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Beschlussvorlage

                                    
                                        Stadt Ulm
Beschlussvorlage

Sachbearbeitung

SUB - Stadtplanung, Umwelt, Baurecht

Datum

06.08.2019

Geschäftszeichen

SUB II

Beschlussorgan

Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau
und Umwelt

Behandlung

öffentlich

Betreff:

Städtebauliche Entwicklung Kohlplatte
- Beschluss -

Anlagen:

-

Sitzung am 22.10.2019

TOP

GD 314/19

Antrag:
Dem Vorschlag der Verwaltung zum weiteren Vorgehen zur Entwicklung der Kohlplatte
zuzustimmen.

Christ

Zur Mitzeichnung an:
BM 2, BM 3, C 3, KOST2020, LI, OB, VGV

Bearbeitungsvermerke Geschäftsstelle des
Gemeinderats:
Eingang OB/G
Versand an GR
Niederschrift §
Anlage Nr.

-2-

Sachdarstellung:
1.

Ausgangslage
Die Kohlplatte ist bereits seit den 70er Jahren eines der großen Stadterweiterungsgebiete
der Stadt Ulm. Bereits im Flächennutzungsplan `70 war die Fläche enthalten. Der Umgriff
war damals noch annähernd doppelt so groß und zog sich weiter in Richtung Hochsträß. Es
wurden auch schon detaillierte Rahmenpläne und Konzepte zur Bebauung der Kohlplatte
entwickelt. In dieser Zeit war hier eine weitere Großsiedlung vergleichbar den Planungen in
Wiblingen geplant. Der damals auch schon vorgesehene Mittlere Ring verlief in einigen
Varianten in Tunnellage. Realisiert worden ist seinerzeit nur der Rote Berg.
Die Kohlplatte konnte hingegen bis heute auf Grund der Eigentumsverhältnisse nicht
umgesetzt werden. Mittlerweile ist der Grunderwerb aber seitens der Abteilung
Liegenschaften weit fortgeschritten. Somit steht die Kohlplatte mit einer Flächengröße von
40 ha nunmehr für eine städtebauliche Entwicklung und Siedlungserweiterung am
westlichen Stadtrand zur Verfügung. Die Kohlplatte ist - für absehbare Zeit - das letzte
große Wohngebiet in Ulm, das in der so genannten Außenentwicklung entstehen kann.
Im Rahmen der Ulmer Wohnungsdebatte ist deutlich geworden, dass auch noch in den
kommenden Jahren mit einem sehr angespannten Wohnungs- und Immobilienmarkt zu
rechnen sein wird. Der anhaltende Zuzug junger Menschen (Bildungswanderung),
geflüchteter Menschen, aber auch der stete Zuwachs an Arbeitsplätzen und
diesbezüglichen Wanderungsgewinnen und nicht zuletzt die Inbetriebnahme der
Neubaustrecke Stuttgart – Ulm lassen erwarten, dass die große Nachfrage nach neuen
Wohnungen auch in den nächsten 10 bis 15 Jahren anhalten wird.
In den nächsten Jahren wird der Flächenbedarf noch von den 4 großen
Entwicklungsgebieten Am Weinberg, Egginger Weg, Safranberg und Dichterviertel sowie
von privaten Vorhaben der Innenentwicklung gedeckt werden. Diese werden jedoch
voraussichtlich bis 2027 abgewickelt sein. Um im Anschluss weiteren Wohnraum realisieren
zu können, ist es heute erforderlich die nötigen Vorplanungen auf den Weg zu bringen.
Von der zeitlichen Taktung ist aus Sicht der Verwaltung daher jetzt der richtige Zeitpunkt,
um für die Kohlplatte mit den Entwicklungsplanungen zu beginnen, da von den ersten
Planungsschritten bis zur Bebauung mit einem Zeitbedarf von mindestens 7 Jahren zu
rechnen ist.
Die Kohlplatte liegt zudem „strategisch günstig“ am Mittleren Ring und damit nicht weit
entfernt von den großen gewerblichen Entwicklungsbereichen:


Donautal (hier noch Innenentwicklung möglich)



Innenstadt mit dem Projekt City-Bahnhof



Weststadt mit seiner Zielsetzung, zu einem durchmischten Stadtteil weiterentwickelt
zu werden und der



Wissenschaftsstadt mit dem neuen Science Park III, dem angedachten Science Park IV
und weiteren Nachverdichtungspotenzialen

Luftlinie sind diese Gebiete alle unter 4 km von der Kohlplatte entfernt. Die Entfernung zum
Söflinger Zentrum beträgt lediglich ca. 1,5 km.

-3-

Abbildung 1: Ausschnitt Flächennutzungsplan
Mit ca. 40 ha Bruttobaufläche stellt das Plangebiet eine planerische Herausforderung dar,
mit vielen Fragen, die es gilt aus fachlicher Sicht und unter Einbeziehung der Öffentlichkeit
zu beantworten. z.B.:


Wie kann eine Entwicklung in Abschnitten erfolgen?



Wie kann die Anbindung des Gebietes an den ÖPNV, ggf. mit einer Verlängerung der
Straßenbahn aussehen?



Wie lässt sich dabei die straßenseitige Erschließung, insbesondere auch vor dem
Hintergrund der Leistungsfähigkeit des Mittleren Rings ausbilden?



Welche Siedlungsstruktur ist unter Berücksichtigung verschiedener Wohnformen
geeignet und in welcher Dichte können wieviele Wohnungen realisiert werden?
Demzufolge ist festzulegen, wie viele Menschen künftig in diesem Stadtquartier leben
werden.



Wie muss in Folge das neu zu schaffende Angebot an sozialer Infrastruktur aussehen?



Sind zusätzliche (weiterführende) Schulen erforderlich?



Sind die Voraussetzungen für eine eigenständige Quartiersversorgung unter diesen
Annahmen gegeben? Hier geht man auf der Grundlage von Kaufkraft und
empirischen Erfahrungen von einer Mantelbevölkerung von mindestens 5.000 bis
6.000 Menschen aus.



Wie können Umweltthemen adäquat berücksichtigt werden?



Wie kann man die aus stadtklimatologischen Gründen wichtige Kaltluftbahn aus dem
Wiesental berücksichtigen?



Wie soll das Baugebiet zukünftig mit Wärme versorgt werden?

-4

Welche weiteren Zielsetzungen (klimaneutrales Baugebiet, etc.) sollen mit der
Entwicklung verfolgt werden und welche Voraussetzungen sind dafür erforderlich?



Wie wird eine nachhaltige Mobilität aussehen und welche Anforderungen sind
hiermit an die Gebietsentwicklung geknüpft?



Wie kann der Radverkehr im Gebiet gefördert werden und wie muss eine schnelle
und direkte Anbindung an das übergeordnete Radwegenetz aussehen?

Um diese vielschichtige Aufgabe planerisch bewältigen zu können, wurde
verwaltungsintern folgende Projektstruktur gewählt.

DEZ

FBK

Gemeinderat

Bürgerbeteiligung/Öffentlichkeitsarbeit

Projektlenkungsgruppe
BM3 - Herr von Winning, LI – Herr Soldner, BM2 – Frau Mann, SP2 Herr Kienle, SUB – Frau Christ, Herr
Willmann, VGV – Herr Jung, KOST – Herr Walter

Projektgruppe
Moderation und Koordination SUB II – Herr Willmann/Frau Neu

Mobilität
KOST, SWUVerkehr, TF, VP

Ve r- und Entsorgung
EBU,H.FUG,
KOST,
KOST:
Walter
SUB II, SWU

S oziale Infras truktur
BS, GM, KIBU, SO

N a tur und U mwelt
LI-Forst, SUB II,
SUB V

S tä dtebauliche
Grundlagen
LI, SUB II

Städtebaulicher Testentwurf
Abbildung 2: Projektstruktur
Die Projektleitung liegt bei SUB II. Die einzelnen Projektgruppen wurden bereits im Rahmen
von Auftaktgesprächen informiert. Erste Arbeitsschritte zur Erhebung von
Planungsgrundlagen sind inzwischen erfolgt.
So wurden bereits erste Gutachten beauftragt, die teilweise als Vertiefung zu aktuellen
stadtweiten Untersuchungen ausgearbeitet werden:


Machbarkeitsstudie zur Verlängerung der Straßenbahn ins Plangebiet und zur
äußeren Erschließung mit dem MIV



Artenschutzrechtliche Untersuchung



Detaillierte Stadtklimatologische Expertise für den Bereich der Kohlplatte



Expertise zum Starkregengefahrenpotenzial im Untersuchungsgebiet



Verträglichkeitsuntersuchung zur eventuellen Ansiedlung eines Lebensmittelbetriebs
im Plangebiet

-5Sobald alle planungsrelevanten Grundlagen vorliegen, werden diese ausgewertet und
darauf aufbauend die Ziele und das Planungsverfahren entwickelt. Ein städtebaulicher
Testentwurf stellt die planerische Vorbereitung auf die Festlegung der Rahmenbedingungen
für die Entwicklung und das anschließende Wettbewerbsverfahren dar.

Projektablauf
Projektbeginn

2019 2022

Städtebaulicher Testentwurf

Information und Beteiligung

Definition der Ziele und Verfahren

Gremien, Öffentlichkeit, TÖB

Analysephase
Kosten und Zeitplan

Dokumentation und Fortschreibung

Erhebungsphase

Städtebauliches
Wettbewerbsverfahren

2022 2023

Bebauungsplanverfahren

20232024

Beginn Erschließung

2025

Beginn Hochbau

2027

Projektende

Abbildung 3:

2.

Projektablauf Städtebauliche Planung Kohlplatte

Städtebauliche Dichte und Gebietsgröße
Ein wesentliches Thema bei der Entwicklung des Wohngebietes ist die Festlegung der
städtebaulichen Dichte.
Beispielhaft wird die Bebauung des Neuen Eselsbergs betrachtet. Die Gebietsgröße ist
vergleichbar mit der Fläche des Baugebietes Kohlplatte. Am Neuen Eselsberg wurden in den
90er Jahren Bebauungsstrukturen in verdichteter Bauweise realisiert. Das Gebiet verfügt
über quartiersbezogene Grünflächen, eine Grundschule und das Stadtteilzentrum
Virchowstraße.
Das Verhältnis von verdichteter Einfamilienhausbebauung zu Geschosswohnungsbau
beträgt – bezogen auf die Fläche – in etwa 2/3 zu 1/3. Insgesamt leben in dem Gebiet
heute rund 3.700 Menschen. Das entspricht bei einer Flächengröße von ca. 40 ha rund 92
Einwohnern pro ha oder bei einer Belegung der Haushalte mit 2,1 Bewohnern bei 43
Wohnungen pro ha.

-6-

Abbildung 4: Referenzgebiet Neuer Eselsberg
Vor dem Hintergrund eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden strebt die
Verwaltung eine hohe Ausnutzung der verfügbaren Flächen bei gleichzeitig hoher
städtebaulicher Qualität des neuen Stadtquartiers an. Der Anteil an Geschosswohnungsbau
soll deshalb im Baugebiet Kohlplatte deutlich erhöht werden.
Für den mit der Kohlplatte vergleichbaren neuen Stadtteil Freiburg - Dietenbach ist zum
Beispiel ein Verhältnis von ¾ Geschosswohnungsbau zu ¼ verdichteter Einfamilienhausbau
geplant. Auch in anderen Stadterweiterungsprojekten wie zum Beispiel dem 65 ha großen
Baugebiet Hafner in Konstanz oder dem neuen Quartier Neckarbogen in Heilbronn wird
eine ähnliche Dichte angestrebt. Die Verwaltung wird im weiteren Verfahren prüfen, welche
Dichte für das Baugebiet Kohlplatte angemessen ist. In diesem Zusammenhang ist auch die
benötigte Infrastruktur (Nahversorgung, Kinderbetreuungseinrichtungen etc.) zu
berücksichtigen. Diese erfordern eine Mindesteinwohnerzahl von ca. 5.000 Einwohnern.
Berücksichtigt man diese grobe Zielgröße für die Ermittlung der Geschossflächenzahl (GFZ)1,
liegt diese zwischen 1,2 und 1,5. Im Bereich des Stadtteilzentrums und entlang der ÖPNVErschließung kann sie eher am oberen Rand und in den Randlagen und den Bereichen des
verdichteten Einfamilienhausbebaus am unteren Rand liegen. Die GFZ für das Quartier
Römerpark liegt beispielsweise bei 1,3. In der zum Wohnen sehr beliebten Oststadt liegt die
GFZ bei bis zu 2,4.

1

Die Geschossflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

-7Zum Vergleich hat die Verwaltung die Dichtewerte bestehender Baubegiete in Ulm
analysiert und die sich bei Übertragung der jeweiligen städtebaulichen Konzeptionen auf
die Fläche Kohlplatte ergebenden Einwohnerzahlen dargestellt:
Grundlage/ Ansatz2
Wohngebiet Neuer Eselsberg
Orientierungswert im FNP
2010
Wohngebiet Am Lettenwald
(Hochrechnung)
Wohngebeit Am Weinberg
(Hochrechnung)
Tabelle 1:

Zahl der
WE gesamt
ca. 1.800
2.000

WE/ha
44
50

Einwohner (Faktor 2,3) gerundet3
4.100
4.600

2.100

52

4.800

4.000

100

8.300

Hochrechnungen Kohlplatte: Wohneinheiten / Einwohner

Erkennbar ist, dass die reinen Zahlenwerte wenig über die Qualität eines Baugebietes
aussagen, es vielmehr um weitere Inhalte der Entwurfskonzeption geht. Insbesondere für
die Frage der Qualität der Infrastruktur und deren Wirtschaftlichkeit ist aber die geplante
Dichte von Einwohnern sehr relevant.
3.

Arbeitsschritte
Auf der Grundlage einer umfassenden Analyse- und Untersuchungsphase und der
Erarbeitung von ortsspezifischen Planungsprinzipien sollen hierauf aufbauend erste
räumliche Entwicklungsmodelle erarbeitet werden.
Danach ist vorgesehen, eine vertiefende, so genannte städtebauliche Testplanung zu
erstellen. Anhand dieser Testplanung sollen


die Planungsvorgaben (Flächenbedarfe, Erschließungskonzeption, konzeptionelle
Überlegungen zum Städtebau, Dichtewerte, etc.) in Alternativen überprüft werden,



ein erster Kosten- und Finanzierungsplan erstellt werden und



die Rahmenbedingungen für den städtebaulichen Realisierungswettbewerb ermittelt
werden.

In der Untersuchungsphase wird – neben mehreren kleineren gutachterlichen
Untersuchungen – die bereits erwähnte Machbarkeitsstudie zur Verlängerung der
Straßenbahn in Verbindung mit einer Alternativenprüfung zur verkehrlichen Anbindung des
Plangebietes ausgewertet und in den Zielvorgaben berücksichtigt.
Nach Vorliegen verschiedener Konzeptentwürfe auf Grundlage der Analyseergebnisse sollen
die Rahmenbedingungen in der Bürgerschaft und im Gemeinderat diskutiert werden. Die
Öffentlichkeitsbeteiligung ist ebenfalls ein Baustein, der mit externer Beratung und
Moderation erfolgen soll.

2

Den Berechnungen über die Geschossflächenzahl liegen folgenden Annahmen zu Grunde: 25 ha Nettobauland (rund 60 % des Plangebietes);
ermittelte BGF abzüglich 10% für Dienstleistung/Gewerbe und abzüglich 20% für Nebenflächen ergibt die Netto-GF; mittlere Größe der
Wohneinheiten: 90 m².

3

Der Belegungsfaktor (Einwohner pro Wohneinheit) eines Stadtquartiers ändert sich im Laufe der Jahre und pendelt sich nach ca. 25 Jahren ein. Am
neuen Eselsberg liegt dieser Faktor mittlerweile bei 2,1. Vor zehn Jahren lag dieser Wert noch bei 2,4. Daher wird vorliegend ein mittlerer Wert
angenommen, der voraussichtlich zumindest in den ersten 15 Jahren der Aufsiedlung des Gebietes erreicht werden wird.

-8-