt wurden 2018 für
die Mitarbeiter 157 Schulungstage mit internen oder externen Angeboten realisiert.
Eine aktive Schulung und Weiterbildung wird auch in den nächsten Jahren kontinuierlich fortgeführt und
bei Bedarf ausgeweitet. Seit vielen Jahren bilden wir eigenen Nachwuchs aus. So werden im Berichtsjahr
durchschnittlich drei Auszubildende für das Berufsbild Immobilienkaufmann / -frau beschäftigt. Um Beruf
und Familie vereinbaren zu können, werden mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bei Bedarf individuell Teilzeitvereinbarungen und flexible Vereinbarungen zur Wahrnehmung der Elternzeit getroffen. Die weitere Beschäftigung und Entwicklung qualifizierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf attraktiven Arbeitsplätzen ist Bestandteil der Unternehmensstrategie.

9

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht
I.

Prognosebericht

Die prognostizierte wirtschaftliche Entwicklung in Verbindung mit einer geringen Inflationsrate lassen positive Prognosen für die gesamte Wirtschaft und den Arbeitsmarkt zu. Die lokale Wirtschaft zeigt sich ausreichend diversifiziert und stabil sowie gut für die Zukunft gerüstet. Für die UWS sind diese Aussichten in
Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau Anlass, an der Investitionsstrategie der vergangenen Jahre festzuhalten und die Wohnungsbestände sukzessive zu entwickeln. Modernisierungen und Instandhaltungen
in den eigenen Beständen werden weiterhin auf konstantem Niveau durchgeführt. Eine weitere Steigerung
ist auf Grund zu geringer Marktkapazitäten und der daraus resultierenden Preisentwicklung wird derzeit als
nicht sinnvoll erachtet. Für 2019 sind im Wirtschaftsplan für die Bestandserhaltung rund 21,4 Mio. € veranschlagt, davon ca. 11,1 Mio. € für die Instandhaltung und ca. 10,3 Mio. € für Modernisierungsmaßnahmen.
Die aktuellen Prognosen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Baden-Württemberg und im
Stadtgebiet Ulm weiter steigt. Hinzu kommen die Integration von Geflüchteten und die damit verbundene
notwendige Wohnraumbereitstellung. Um eine Entspannung des lokalen Mietmarktes zu erreichen, muss
die gegenwärtige Wohnungsbauaktivität verstetigt und intensiviert werden, wenn die verfügbaren Kapazitäten dies zulassen. Aufgrund der guten Nachfrage nach preisgünstigen freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen will die UWS in den kommenden Jahren weitere Neubauten errichten. Hierbei geht
die UWS von leicht steigenden Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung aus.
Der Geschäftsverlauf 2019 entspricht den Planungen des Wirtschaftsplanes. Für das Jahr 2019 erwarten wir
einen Jahresüberschuss von 5,820 Mio. €.

II.

Risikobericht

Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet die
Gesellschaft Wohngebäude, veräußert aber auch im Rahmen der aktiven Portfoliogestaltung Einzelobjekte.
Darüber hinaus betreiben wir zusammen mit unserer Tochtergesellschaft UWS Service GmbH die WEG- und
Mietfremdverwaltung, erbringen Wärmelieferungsleistungen, sowie Hausmeisterdienstleistungen und sichern die Medienversorgung unserer Objekte.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den aktuellen
und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb Vermietungsschwierigkeiten auftreten könnten. Leerstände und daraus resultierende Mietausfälle wären potentielle Auswirkungen. Die
UWS investiert daher kontinuierlich in den Wohnungsbestand, um die Vermietungsfähigkeit nachhaltig sicherzustellen. Dazu gehören die Instandhaltung, eine umfassende wohnungswirtschaftliche und energetische Modernisierung einzelner Wohnanlagen, sowie die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse
von Mietern mit eingeschränkter Mobilität. Neubauten ergänzen und verjüngen das Portfolio. Das Unternehmen wird die langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich umsetzen und weiterentwickeln. Die
für Neubau und Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den Cashflow und die Aufnahme
von Kreditmitteln aufgebracht werden.

10

Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung bei
auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit von Mietern
und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II ist Vollvermietung erreicht. Erhebliche Flächenanteile sind
über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den Gesamtbestand eine Mischung zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über verschiedene Mietlaufzeiten und ein entsprechender Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Da es sich bei den meisten
Mietern um überregional, teilweise weltweit, agierende Unternehmen handelt, ist das Risiko nicht allein von
der lokalen Entwicklung bestimmt. Das potentielle Ausfallrisiko durch Prolongationen, Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen und sinkende Durchschnittsmieten wird durch die allgemeine wirtschaftliche Lage und die lokale Wirtschaftsstruktur ebenfalls beeinflusst.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen
Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Wesentliche Risiken, die sich bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken
können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven Gesamtentwicklung aus.

III. Chancenbericht
Die Nachfrage nach Mietwohnungen im preisgünstigen und mittleren Segment ist auf dem Ulmer Wohnungsmarkt nach wie vor groß. Das wird durch die Zahl von zum Stichtag 2.325 wohnungssuchenden
Haushalten bestätigt. Die positive Bevölkerungsentwicklung in Ulm wird laut Prognosen auch in den nächsten Jahren weiter anhalten, so dass mit einer weiterhin hohen Nachfrage nach attraktivem Wohnraum gerechnet werden kann. Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind der
demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z.B. eine Zunahme von EinPersonen-Haushalten und eine erhöhte Erwerbsmobilität. Durch kontinuierliche Aktivitäten im Bereich der
energetischen und barrierefreien Bestandssanierung und des Neubaus würde das Unternehmen auch im
Falle einer nachlassenden Nachfrage über eine starke Marktposition verfügen.

11

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Da die UWS ein Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz ist, sind niedrige Zinsen
von großer Bedeutung. Auf der Passivseite bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von
Bankverbindlichkeiten, die Objekt- und Unternehmensfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken,
Liquiditätsrisiken). Aufgrund eines hohen Anteils festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft nur einem
geringen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die
Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur
Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis des in 2018 niedrigen Zinsniveaus
haben wir das Zinsrisiko weiter minimiert.
Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.
Im Geschäftsjahr wurden Sondertilgungen und Ablösungen in Höhe von insgesamt 3,379 Mio. € vorgenommen. Um langfristig die Fremdkapitalquote zu verringern, wurde die Tilgungsrate bei Prolongationen
in der Regel erhöht. Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt, Fremdwährungsdarlehen
befinden sich nicht im Kreditportfolio. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres
Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und
diesen somit rechtzeitig begegnen zu können.

E. Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
Für die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens ist die frühzeitige Identifizierung sowie Bewältigung
von Chancen und Risiken eine elementare Voraussetzung. Daher nutzt die UWS ein auf die jeweiligen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem, das an der Aufbau- und Ablauforganisation ausgerichtet ist und eng mit den Planungs- und Controllingprozessen verbunden ist.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem dient insbesondere der Geschäftsführung zur rechtzeitigen Risikoerkennung, so dass Maßnahmen bzw. Reaktionen noch möglich sind.
Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes ist der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der UWS.
Chancen und Risiken sind zwangsläufig mit der regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen verbunden.
Existentielle Risiken sind aus heutiger Sicht nicht erkennbar.

Ulm, 29. März 2019

Dr.-Ing. Frank Pinsler
Geschäftsführer

12

Bilanz
-1-

V. Inventar zum 31. Dezember 2018

AKTIVSEITE

ANLAGEVERMÖGEN

Immaterielle Vermögensgegenstände

31.12.2018
31.12.2017

77.826,33 €
72.263,19 €

Stand 01.01.2018

72.263,19 €

Zugang
Umbuchung aus Überleitung neustrukturiertes Anlagevermögen
Software
Summe Zugang

7.441,00 €
22.021,61 €
29.462,61 €

Abschreibungen
Planmäßige

23.899,47 €

Bilanzausweis

77.826,33 €

Erläuterungen:
1.

Die Überleitung erfolgte aus dem Bereich der Betriebs- und Geschäftsausstattung.

2.

Der Zugang betrifft verschiedene Softwarelizenzen.

3.

Den Abschreibungen liegt eine Nutzungsdauer von 4 bzw. 5 Jahren zu Grunde.

4.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.0.

Bilanz
-2-

Sachanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten

Stand 01.01.2018
Zugang
Kauf
Neubau / Nachtr. Herstellungskosten
Mod. / Nachtr. Herstellungskosten
Umbuchung aus Anlagen im Bau
Summe Zugang
Abgang
Umb. a. Überl. neustrukturiertes AV
Verkauf
Summe Abgang
Abschreibungen
Planmäßige
Summe Abschreibungen

Bilanzausweis

31.12.2018
31.12.2017

311.906.477,13 €
302.592.971,86 €

Grundstückskosten
€

Gebäudekosten
€

Insgesamt
€

42.461.452,55

260.131.519,31

302.592.971,86

648.004,79
76,00
0,00
1.021.002,10
1.669.082,89

0,00
135.487,54
11.096.184,29
7.095.574,31
18.327.246,14

648.004,79
135.563,54
11.096.184,29
8.116.576,41
19.996.329,03

181.205,99
37.400,76
218.606,75

214.578,69
28.453,12
243.031,81

395.784,68
65.853,88
461.638,56

5.448,00
5.448,00

10.215.737,20
10.215.737,20

10.221.185,20
10.221.185,20

43.906.480,69

288.431.470,84

311.906.477,13

Erläuterungen:
1.

Die Überleitung betrifft verschiedene Wirtschaftseinheiten aus dem Bereich Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten.

Bilanz
-3-

2.

3.

4.

5.

Es sind Kosten für Modernisierungen sowie nachträgliche Herstellungskosten zugegangen:
WIE

Objekt

1059
1059
1265
1080
1083
1073
1270
1148
1140
1140
1140
1140
1290
1307
1257
1284

Rieslingweg 7, 9, 11
Rieslingweg 1-3
Gideon-Bacher-Str. 15
Egertweg 6
Egertweg 12
Sammlungsgasse 6
Schülinstraße 9
Seelengraben 27
Reutlinger Str. 84, 86, 88
Reutlinger Str. 72, 74, 76, 80, 82
Reutlinger Str. 44, 46
Reutlinger Str. 30-38
Moltkestr. 20
Heinz-Brenner-Weg 2-6
Beyerstraße 14
Keplerstraße 4-6, Carl-Ebner-Straße 1

Kosten
€
-32.500,00
352.869,11
-10.500,00
243.714,46
2.069.436,64
632.948,39
639.424,29
147.362,55
-151.681,68
2.159.784,55
2.993.205,96
119.169,00
1.244.740,48
674.257,43
14.029,11
135.487,54
11.231.747,83

Zugegangen durch Umbuchungen sind im Geschäftsjahr:
WIE

Objekt

1290
1307

Moltkestraße 20
Peter-Ury-Weg 1

Kosten
€
5.177.990,53
2.938.585,91
8.116.576,44

Abgegangen durch Verkauf sind in 2018:
WIE

Anzahl Einheiten

1122
1186
1186
1030

Im Grund 25
Buchenlandweg 158
Buchenlandweg 158
Gideon-Bacher-Str. 5

Buchwert
€
5.714,06
26.657,48
33.211,60
270,74
65.853,88

Verkaufserlös
€
164.285,94
79.842,52
104.288,40
6.431,26
354.848,12

In Angleichung an die steuerliche Regelung erfolgen die Abschreibungen für Mietwohngebäude ab dem
01.01.1994 wie folgt:
Fertigstellung vor dem 01.01.1925
mit 2,5 % p.a.
Fertigstellung nach dem 31.12.1924
mit 2,0 % p.a.
Nach Modernisierung
Restnutzungsdauer
Bei den sanierten Gebäuden beträgt die Restnutzungsdauer nach erfolgter Sanierung 30 Jahre.

6.

Der Ausweis betrifft 7.102 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 446.365,41 m².

7.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.1.

Bilanz
-4-

Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten

31.12.2018
31.12.2017

12.546.162,40 €
13.587.824,48 €

Grundstückskosten
€

Gebäudekosten
€

Insgesamt
€

3.591.058,61

9.996.765,87

13.587.824,48

181.205,72
181.205,72

214.579,07
214.579,07

395.784,79
395.784,79

0,00
0,00

1.437.446,87
1.437.446,87

1.437.446,87
1.437.446,87

3.772.264,33

8.773.898,07

12.546.162,40

Stand 01.01.2018
Zugang
Umb. aus Überl. neustrukturiertes AV
Summe Zugang
Abschreibungen
Planmäßige
Summe Abschreibungen

Bilanzausweis

Erläuterungen:
1.

Die Überleitung betrifft verschiedene Wirtschaftseinheiten aus dem Bereich Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten.

2.

Die Geschäfts- und anderen Bauten werden mit 4 % bzw. 3 % p. a. abgeschrieben, wenn der Bauantrag
nach dem 31.03.1985 gestellt wurde.

3.

Der Ausweis betrifft 88 gewerbliche Einheiten mit einer Gesamtfläche von 35.954,88 qm, 461 Garagen,
2.393 Tiefgaragenstellplätze, 745 Stellplätze sowie 74 Fahrrad- / Motorradboxen und 114 sonstige Einheiten.

4.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.2.

Bilanz
-5-

Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte ohne Bauten

31.12.2018
31.12.2017

496.818,90 €
29.087,28 €

qm

Grundstückskosten
€

522

29.087,28

Zugang
Bauvorbereitungskosten
Summe Zugang

1.196
1.196

467.731,62
467.731,62

Bilanzausweis

1.718

496.818,90

Fläche

Stand 01.01.2018

Erläuterungen:
1.

Zugegangen durch Kauf ist das Grundstück Heinz-Brenner-Weg 2-6 mit einer Fläche von 1.012 m² sowie
Kosten für Grundstücke der Neubauvorhaben Kemptener Str. 15 (184 m²) und Im Wiblinger Hart 4.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.3.

Bilanz
-6-

Bauten auf fremden Grundstücken

31.12.2018
31.12.2017

14.234.364,38 €
11.592.953,00 €

Grundstückskosten
€

Gebäudekosten
€

Insgesamt
€

Stand 01.01.2018

0,00

11.592.953,00

11.592.953,00

Zugang
Baukosten
Umbuchung aus Anlagen im Bau
Summe Zugang

0,00
0,00
0,00

1.074.588,34
2.084.440,04
3.159.028,38

1.074.588,34
2.084.440,04
3.159.028,38

Abschreibungen
Planmäßige
Summe Abschreibungen

0,00
0,00

517.617,00
517.617,00

517.617,00
517.617,00

Bilanzausweis

0,00

14.234.364,38

14.234.364,38

Erläuterungen:
1.

Die Baukosten betreffen das Objekt Heinz-Brenner-Weg 10.

2.

Umbuchung aus Anlagen im Bau für das Objekt Heinz-Brenner-Weg 10.

3.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.5.

Technische Anlagen und Maschinen

31.12.2018
31.12.2017

411.953,00 €
443.417,00 €

Stand 01.01.2018

443.417,00 €

Abschreibungen
Planmäßige

31.464,00 €

Bilanzausweis

Erläuterungen:
1.

Der Ausweis betrifft Photovoltaikanlagen. Die Abschreibung erfolgt linear über 20 Jahre.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.6.

411.953,00 €

Bilanz
-7-

Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung

Stand 01.01.2018

31.12.2018
31.12.2017

184.951,19 €
159.842,74 €

159.842,74 €

Zugang
Umbuchung aus Überleitung neustrukturiertes AV
Geschäftsausstattung
GWG
Summe Zugang

415,86
19.475,60
59.350,14
79.241,60

Abschreibungen
Planmäßig
Summe Abschreibungen

54.133,15 €
54.133,15 €

Bilanzausweis

€
€
€
€

184.951,19 €

Erläuterungen:
1.

Die Überleitung erfolgte von Geleistete Anzahlungen sowie zu den immateriellen Vermögensgegenständen.

2.

Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung über eine Nutzungsdauer von 4 bis 10
Jahren.
Für geringwertige Wirtschaftsgüter (AK zwischen 250,00 € und 1.000,00 € netto) wird jeweils im Jahr der
Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser Sammelposten wird jährlich mit 20 % abgeschrieben.

3.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.7.

Bilanz
-8-

Anlagen im Bau

31.12.2018
31.12.2017

10.239.140,06 €
14.234.466,10 €

Grundstückskosten
€

Gebäudekosten
€

Insgesamt
€

2.822.603,41

11.411.862,69

14.234.466,10

0,01
17.561,86
17.561,87

0,01
6.188.128,56
6.188.128,57

0,02
6.205.690,42
6.205.690,44

Abgang
Umb. nach Grdst. mit Wohnbauten
Umb. n. Bauten auf fremden Grdst.
Summe Abgang

1.021.002,13
0,00
1.021.002,13

7.095.574,31
2.084.440,04
9.180.014,35

8.116.576,44
2.084.440,04
10.201.016,48

Bilanzausweis

1.819.163,15

8.419.976,91

10.239.140,06

Stand 01.01.2018

Zugang
Umb. aus Überl. neustrukturiertes AV
Baukosten
Summe Zugang

Erläuterungen:
1.

Folgende Zugänge sind im Jahr 2018 zu verzeichnen:
WIE
1291
1291
1330

2.

Objekt
Bachstr. 7, Wichernstr. 4-6
Bachstr. 7, Wichernstr. 4-6
Otl-Aicher-Allee 22
Wohnen Ulm I GbR

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.8.

Baukosten
Baukosten
Baukosten
Baukosten

€
17.561,86
3.376.365,06
2.821.091,44
-9.327,94
6.205.690,42

Bilanz
-9-

Bauvorbereitungskosten

31.12.2018
31.12.2017

1.181.498,86 €
193.322,65 €

Stand 01.01.2018

193.322,65 €

Zugang
Fremdkosten
Summe Zugang

988.176,21 €
988.176,21 €

Bilanzausweis

1.181.498,86 €

Erläuterungen:
1.

Zugegangen sind die Kosten für die Kemptener Straße 15, Im Wiblinger Hart 4, Söflinger Straße 120-124,
Heinz-Brenner-Weg 2-6, Am Weinberg 1. BA, Am Weinberg 2. BA und Dichterviertel.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.9.

Bilanz
- 10 -

Geleistete Anzahlungen

31.12.2018
31.12.2017

0,00 €
7.856,86 €

Stand 01.01.2018

7.856,86 €

Abgang
Umbuchung aus Überleitung neustrukturiertes Anlagevermögen
Summe Abgang

7.856,86 €
7.856,86 €

Bilanzausweis

Erläuterungen:
1.

Die Überleitung erfolgte zur Betriebs- und Geschäftsaustattung.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.10.

0,00 €

Bilanz
- 11 -

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen

31.12.2018
31.12.2017

25.000,00 €
25.000,00 €

Erläuterungen:
Am 19.12.2007 wurde die UWS Service GmbH gegründet. Gegenstand der Gesellschaft ist die Bereitstellung von
Dienstleistungen und sonstigen Leistungen für die UWS GmbH sowie in begrenztem Umfang auch an Dritte.
Alleinige Gesellschafterin der UWS Service GmbH ist die UWS. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 €. Es besteht
ein Ergebnisabführungsvertrag zwischen der UWS Service GmbH und der UWS als Organträgerin.

Sonstige Ausleihungen

31.12.2018
31.12.2017

Stand 01.01.2018
Abgang
Planmäßige Tilgung
Bilanzausweis

Erläuterungen:
1.

Der Bilanzausweis betrifft zum Bilanzstichtag eine dinglich gesicherte Restkaufpreiszahlung.

2.

Für das Darlehen liegt ein Tilgungsplan vor.

3.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 2.13.

1.318,67 €
1.585,39 €

1.585,39 €

266,72 €
1.318,67 €

Bilanz
- 12 -

UMLAUFVERMÖGEN
Unfertige Leistungen

31.12.2018
31.12.2017

14.099.234,56 €
13.477.330,14 €

-BetriebskostenStand 01.01.2018

7.528.444,56 €

Zugang
Abzurechnende Kosten 2018
Zuführung Rückstellung
Leerstandskorrektur
Summe Zugang

8.196.331,68
89.000,00
-357.937,10
7.927.394,58

€
€
€
€

Abgang
Abgerechnete Kosten 2017
Bereits abgerechnete Kosten 2018
Wertberichtigung
Inanspruchnahme Rückstellung
Summe Abgang

7.480.443,96
197.443,07
0,60
48.000,00
7.725.887,63

€
€
€
€
€

Stand 31.12.2018

7.729.951,51 €

-HeizkostenStand 01.01.2018

5.850.885,58 €

Zugang
Abzurechnende Kosten 2018
Leerstandskorrektur
Summe Zugang

6.720.791,45 €
-135.241,48 €
6.585.549,97 €

Abgang
Abgerechnete Kosten 2017
Summe Abgang

6.179.152,50 €
6.179.152,50 €

Stand 31.12.2018

6.257.283,05 €

Bilanz
- 13 -

-Zusammenstellung7.729.951,51 €
6.257.283,05 €
112.000,00 €

Betriebskosten
Heizkosten
WEG / Ausstehende Betriebskosten

14.099.234,56 €

Bilanzausweis

Erläuterungen:
1.

Ausgewiesen werden die noch abzurechnenden Betriebs- und Heizkosten.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.0.

Andere Vorräte

31.12.2018
31.12.2017

12.670,69 €
14.552,19 €

Stand 01.01.2018

14.552,19 €

Zugang
Öleinkauf
Summe Zugang

11.604,78 €
11.604,78 €

Abgang
Verbrauch
Summe Abgang

13.486,28 €
13.486,28 €

Bilanzausweis

12.670,69 €

Erläuterungen:
1.

Ausgewiesen sind die zum Bilanzstichtag durch Ablesen ermittelten Heizölbestände, die nach dem FifoVerfahren bewertet sind.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.0.

Bilanz
- 14 -

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Vermietung

31.12.2018
31.12.2017

277.057,35 €
172.218,25 €

566.878,70 €
-289.821,35 €

Forderungen aus Mieten, Gebühren und Umlagen
Einzelwertberichtigungen

277.057,35 €

Bilanzausweis

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.1.

Forderungen aus Betreuungstätigkeit

31.12.2018
31.12.2017

7.879,93 €
4.226,65 €

Erläuterungen:
1.

Ausgewiesen werden Forderungen aus Verwaltungsbetreuung gegenüber der Stadt Ulm (6.717,83 €), der
Hospitalstiftung Ulm (914,48 €) sowie der Alexander-Spohn Stiftung (247,62 €).

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.3.

Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.4.

31.12.2018
31.12.2017

27.888,62 €
64.818,32 €

Bilanz
- 15 -

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

31.12.2018
31.12.2017

1.634.442,76 €
1.306.957,61 €

673.138,48 €
957.031,38 €

Lfd. Forderungen
Gewinnabführungsbetrag
Forderungen Steuern
- Umsatzsteuer 2018

4.272,90 €
1.634.442,76 €

Bilanzausweis

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.5.

Sonstige Vermögensgegenstände

31.12.2018
31.12.2017

437.856,89 €
521.796,37 €

€
€
€
€

WEG - Instandhaltungsrücklagen
Forderungen Tilgungszuschüsse
Stadt Ulm - Gewerbesteuer 2018
Andere Vermögensgegenstände

262.302,85
122.500,00
40.218,00
12.836,04

Bilanzausweis

437.856,89 €

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.7.

Bilanz
- 16 -

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

31.12.2018
31.12.2017

-Guthaben bei KreditinstitutenAareal Bank AG
Girokonto
Sparkasse Ulm
Girokonto
Sparkasse Ulm
Geldanlage

6.855.070,12 €
4.100.597,51 €

4.041.903,56
2.791.401,93
21.764,63
6.855.070,12

€
€
€
€

6.855.070,12 €

Bilanzausweis

Erläuterungen:
1.

Gleichlautende Kontoauszüge liegen vor.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.8.

Bausparguthaben

31.12.2018
31.12.2017

3.866.140,94 €
3.531.220,31 €

Erläuterungen:
1.

Zum Bilanzstichtag kommen Guthaben von 24 Verträgen bei LBS und Wüstenrot mit einer Bausparsumme
von insgesamt 13.874 T€ zum Ausweis.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich Anlage 3.9.

Bilanz
- 17 -

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Geldbeschaffungskosten

31.12.2018
31.12.2017

37.250,75 €
73.108,00 €

Stand 01.01.2018

73.108,00 €

Abschreibungen
Planmäßig
Summe Abgang

35.857,25 €
35.857,25 €

Bilanzausweis

37.250,75 €

Erläuterungen:
1.

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung mit maximal
10 % p. a. abgeschrieben.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 4.0.

Bilanz
- 18 -

PASSIVSEITE

EIGENKAPITAL

Gezeichnetes Kapital

31.12.2018
31.12.2017

16.100.000,00 €
16.100.000,00 €

Nennbetrag eigene Anteile

31.12.2018
31.12.2017

8.000.000,00 €
8.000.000,00 €

Ausgegebenes Kapital

31.12.2018
31.12.2017

8.100.000,00 €
8.100.000,00 €

31.12.2018
31.12.2017

8.050.705,89 €
8.050.705,89 €

Gewinnrücklagen

Gesellschaftsvertragliche Rücklage

Erläuterungen:

Gemäß § 14 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages ist bei Aufstellung der Bilanz eine Sonderrücklage zu bilden, die
ausschließlich zur Deckung eines bilanzmäßigen Verlustes bestimmt ist. In die Sonderrücklage sind mindestens
10 % des Jahresergebnisses einzustellen, bis die Hälfte des Stammkapitals erreicht oder wieder erreicht ist.

Bauerneuerungsrücklage

31.12.2018
31.12.2017

752.063,57 €
752.063,57 €

Bilanz
- 19 -

Andere Gewinnrücklagen

31.12.2018
31.12.2017

76.763.674,39 €

Stand 01.01.2018

6.659.057,66 €

Einstellungen aus dem Bilanzgewinn 2017

83.422.732,05 €

Bilanzausweis

Jahresüberschuss

83.422.732,05 €
76.763.674,39 €

31.12.2018
31.12.2017

6.387.580,63 €
6.659.057,66 €

Erläuterungen:
1.

Die Gesellschafterversammlung vom 05. Oktober 2018 hat beschlossen, den Bilanzgewinn 2017 in Höhe von
6.659.057,66 € den anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 5.0.

Bilanz
- 20 -

RÜCKSTELLUNGEN

Rückstellungen für Pensionen und
ähnliche Verpflichtungen

Lfd. Verpflichtungen

Gesamt

31.12.2018
31.12.2017

Stand
Verwendung
01.01.2018
€
€
66.822,00
2.288,00
66.822,00

2.288,00

Zuführung /
Zinsaufwand
€
€
0,00
0,00

Auflösung

0,00

0,00

64.534,00 €
66.822,00 €

Stand 31.12.2018
€
64.534,00
64.534,00

Erläuterungen:
1.

Es liegt ein versicherungsmathematisches Gutachten vor. Die Ermittlung erfolgte nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung zum Erfüllungsbetrag nach § 253 Abs. 1 HGB unter Berücksichtigung eines
Rententrends von 1,5 % und bei einer angenommenen Restlaufzeit von 5 Jahren und einem
zugrundeliegenden Zinssatz der Deutschen Bundesbank von 2,11 %. Als Grundlage dienten die
Richttafeln 2018 G von Dr. Heubeck.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich Anlage 6.0.

Bilanz
- 21 -

Steuerrückstellungen

Körperschaftsteuer 2017
Solidaritätszuschlag 2017

Gesamt

31.12.2018
31.12.2017

Stand
Verwendung
01.01.2018
€
€
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 6.0.

0,00

5.154,00 €
0,00 €

Auflösung

Zuführung

Stand 31.12.2018

€
0,00
0,00

€
4.885,00
269,00

€
4.885,00
269,00

0,00

5.154,00

5.154,00

Bilanz
- 22 -

Sonstige Rückstellungen

31.12.2018
31.12.2017

Instandhaltung bis 3 Mon.
Hausbewirtschaftung
Prüfungskosten
Bilanzierungskosten
BK-/HK-Abrechnungen
Veröffentlichung
Archivierung
Steuerberatung
Jahresurlaub
Umlage KVBW

Stand
Verwendung
01.01.2018
€
€
201.000,00 201.000,00
48.000,00
48.000,00
50.000,00
50.000,00
37.000,00
37.000,00
29.000,00
29.000,00
16.000,00
12.361,46
41.300,00
0,00
30.000,00
20.651,86
103.459,00 103.459,00
98.000,00
0,00

Gesamt

653.759,00

501.472,32

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 6.0.

764.909,00 €
653.759,00 €

Auflösung

Zuführung

Stand 31.12.2018

€
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3.638,54
0,00
9.348,14
0,00
0,00

€
257.000,00
89.000,00
55.000,00
36.000,00
28.100,00
18.000,00
400,00
25.000,00
109.109,00
8.000,00

€
257.000,00
89.000,00
55.000,00
36.000,00
28.100,00
18.000,00
41.700,00
25.000,00
109.109,00
106.000,00

12.986,68

625.609,00

764.909,00

Bilanz
- 23 -

VERBINDLICHKEITEN

Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten

31.12.2018
31.12.2017

244.096.677,60 €
238.336.126,83 €

-Hypotheken und GrundschuldenStand 01.01.2018

237.637.815,37 €

Zugang
Darlehensaufnahmen Umfinanzierung
Darlehensaufnahmen Neubau
Darlehensaufnahmen Modernisierung
Darlehensaufnahmen Unternehmensfinanzierung
Summe Zugang

1.727.668,39
11.865.700,00
8.526.000,00
2.000.000,00
24.119.368,39

€
€
€
€
€

12.280.595,86
635.012,50
1.724.549,30
3.379.064,11
18.019.221,77

€
€
€
€
€

Abgang
Tilgung
Verrechneter Tilgungszuschuss lfd. Jahr
Umfinanzierung
Sondertilgung / Ablösung
Summe Abgang

Stand zum 31.12.2018

243.737.961,99 €

-Aufgelaufene Zins- und TilgungsratenStand 01.01.2018

698.311,46 €

Zugang
Abgrenzung 2018
Summe Zugang

358.715,61 €
358.715,61 €

Abgang
Abgrenzung 2017

698.311,46 €

Stand zum 31.12.2018

358.715,61 €

Bilanz
- 24 -

-ZusammenstellungHypotheken und Grundschulden
Aufgelaufene Zins- und Tilgungsraten

243.737.961,99 €
358.715,61 €

Bilanzausweis

244.096.677,60 €

Erläuterungen:
1.

Zugegangen sind diverse Darlehen für Ankäufe, Modernisierungen und Neubaumaßnahmen, die teilweise in
Verbindung mit KfW-Förderprogrammen oder Landeswohnraumförderungsprogrammen stehen.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.0.

Bilanz
- 25 -

Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern

31.12.2018
31.12.2017

7.644.085,34 €
8.261.773,62 €

-Hypotheken und GrundschuldenStand 01.01.2018
Abgang
Tilgung

Stand zum 31.12.2018

7.962.418,26 €

620.116,07 €

7.342.302,19 €

-ZinsabgrenzungStand 01.01.2018

722,37 €

Zugang
Abgrenzung 2018

3.150,16 €

Abgang
Abgrenzung 2017

722,37 €

Stand zum 31.12.2018

3.150,16 €

-Kaufpreisstundung Stadt UlmStand 01.01. / 31.12.2018

298.632,99 €

-ZusammenstellungHypotheken und Grundschulden
Zinsabgrenzung
Kaufpreisstundung Stadt Ulm

7.342.302,19 €
3.150,16 €
298.632,99 €

Bilanzausweis

7.644.085,34 €

Bilanz
- 26 -

Erläuterungen:
1.

Die Kaufpreisstundung der Stadt Ulm betrifft die Objekte Kindergarten Schaffnerstraße bzw. Kindergarten
Schillerstraße. Der jeweilige Kaufpreisanteil wird bis zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses als
Kindertageseinrichtung zinslos gestundet.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.1.

Erhaltene Anzahlungen

31.12.2018
31.12.2017

14.862.574,82 €
14.275.306,16 €

Betriebskosten
Heizkosten

7.668.666,25 €
7.193.908,57 €

Bilanzausweis

14.862.574,82 €

Erläuterungen:
1.

Ausgewiesen werden die noch abzurechnenden Vorauszahlungen, die mit den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für das Jahr 2018 verrechnet werden.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.2.

Verbindlichkeiten aus Vermietung

31.12.2018
31.12.2017

417.154,33 €
391.905,44 €

Verbindlichkeiten aus überzahlten Mieten sowie Betriebs- und Heizkosten

417.154,33 €

Bilanzausweis

417.154,33 €

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.3.

Bilanz
- 27 -

Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen

31.12.2018
31.12.2017

595.448,47 €
1.377.774,14 €

Lieferungen und Leistungen
Garantieeinbehalte

412.311,90 €
183.136,57 €

Bilanzausweis

595.448,47 €

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.4.

Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen

31.12.2018
31.12.2017

1.247.946,57 €
473.730,95 €

Lfd. Verbindlichkeiten

1.247.946,57 €

Bilanzausweis

1.247.946,57 €

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.5.

Sonstige Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten Finanzamt
- Lohnsteuer
- Umsatzsteuer-Voranmeldung Dezember

Bilanzausweis

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 7.6.

31.12.2018
31.12.2017

145.744,95 €
153.807,52 €

66.932,03 €
78.812,92 €

145.744,95 €

Bilanz
- 28 -

RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN

Rechnungsabgrenzungsposten

Stand 01.01.2018
Zugang
L-Bank - Zuschuss Heinz Brenner-Weg 10
L-Bank - Zuschuss Keplerstr. 4-6, Carl-Ebner-Str. 1
L-Bank - Zuschuss Moltkestraße 20
L-Bank - Zuschuss Peter-Ury-Weg 1
Summe Zugang

31.12.2018
31.12.2017

2.003.692,31 €
1.890.908,73 €

1.890.908,73 €

45.000,00
57.072,47
261.738,63
45.000,00
408.811,10

€
€
€
€
€

2.650,92
121.901,88
89.122,92
31.365,96
34.833,96
1.999,92
6.120,00
8.031,96
296.027,52

€
€
€
€
€
€
€
€
€

Abgang
Auflösung Zuschuss - Schillerstr. 2/5, 2/6, 2/7
Auflösung Zuschuss - Hugo-Roller-Weg 61-74, 61/1-74/1
Auflösung Zuschuss - Resi-Weglein-Gasse 12, Robert-Dick-Weg 11
Auflösung Zuschuss - Robert-Dick-Weg 6
Auflösung Zuschuss - Robert-Dick-Weg 8
Auflösung Zuschuss - Keplerstr. 4-6, Carl-Ebner-Str. 1
Auflösung Zuschuss - Otl-Aicher-Allee 1
Auflösung Wohnrecht - Im Trieb 32
Summe Abgang

Stand zum 31.12.2018

Erläuterungen:
1.

Die Zuschüsse werden über die Dauer der Laufzeit verbraucht.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 8.0.

2.003.692,31 €

GuV
- 29 -

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
für das Geschäftsjahr 2018

Umsatzerlöse

a)

aus der Hausbewirtschaftung

31.12.2018
31.12.2017

51.067.427,79 €
49.062.276,89 €

2018
€

2017
€

32.007.547,93
3.923.928,68
1.541.107,92
37.472.584,53

30.790.653,70
3.721.812,92
1.426.898,86
35.939.365,48

Erlösschmälerungen durch Leerstand

882.714,00
36.589.870,53

631.635,50
35.307.729,98

Abgerechnete Betriebskosten
Abgerechnete Heizkosten

7.661.856,79
6.468.962,05
14.130.818,84

7.282.179,61
6.124.420,16
13.406.599,77

4.616,65
300.655,05
41.466,72
346.738,42

4.023,70
307.301,54
36.621,90
347.947,14

51.067.427,79

49.062.276,89

Sollmieten
Wohnungen
Gewerbliche Einheiten
Garagen und Stellplätze

Erträge aus Sondereinrichtungen
Auflösung Zuschüsse
Sonstige Erlöse

Stand zum 31.12.

Erläuterungen:
1.

Die Steigerung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung ergaben sich durch Erstvermietungen und
Mieterhöhungen nach Modernisierungen bzw. Anpassungen an den Mietspiegel.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.0.

GuV
- 30 -

b)

aus Betreuungstätigkeit

31.12.2018
31.12.2017

440.772,76 €
230.574,13 €

Erläuterungen:
1.

Ausgewiesen werden die Honorare für die verwaltungsmäßige Betreuung sowie die technische Baubetreuung
für die Stadt Ulm (356.678,71 €), Hochschule für Gestaltung (5.000,00 €), Hospitalstiftung (36.062,56 €),
Alexander-Spohn-Stiftung (38.230,94 €) und sonstige Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit (4.800,55 €).

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.1.1.

c)

aus anderen Lieferungen und Leistungen

Erträge verbundene Unternehmen
- Personalgestellung
- Nutzung Breitbandkabelnetz
- Nutzung Heizungsanlagen
Erträge Aufwands- / Schadensersatz
Erträge Photovoltaikanlagen
Sonstige Umsatzerlöse
Stand zum 31.12.

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.1.2.

31.12.2018
31.12.2017

1.615.216,77 €
1.734.065,92 €

2018
€

2017
€

950.160,35
149.974,05
124.354,83
317.841,73
59.017,11
13.868,70

917.969,29
152.963,55
92.653,24
474.172,82
72.910,28
23.396,74

1.615.216,77

1.734.065,92

GuV
- 31 -

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen

31.12.2018
31.12.2017

621.904,42 €
464.720,43 €

2018
€

2017
€

Betriebskosten
Zuführung Rückstellung
Leerstandskorrektur
WEG / abzurechnende Betriebskosten
Bestandserhöhung Betriebskosten

8.196.331,68
89.000,00
-357.937,10
14.000,00
7.941.394,58

7.918.166,57
48.000,00
-286.012,41
-44.000,00
7.636.154,16

Heizkosten
Leerstandskorrektur

6.720.791,45
-135.241,48
6.585.549,97

6.620.254,22
-136.035,51
6.484.218,71
0,00

14.526.944,55

14.120.372,87

Betriebskosten
Inanspruchnahme Rückstellung
Wertberichtigung

7.677.887,03
48.000,00
0,60
7.725.887,63

7.421.722,95
0,00
0,00
7.421.722,95

Heizkosten

6.179.152,50
6.179.152,50

6.233.929,49
6.233.929,49

13.905.040,13

13.655.652,44

621.904,42

464.720,43

-Bestandserhöhung-

Summe Bestandserhöhung

-Bestandsverminderung-

Summe Bestandsverminderung

Stand zum 31.12.

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 3.0.

GuV
- 32 -

Andere aktivierte Eigenleistungen

31.12.2018
31.12.2017

624.462,47 €
760.978,57 €

2018
€

2017
€

Grundstücke mit Wohnbauten
Anlagen im Bau

367.002,69
257.459,78

387.058,43
373.920,14

Stand zum 31.12.

624.462,47

760.978,57

31.12.2018
31.12.2017

1.099.896,91 €
715.504,00 €

Erläuterungen:
1.

Der Ausweis betrifft eigene Architektenleistungen.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.3.

Sonstige betriebliche Erträge

Erträge aus Anlageverkäufen
- Grundstücke und Immobilien
- Sonstiges Anlagevermögen
Auflösung von Rückstellungen
Versicherungserstattungen
Tilgungszuschüsse
Erträge früherer Jahre
Erträge Mahngebühren
Auflösung von Wertberichtigungen
Übrige sonstige betriebliche Erträge
Stand zum 31.12.

2018
€

2017
€

354.848,12
1.344,54
13.132,68
206.645,49
7.500,00
71.877,13
50,00
393.530,01
50.968,94

32.731,72
1.226,89
25.800,09
320.780,59
0,00
111.621,32
57,00
160.017,88
63.268,51

1.099.896,91

715.504,00

Erläuterungen:
1.

Der Anstieg bei den sonstigen betrieblichen Erträgen ist im Wesentlichen auf die höheren Erträge aus
Anlageverkäufen zurückzuführen.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.4.

GuV
- 33 -

Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen

a)

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung

-BetriebskostenWasserversorgung / Entwässerung
Heiztherme
Warmwasserversorgung
Heizung
Aufzug
Straßen- / Gehwegreinigung
Müllbeseitigung
Gebäudereinigung
Gartenpflege
Allgemeinstrom
Schornsteinreinigung
Sach- / Haftpflichtversicherung
Hauswart
Breitbandkabelanschluss
Wascheinrichtungen
Sonstige Betriebskosten
Veränderung Rückstellung Hausbewirtschaftung

-InstandhaltungskostenInstandhaltung
Veränd. Rückstell. f. unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate

31.12.2018
31.12.2017

25.460.898,56 €
23.319.227,55 €

2018
€

2017
€

2.205.349,84
17.345,71
48.575,92
6.661.913,16
240.986,77
528.075,58
288.095,99
536.589,66
512.387,72
459.645,81
34.390,10
403.005,15
370.496,20
940.322,84
265,93
363.720,15
41.000,00
13.652.166,53

2.118.529,78
16.296,57
80.857,58
6.544.584,34
213.930,42
501.249,72
247.739,19
459.506,03
536.783,44
404.496,40
34.044,51
442.692,38
389.351,12
932.588,16
321,62
327.133,81
-384.000,00
12.866.105,07

10.409.985,81
56.000,00
10.465.985,81

9.544.021,81
-565.000,00
8.979.021,81

GuV
- 34 -

-Sonstige Kosten der HausbewirtschaftungPachtaufwendungen
Miet- / Räumungsklagen
Hausgeld eigene WEG
Erbbauzinsen
Vertriebskosten
Verwaltungskosten Hauswart
Sonstige Kosten

Stand zum 31.12.

433.207,91
156.914,29
140.020,78
27.157,48
1.718,42
319.296,38
264.430,96
1.342.746,22

511.887,91
141.113,17
122.899,09
27.157,48
1.044,88
316.284,79
353.713,35
1.474.100,67

25.460.898,56

23.319.227,55

Erläuterungen:
1.

Für noch ausstehende Betriebs- und Heizkosten wurde eine Rückstellung über 89 T€ eingestellt.

2.

Für unterlassene Instandhaltung bis zum 31.03. wurde eine Rückstellung über 257 T€ gebildet.

3.

Der Einzelnachweis ergibt sich Anlage 9.5.1.

c)

Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen

31.12.2018
31.12.2017

8.752,04 €
239.015,54 €

2018
€

2017
€

Fremdkosten Betreuungstätigkeit

8.752,04

239.015,54

Stand zum 31.12.

8.752,04

239.015,54

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.5.3.

GuV
- 35 -

Personalaufwand

a)

Löhne und Gehälter

31.12.2018
31.12.2017

2.987.589,40 €
2.763.460,97 €

2018
€

2017
€

Löhne und Gehälter
Veränderung Rückstellung Jahresurlaub
Veränderung Rückstellung Altersteilzeit

2.981.939,40
5.650,00
0,00

2.780.843,71
21.230,00
-38.612,74

Stand zum 31.12.

2.987.589,40

2.763.460,97

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.6.

b)

Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

- davon für Altersversorgung:

31.12.2018
31.12.2017

911.999,38 €
837.690,71 €

344.925,39 €

2018
€

2017
€

Soziale Abgaben
Aufwendungen für Altersversorgung
Aufwendungen für Unterstützung

565.749,66
344.925,39
1.324,33

525.163,21
311.568,17
959,33

Stand zum 31.12.

911.999,38

837.690,71

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.6.

GuV
- 36 -

Abschreibungen

auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen

31.12.2018
31.12.2017

12.285.745,69 €
11.770.598,97 €

2018
€

2017
€

Immaterielle Vermögensgegenstände
Grundstücke mit Wohnbauten
Grundstücke mit Geschäftsbauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen und Maschinen
Betriebs- und Geschäftsausstattung

23.899,47
10.221.185,20
1.437.446,87
517.617,00
31.464,00
54.133,15

20.159,00
9.721.273,97
1.457.747,00
498.456,00
31.464,00
41.499,00

Stand zum 31.12.

12.285.745,69

11.770.598,97

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.7.

GuV
- 37 -

Sonstige betriebliche Aufwendungen

-Sächliche VerwaltungskostenPost- / Telekommunikation
Büromaterial / Drucksachen / Zeitschriften
Raumkosten Geschäftsräume
Büroeinrichtungen
Sachversicherungen
Fahr- / Reisekosten
Autobetriebskosten
Kosten IT
Bewirtungskosten
Geschenke / bis 35 EUR
Geschenke / ab 35 EUR
Kosten Aufsichtsrat
Gesellschafterversammlung / Veröffentlichung
Gerichts- / Anwaltskosten
Notarkosten
Prüfungskosten
Steuerberatungskosten und eigene Abschlusskosten
Sonstige Beratungskosten
Verbands- / andere Beiträge
Sonstige sächliche Aufwendungen
Unternehmenswerbung / Repräsentation
Kosten Zahlungsverkehr
Schulungs- / Fortbildungskosten
-Abschreibungen / Wertberichtigungen auf ForderungenForderungen aus Vermietung
Andere Forderungen
-Sonstige betriebliche AufwendungenFreiwillige soziale Aufwendungen
Spenden
Sonstige Aufwendungen

Stand zum 31.12.
Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.8.

31.12.2018
31.12.2017

2.014.159,70 €
1.990.129,25 €

2018
€

2017
€

114.550,88
28.170,84
33.579,21
43.351,63
60.419,62
20.513,83
35.659,12
418.113,14
2.469,05
270,82
39,95
5.600,00
6.391,57
2.685,20
1.287,60
55.250,06
27.803,79
155.942,71
49.256,33
88.097,33
175.077,95
14.748,70
60.248,43
1.399.527,76

113.649,26
36.645,48
36.749,53
15.401,41
73.275,97
19.794,62
32.094,01
463.311,53
2.976,07
759,74
65,23
4.320,00
6.791,30
25.608,50
3.547,66
49.375,71
48.588,52
50.740,59
30.897,20
118.625,95
144.988,75
11.897,77
79.456,45
1.369.561,25

525.602,54
44.957,52
570.560,06

513.284,16
58.927,41
572.211,57

25.933,66
1.450,00
16.688,22
44.071,88

29.992,76
845,00
17.518,67
48.356,43

2.014.159,70

1.990.129,25

GuV
- 38 -

Erträge aus Gewinnabführung

31.12.2018
31.12.2017

€
€

957.031,38
879.908,15

Erläuterungen:
1.

Ausgewiesen wird der Gewinn aus dem Organschaftsverhältnis mit der UWS Service GmbH.

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.9.2.

Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

31.12.2018
31.12.2017

2018
€

€
€

91,18
106,49

2017
€

Arbeitgeber-Wohnungsbaudarlehen

91,18

106,49

Stand zum 31.12.

91,18

106,49

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.9.3.

GuV
- 39 -

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

31.12.2018
31.12.2017

€
€

2018
€

13.968,97
19.919,49

2017
€

Zinsen für
- Bankguthaben
- Bausparguthaben
- Andere Forderungen

0,00
13.947,94
21,03

0,72
19.918,77
0,00

Stand zum 31.12.

13.968,97

19.919,49

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.9.4.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

31.12.2018
31.12.2017

2018
€

€
€

4.227.184,91
4.455.175,18

2017
€

Zinsen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Zinsen Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Bürgschaftsgebühren
Freistellungsabgaben
Abschreibungen Geldbeschaffungskosten
Bereitstellungszinsen
Andere Zinsen und ähnliche Aufwendungen

3.902.495,12
137.525,24
61.022,59
12.671,10
35.857,32
69.907,05
7.706,49

4.124.262,48
151.388,88
62.380,12
17.930,86
36.631,00
54.296,19
8.285,65

Stand zum 31.12.

4.227.184,91

4.455.175,18

Erläuterungen:
1.

Die anderen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen hauptsächlich die Abzinsung der Pensionsrückstellungen (1.503,00 €) sowie die Rückstellung für die KVBW (1.177,81 €).

2.

Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.9.5.

GuV
- 40 -

Steuern vom Einkommen und Ertrag

31.12.2018
31.12.2017

€
€

848.992,54
544.855,32

2018
€

2017
€

0,00
4.885,00
236.865,00

-80.767,00
0,00
236.654,00

Körperschaftsteuer
- Auflösung Rückstellung Vorjahre
- Zuführung Rückstellung
- Vorauszahlungen
Solidaritätszuschlag (Körperschaftsteuer)
- Auflösung Rückstellung Vorjahre
- Zuführung Rückstellung
- Vorauszahlungen
Gewerbesteuer
- Auflösung Rückstellung Vorjahre
- Vorauszahlungen
Kapitalertragsteuer
Solidaritätszuschlag (Kapitalertragsteuer)
Steuern für frühere Jahre (Ertragsteuern)

0,00
269,00
13.027,57

-4.442,95
0,00
13.015,26

0,00
590.043,80
3.487,03
191,68
223,46

-221.781,20
596.923,00
4.980,42
273,79
0,00

Stand zum 31.12.

848.992,54

544.855,32

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.9.6.

Sonstige Steuern

31.12.2018
31.12.2017

2018
€

€
€

1.307.869,80
1.288.842,92

2017
€

Grundsteuer
Kraftfahrzeugsteuer
Umsatzsteuer - Lfd. Jahr
Umsatzsteuer - Frühere Jahre

1.307.220,80
649,00
0,00
0,00

1.288.315,72
748,00
-222,20
1,40

Stand zum 31.12.

1.307.869,80

1.288.842,92

Erläuterungen:
Der Einzelnachweis ergibt sich aus Anlage 9.9.7.

GuV
- 41 -

Jahresüberschuss

31.12.2018
31.12.2017

€
€

6.387.580,63
6.659.057,66

Bilanzkennzahlen
für das
Geschäftsjahr 2018

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

Kennzahlen 2018
RENTABILITÄTSKENNZAHLEN
€
Gesamtkapitalrentabilität

Eigenkapitalrentabilität

Return On Investment

Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen

10.614.766

Bilanzsumme

378.561.004

Jahresüberschuss
Eigenkapital + 50% Sonderposten
Jahresüberschuss
Bilanzsumme

6.387.581
106.713.082
6.387.581
378.561.004

%

% Vorjahr

2,80

3,03

5,99

6,64

1,69

1,82

%

% Vorjahr

92,80

93,65

92,77

93,62

7,19

6,33

235,29

244,80

66,32

67,07

101,87

100,89

101,90

100,92

28,19

27,40

€

€ Vorjahr

17.573.462

17.397.210

VERMÖGENS- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN
€
Anlagenintensität

Sachanlagenintensität

Umlaufintensität

Langfristiger Verschuldungsgrad

Langfristiger Fremdkapitalanteil

Anlagendeckungsgrad

Sachanlagendeckungsgrad

Eigenkapitalquote

Cashflow nach DVFA/SG

Anlagevermögen

351.305.511

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

378.561.004

Sachanlagevermögen

351.201.366

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

378.561.004

Umlaufvermögen

27.218.242

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

378.561.004

Langfristiges Fremdkapital

251.080.264

Eigenkapital + 50% Sonderposten

106.713.082

Langfristiges Fremdkapital

251.080.264

Bilanzsumme

378.561.004

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

357.857.880

Anlagevermögen

351.305.511

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

357.857.880

Sachanlagevermögen

351.201.366

Eigenkapital + 50% Sonderposten

106.713.082

Bilanzsumme

378.561.004

Gegenüberstellung
Wirtschaftsplan 2018 - Ergebnis 2018

Wirtschaftsplan
€

Ergebnis
€

Abweichung
€

49.737.000,00
150.000,00
1.821.000,00

51.067.427,79
440.772,76
1.615.216,77

1.330.427,79
290.772,76
-205.783,23

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

414.000,00

621.904,42

207.904,42

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

743.000,00

624.462,47

-118.537,53

4.

Sonstige betriebliche Erträge

653.000,00

1.099.896,91

446.896,91

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

24.971.000,00

25.460.898,56

489.898,56

64.000,00

8.752,04

-55.247,96

28.483.000,00

30.000.030,52

1.517.030,52

2.978.000,00

2.987.589,40

9.589,40

905.000,00

911.999,38

6.999,38

12.116.000,00

12.285.745,69

169.745,69

1.699.000,00

2.014.159,70

315.159,70

0,00

0,00

0,00

567.000,00

957.031,38

390.031,38

0,00

91,18

91,18

13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

32.000,00

13.968,97

-18.031,03

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

4.801.000,00

4.227.184,91

-573.815,09

15. Steuern vom Einkommen und Ertrag

608.000,00

848.992,54

240.992,54

16. Ergebnis nach Steuern

5.975.000,00

7.695.450,43

1.720.450,43

17. Sonstige Steuern

1.303.000,00

1.307.869,80

4.869,80

18. Jahresüberschuss

4.672.000,00

6.387.580,63

1.715.580,63

1.

2.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

8.

9.

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Gewinnabführung
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens