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Anlage 1 - Jahresabschluss 2010

                                    
                                        JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2010

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I. Bilanz zum 31. Dezember 2010

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2010

III. Anhang des Jahresabschlusses 2010

IV. Lagebericht 2010

V. Kennzahlenübersicht

VI. Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2010 / Ergebnis 2010

1. Bilanz zum 31. Dezember 2010

AKTIVSEITE

2010
€

2010
€

2009
€

14.456,00

25.161,00

Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten

223.288.961,82

221.763.047,56

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten

21.383.900,24

18.776.843,51

57.461,61

57.461,61

346,96

346,96

Bauten auf fremden Grundstücken

422.800,00

432.604,00

Geschäftsausstattung

740.329,95

709.236,00

2.663.724,99

5.075.773,52

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne
Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter

Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten

44.279,63 248.601.805,20

189.623,85

Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen

25.000,00

25.000,00

1.054.912,90

1.054.912,90

Sonstige Ausleihungen

36.962,38

48.611,66

Andere Finanzanlagen

0,00

Beteiligungen

Anlagevermögen insgesamt (Übertrag)

1.116.875,28

1.000,00

249.733.136,48 248.159.622,57

2010
€
Übertrag:

2010
€

2009
€

249.733.136,48 248.159.622,57

Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte

10.317.527,69

10.301.997,63

7.572,95 10.325.100,64

17.061,08

Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung

166.525,49

198.116,38

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

168.900,00

5.282,16

74.106,20

909,10

Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen

604.923,57

572.024,28

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

729.710,62

304.367,37

Sonstige Vermögensgegenstände

394.228,72

Forderungen aus Betreuungstätigkeit

2.138.394,60

1.475.757,28

0,00

8.000.000,00

Wertpapiere
Eigene Anteile
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

4.149.347,31

Bausparguthaben

1.291.087,56

5.230.682,38
5.440.434,87

1.137.971,70

Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten

198.865,00

Andere Rechnungsabgrenzungsposten

133.011,00

Bilanzsumme

151.985,00
331.876,00

161.372,00

267.968.942,59 275.717.148,93

PASSIVSEITE

2010
€

2010
€

2009
€

Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital
./. Nennbetrag eigener Anteile

16.100.000,00
8.000.000,00

Ausgegebenes Kapital

16.100.000,00
8.100.000,00

0,00

8.100.000,00

Gewinnrücklagen
Rücklage für eigene Anteile

0,00

8.000.000,00

Satzungsmäßige Rücklagen

8.050.705,89

8.050.705,89

752.063,57

752.063,57

Bauerneuerungsrücklage
Andere Gewinnrücklagen

Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt (Übertrag)

40.286.141,43 49.088.910,89 30.346.716,78

3.270.401,04

1.826.730,88

60.459.311,93 65.076.217,12

2010
€
Übertrag:

2010
€

2009
€

60.459.311,93 65.076.217,12

Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Sonstige Rückstellungen

80.080,00
1.685.675,33

71.599,00
1.765.755,33

1.229.568,64

Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

176.808.456,50

179.200.134,40

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

12.953.223,41

13.762.884,84

Erhaltene Anzahlungen

10.857.379,24

10.485.404,44

270.915,97

392.547,07

1.646.215,73

2.062.496,93

Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten

197.598,61 202.733.789,46

120.215,70

3.010.085,87

3.316.080,79

davon aus Steuern:
€

123.480,90

Vorjahr €

3.978,50

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
€

43.467,00

Vorjahr €

43.467,00

Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

267.968.942,59 275.717.148,93

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom
1. Januar bis 31. Dezember 2010

2010
€

2010
€

2009
€

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

38.048.328,42

36.579.684,44

138.802,47

195.848,01

3.599.269,82 41.786.400,71

3.406.157,87

15.530,06

776.126,67

423.593,57

172.409,53

1.072.419,67

1.085.727,44

Erhöhung des Bestandes
an unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen

15.934.084,08

16.311.660,48

2.237.879,25 18.171.963,33

Rohergebnis

2.250.672,49

25.125.980,68 23.653.620,99

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

2.495.569,37
751.869,70

2.669.642,26
3.247.439,07

752.387,92

auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen

9.336.480,89

8.910.757,96

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.466.522,55

1.400.499,75

11.075.538,17

9.920.333,10

davon für Altersversorgung:
€
261.456,27
Vorjahr €
259.080,31
Abschreibungen

Übertrag:

2010
€
Übertrag:
Erträge aus Gewinnabführung
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens

2010
€
11.075.538,17

2009
€
9.920.333,10

218.632,91

274.082,03

1.054,75

5.904,29

davon aus verbundenen Unternehmen:
€
0,00
Vorjahr €
4.500,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

108.588,01

328.275,67

174.448,63

davon aus verbundenen Unternehmen:
€
4.025,00
Vorjahr €
0,00
Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf
Wertpapiere des Umlaufvermögens
Zinsen und ähnliche Aufwendungen

1.000,00
7.098.392,68

7.530.652,41

4.305.421,16

2.844.115,64

16.405,00

0,00

-309,08

-17.362,14

Sonstige Steuern

1.018.924,20

1.034.746,90

Jahresüberschuss

3.270.401,04

1.826.730,88

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Außerordentliche Aufwendungen
Steuern vom Einkommen und Ertrag

7.097.392,68

0,00

3. Anhang des Jahresabschlusses 2010
A. Allgemeine Angaben

1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem
vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
2. Unser Unternehmen ist eine große Kapitalgesellschaft gem. § 267 HGB.
3. Vorliegender Jahresabschluss wurde erstmalig nach den Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstellt. Die Vorjahresbeträge wurden in Übereinstimmung
mit Art. 67 Abs. 8 EGHGB nicht angepasst.
Dementsprechend sind folgende Vorjahreszahlen nicht vergleichbar:
Eigene Anteile, Rücklagen für Eigene Anteile und gezeichnetes Kapital, weil der Ausweis der
eigenen Anteile im Jahresabschluss durch das BilMoG geändert wurde.
4. Die Zinserträge von verbundenen Unternehmen werden im Berichtsjahr unter "Sonstige Zinsen und
ähnliche Erträge" ausgewiesen (€ 4.025,00), im Vorjahr erfolgte der Ausweis unter "Erträge aus
anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens".

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch
gemacht.
Bewertungsmethoden:
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt.
Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architektenkosten aktiviert.

Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände

linear

20-25%

Wohngebäude

linear

2-2,5%

Geschäftsbauten

linear

2-4%

nach Modernisierung

Restnutzungsdauer

Betriebs- und Geschäftsausstattung

linear

5-25%

Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 € bis 1.000,00 € werden in
einem jahrgangsbezogenen Sammelposten zusammengefasst und linear mit 20% über
5 Jahre abgeschrieben.
Bei 3 Wohngebäuden wurden im Geschäftsjahr Abschreibungen auf den niedrigeren
beizulegenden Wert über € 571.183,00 vorgenommen.
Die sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert abzüglich geleisteter Tilgungen
bewertet.
Die anderen Vorräte sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet.
Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Wohnbauten

Anpassung an den niedrigeren beizulegenden Marktpreis

Forderungen aus Vermietung

Einzelwertberichtigung

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung mit
maximal 10% p. a. abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen
Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der
Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme.
Verminderungen bei den Sonstigen Rückstellungen aufgrund der geänderten Bewertungsvorschriften des BilMoG wurden entsprechen Art. 67 Abs. 1 EGHGB erfolgsneutral in die
Rücklagen umgebucht (T€ 112.693,77).
Erhöhungen der Sonstigen Rückstellungen aufgrund der geänderten Bewertungsvorschriften
des BilMoG wurden ergebniswirksam zugeführt. Daraus ergaben sich außerordentliche
Aufwendungen von € 5.000,00.

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck
(2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von 4,36%
(Restlaufzeit 5 Jahre).
Rentensteigerungen wurden in Höhe von 1,50% p. a., die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde
mit 0% berücksichtigt.
Aufgrund der durch das BilMoG geänderen Bewertung der Pensionsrückstellung ergibt sich
zum 01.01.2010 ein Zuführungsbetrag. Dieser wurde im Geschäftsjahr in voller Höhe
zugeführt (außerordentlicher Aufwand € 11.405,00).
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse werden entsprechend dem
jeweiligen Bindungszeitraum anteilig aufgelöst.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz
1. In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 10.317.527,69 (Vorjahr € 10.301.997,63) noch nicht
abgerechnete Betriebskosten enthalten.

2. Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-/
Herstellungs-

Zugänge

Abgänge

des Geschäftsjahres

Umbuchungen

Zuschreibungen

(+/-)

Abschreibungen

Buchwert zum

(kumulierte)

31.12.2010

kosten
€

Immaterielle Vermögensgegenstände

Abschreibungen
des
Geschäftsjahres

€

€

€

€

€

€

€

245.500,48

267,93

43.665,30

187.647,11

14.456,00

10.972,93

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten

375.556.518,28

4.992.406,18

782.082,88

4.769.447,64

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten

*

161.247.327,40

223.288.961,82

7.730.811,32

39.660.385,39

504.591,13

10.595,32

3.330.316,76

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten

**

22.100.797,72

21.383.900,24

1.270.265,80

57.461,61

57.461,61

346,96

346,96

Sachanlagen

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Bauten auf fremden Grundstücken

490.181,97

67.381,97

Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung

2.072.698,13

156.096,94

Anlagen im Bau

5.075.773,52

5.687.715,87

189.623,85

44.279,63

189.623,85

423.102.989,71

11.385.089,75

1.244.622,08

Bauvorbereitungskosten

262.320,03

1.226.145,09
-8.099.764,40

***

422.800,00

9.804,00

740.329,95

125.002,99

2.663.724,99
44.279,63

0,00

0,00

184.641.652,18

248.601.805,20

189.623,85

9.325.507,96

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen
Beteiligungen

25.000,00

25.000,00

1.054.912,90

1.054.912,90

Sonstige Ausleihungen

48.611,66

11.649,28

36.962,38

Andere Finanzanlagen

1.000,00

1.000,00

0,00

Anlagevermögen insgesamt

1.129.524,56

0,00

12.649,28

0,00

0,00

0,00

1.116.875,28

0,00

424.478.014,75

11.385.357,68

1.300.936,66

0,00

0,00

184.829.299,29

249.733.136,48

9.336.480,89

* Umbuchung aus dem Anlagevermögen Anlagen im Bau
** Umbuchung aus dem Anlagevermögen Anlagen im Bau
*** Umbuchung auf Wohnbauten und andere Bauten

3. In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht
unerheblichen Umfang enthalten:
Rückstellung für Betriebskosten

€

380.000,00

Rückstellung für Urlaubsansprüche

€

105.320,00

Rückstellung für Umlage KVVBW

€

104.200,00

Rückstellung für Altersteilzeit

€

984.173,35

Rückstellung für Prüfung und Bilanzierung

€

65.000,00

Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung hat die UWS
Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Dabei handelt es sich um sechs Zinsswaps
(Bezugsgröße nominal 11,0 Mio. €; Kurswert -1,2 Mio.€; Microhedging).
Die Swaps haben Laufzeiten bis 2014, 2015 und 2017.
Außerdem wurde ein Cap zur Zinssicherung abgeschlossen. Die Capprämie ist mit einem
Buchwert in Höhe von € 133.011,00 im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten
und wird auf die Dauer der Laufzeit bis 01.06.2016 abgeschrieben.
Die beizulegenden Zeitwerte geben die Einschätzung der Banken zu den Marktgegebenheiten
am 31.12.2010 wieder. Sie wurden unter Anwendung anerkannter mathematischer Verfahren
und auf Basis der zum 31.12.2010 vorliegenden Marktdaten, die jedoch kontinuierlichen
Veränderungen unterliegen, von den Banken ermittelt.

4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen

Sonstige Vermögensgegenstände

Geschäftsjahr
€

Vorjahr
€

228.640,32

5. In den sonstigen Verbindlichkeiten ist in Höhe von € 30.120,38 (Vorjahr € 30.120,38)
der auf die UWS entfallene aufgelaufene Bilanzverlust der "BHG EXPO 2000
Sonnenfeld GbR" enthalten.

346.653,26

6. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten

Davon

Insgesamt
Restlaufzeit

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

GPR=Grundpfandrecht
SÜ=Sicherungsübereignung

gesichert

unter
1 Jahr

1 bis 5
Jahre

über
5 Jahre

€

€

€

176.808.456,50

6.260.941,36

22.565.533,10

147.981.982,04

( 179.200.134,40 )

( 8.773.642,68 )

( 20.929.085,53 )

( 149.497.406,19 )

12.953.223,41

981.281,76

( 13.762.884,84 )

( 516.095,09 )

10.857.379,24

10.857.379,24

( 10.485.404,44 )

( 10.485.404,44 )

270.915,97

270.915,97

( 392.547,07 )

( 392.547,07 )

1.646.215,73

1.646.215,73

( 2.062.496,93 )

( 2.062.496,93 )

197.598,61

197.598,61

( 120.215,70 )

( 120.215,70 )

202.733.789,46
( 206.023.683,38 )

20.214.332,67
( 22.350.401,91 )

* steht zur Verrechnung an

2.840.237,67

9.131.703,98

( 885.966,49 )

( 12.360.823,26 )

25.405.770,77
( 21.815.052,02 )

157.113.686,02
( 161.858.229,45 )

€
112.271.058,09

Art
der
Sicherung
GPR/SÜ

( 110.886.258,33 ) GPR
350.886,84

GPR

( 362.237,54 ) GPR

*
*

112.621.944,93
( 111.248.495,87 )

II. Gewinn- und Verlustrechnung
1. Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende
Geschäftsjahr

Vorjahr

Zinserträge

37.861,30 €

0,00 €

Zinsaufwendungen

35.319,46 €

0,00 €

2. In den außerordentlichen Aufwendungen sind enthalten:
außerordentliche Aufwendungen
Zuführungen zu den Rückstellungen auf Grund geänderter
Bewertung nach Bilmog für
- Pensionen

€

11.405,00

- Umlage KVVBW

€

5.000,00

€

16.405,00

Die außerordentlichen Aufwendungen, die aufgrund des Übergangs auf BilMoG
ausgewiesen wurden, haben keine Auswirkungen auf die Besteuerung, da die Bewertungsänderungen in der Steuerbilanz nicht nachvollzogen werden.

3. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend
erläutert - folgende wesentlichen periodenfremde Erträge und Aufwendungen
enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge:
Erträge aus Anlagenabgängen

€

605.657,25

Auflösung von Einzel/Pauschalwertberichtigungen

€

95.333,67

sonst. Kostenerstattungen/Erträge frühere Jahre

€

74.011,36

Erträge aus Zuschreibung Anlagevermögen

€

45.429,15

€

306.773,28

€

571.183,00

Sonstige betriebliche Aufwendungen
Abschreibung auf Forderungen UV
Abschreibungen:
außerplanmäßige Abschreibungen Wohngebäude

4. Das im Geschäftsjahr als Aufwand berechnete Honorar des Abschlussprüfers beträgt
T€ 40 und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.

D. Sonstige Angaben

1. Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu
Steuerlatenzen führen.
Aktive Steuerlatenzen:
a) Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt über dem in der Handelsbilanz,
weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der Steuerfreiheit nach dem
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden.
b) Die sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der
Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet.
c) Die Pensionsrückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der
Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet.
Aus diesen Abweichungen resultieren im Wesentlichen auch die vorhandenen steuerlichen
Verlustvorträge.
Von dem Aktivierungswahlrecht für aktive Latenzen wird kein Gebrauch gemacht.

2. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 2,75 Mio. €.
Finanzierungszusagen über 6,25 Mio. € liegen vor.

3. Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten
über € 101.900,00.

4. Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von € 3.214.737,98
treuhänderisch verwaltet.

5. Am 19.12.2007 wurde die Gesellschaft UWS Service GmbH gegründet. Gegenstand der Gesellschaft ist die Bereitstellung von Dienstleistungen und sonstigen Leistungen für die UWS GmbH
sowie in begrenztem Umfang auch an Dritte.
Die UWS GmbH ist alleinige Gesellschafterin der UWS Service GmbH. Das Stammkapital
beträgt € 25.000,00.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 schließt mit einem Jahresergebnis vor Gewinnabführung
von € 218.632,91 ab, die Bilanzsumme beträgt € 773.157,69.
Zwischen der UWS GmbH und der UWS Service GmbH wurde am 19.03.2008 ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag abgeschlossen.

6. Die UWS ist zu 24,5% an der KFB Eschwiesen Wiblingen GbR beteiligt. Zweck dieser
Gesellschaft ist die Erstellung von preisgünstigen Kaufeigenheimen in Ulm-Wiblingen.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von € 15.646,26
und die Bilanzsumme beträgt € 143.578,33.

7. Weiterhin ist die UWS zu 49,5% an der BHG "EXPO 2000 Sonnenfeld Ulm GbR" beteiligt.
Zweck dieser Gesellschaft ist die Erstellung von Passivhäusern in Ulm-Eselsberg und von
Kaufeigentumswohnungen in Ulm-Söflingen (Klosterhof).
Der Jahresabschluss zum 31.12.2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von
€ 93.131,47, die Bilanzsumme beträgt € 2.458.061,14.

8. Die UWS haftet als Gesellschafterin der Bauherrengemeinschaften "KFB Eschwiesen
Wiblingen GbR" und "Expo 2000 Sonnenfeld Ulm GbR".
Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzaufstellung nicht erfolgt.

9. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Mitarbeiter im Regiebetrieb

Teilzeitbeschäftigte

25

8

8

0

17

3

50

11

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt.

10. Gesamtbezüge:
Des Geschäftsführers, Herrn Dr. Ing. Pinsler

€

114.759,80

Des Aufsichtsrates

€

5.940,00

11. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und
ihrer Hinterbliebenen:
Rückstellung gebildet für laufende Pensionen

€

80.080,00

Die an ehemalige Geschäftsführungsorgane oder deren Hinterbliebene bezahlte Ruhebezüge
betrugen im Geschäftsjahr € 11.104,78.

12. Gegenüber dem ehemaligen Geschäftsführer, Herrn Schmidt, besteht eine verzinsliche Forderung
aus einer Kaufpreisstundung in Höhe von € 33.553,69 (Stand 31.12.2010) aus dem
Verkauf des Gebäudes Neuer Graben 54. Der gestundete Betrag wird mit 2% jährlich
getilgt. Zur Sicherung des gestundeten Betrages ist eine Restkaufpreishypothek im Grundbuch eingetragen.

13. Gegenüber der Gesellschafterin Stadt Ulm bestehen
nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene
Forderungen aus Vermietung
Vorjahr
Forderungen aus Betreuungstätigkeit

€
(€
€
(€

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Vorjahr
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

€
(€
€
(€

Erhaltene Anzahlungen

€
(€

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

€

Rechnungsabgrenzungsposten (Zuschüsse)

0,00 )
73.874,76
0,00 )
589.879,30
519.768,07 )
12.617.091,47
13.362.757,52 )
23.328,24
24.650,50 )
0,00

(€

12.066,09 )

€

3.097,26

(€
Sonstige Verbindlichkeiten

1.527,50

3.148,52 )

€

0,00

(€

179,00 )

€
(€

2.888.627,90
3.165.852,90 )

14. Mitglieder der Geschäftsführung:
Dr. Ing. Frank Pinsler

Geschäftsführer

15. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Ivo Gönner

Oberbürgermeister

(Aufsichtsratsvorsitzender)

Dipl.-Ing. Alexander Wetzig

Bürgermeister

(1.stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

Prof. Dr. Richard Böker

Hochschulprofessor

Erwin Böck

Geschäftsführer a. D.

Gunter Czisch

Erster Bürgermeister (2.stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

Dr. Karin Graf

Ärztin

Dr. Hans-Walter Roth

Augenarzt

Siegfried Keppler

Freier Ingenieur

Jürgen Kriechbaum

Kriminalbeamter

Helga Malischewski

Geschäftsführerin

Hartmut Pflüger

Freier Architekt

Dr. Rüdiger Reck

Facharzt

Ulrich Soldner

Stadtverwaltungsdirektor

Richard Nann

Controller

Annette Weinreich

Architektin

E. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2010 in Höhe von
€ 3.270.401,04 den anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 31. März 2011

Die Geschäftsführung:

Lagebericht

Geschäftsjahr 2010

1. Rahmenbedingungen
Erstaunlich schnell hat die deutsche Wirtschaft im Jahr 2010 den 2009 erfolgten schärfsten Konjunktureinbruch (-4,7 %) seit Bestehen der Bundesrepublik hinter sich gelassen. Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von 3,6 %, für 2011 mit 2,0 % und für 2012 mit
1,5 %. Nach aktuellem Berechnungsstand stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im
Jahr 2010 in Baden-Württemberg sogar um 4,75 %. Getragen wird der Aufschwung bislang hauptsächlich vom Export. Mittlerweile zeichnet sich ab, dass der konjunkturelle Funke auch auf die Binnennachfrage überspringt.
Begünstigt wurden die deutschen Exporte auch durch die Eurokrise, ausgelöst durch die ungelöste
Schuldenproblematik einzelner Mitgliedsstaaten (vor allem Griechenland und Irland) und der damit
einhergehenden Schwäche des Euros zu anderen Währungen wie dem Dollar oder dem Schweizer
Franken. Musste Anfang 2010 z. B. noch für einen Euro 1,50 $ bezahlt werden, sank der Kurs bis
Mitte März auf 1,30 $, um dann bis Juni sogar bis auf 1,20 $ zu fallen. Zum Jahresende erholte sich
der Kurs auf 1,31 $.
Der befürchtete Einbruch auf dem Arbeitsmarkt wegen der Rezession des Jahres 2009 blieb aus.
Nach jetzigem Kenntnisstand nahm die Anzahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahr
2010 um 0,5 % zu. Das entspricht einer Zunahme von rund 30.000 Erwerbstätigen. Auch 2011 wird
der Beschäftigungsaufbau voraussichtlich anhalten und die Zahl der Erwerbstätigen um 0,75 % steigen. Die Arbeitslosigkeit geht in Baden-Württemberg saison- und kalenderbereinigt seit Dezember
2009 von Monat zu Monat zurück, und zwar ungefähr seit Jahresbeginn 2010 mit einem Tempo nicht
unähnlich dem der letzten Hochkonjunkturphase. Es zeichnet sich ab, dass die vergangene Krise
keinen erhöhten Sockel an Arbeitslosen hinterlassen wird. Die Zahl der Arbeitslosen lag in BadenWürttemberg zwischen Januar und November 2010 im Mittel bei 276.000 Personen, und damit um
rund 10.000 unter dem Vorjahreswert. Die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg belief sich im
November 2010 auf 4,3 % (Bund: 7,0 %).
Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010 mit einem Anstieg der Verbraucherpreise von schätzungsweise 1,1 % und erwartet 2011 eine Beschleunigung auf bis zu 1,7 %. Nach einer aktuellen
Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland durch das Hamburger Institut F+B
haben auch die Mieten in Deutschland eine steigende Tendenz. Je nach Region sind die Unterschiede allerdings erheblich: In Ostdeutschland, im Norden und in Nordrhein-Westfalen sind die Mietsteigerungen mit 0,2 bis 0,4 % leicht unterdurchschnittlich, während die Mietpreissteigerungen in BadenWürttemberg und Bayern dagegen mit 1,8 % dreimal höher als im Bundesdurchschnitt ausfallen. Einen überproportionalen Anteil an den Preissteigerungen hatten auch die Energiepreise. Nach Angaben der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen (AGEB) ist der Energieverbrauch in Deutschland im
Jahr 2010 um 4,1 % im Vergleich zum Vorjahr angestiegen; damit liegt der Energieverbrauch in
Deutschland bei 14.012 Petajoule. Trotz des Anstiegs liegt der Wert - abgesehen vom Verbrauch im
Jahr 2009 - damit auf dem niedrigsten Niveau seit 1990.
Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren erbrachten Ende August 2010 nur noch eine Verzinsung von 2,1 %, dies war der bisher absolute Rekordtiefststand. Im Oktober und November 2010 war
dann ein deutlicher Aufwärtstrend bei den Kapitalmarktzinsen zu verzeichnen. Dies wurde maßgeblich
von der wachsenden Konjunkturzuversicht beeinflusst. Die steigenden Zinsen am Kapitalmarkt wirkten sich auf die Höhe der Hypothekenzinsen aus, so dass die Bundesbank für die Bauzinsen Ende
August ebenfalls einen Rekordtiefststand ermittelte. Der durchschnittliche Effektivzins für eine Baufinanzierung mit einer Zinsfestschreibung zwischen 5 und 10 Jahren lag im September damit bei nur
1

noch 3,65 %. Seither haben sich die Zinsen erhöht und Experten erwarten einen weiteren kontinuierlichen Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Es wird erwartet, dass die EZB die Leitzinsen im Hinblick auf die starke Konjunkturdynamik gegen Ende 2011 erhöhen wird. Dies wird auch die Zinsen am
Kapitalmarkt und für die Baufinanzierungen beeinflussen. Innerhalb der Eurozone wird jedoch vorerst
mit nur geringen Steigerungen der Zinsen gerechnet. Daher dürften die Bauzinsen sich auch weiterhin
noch auf relativ geringem Niveau bewegen. Erneute Rekordtiefststände werden jedoch nicht mehr
erwartet.
Nach Einschätzung des Bundesverbandes der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) werden 2010 die
Unternehmensinsolvenzen um 5 % auf insgesamt 34.400 Fälle steigen und damit unter der Rekordmarke des Jahres 2003 mit 39.300 Fällen liegen. Die Zahl der Privatinsolvenzen wird 2011 nach einer
Prognose der Wirtschaftsauskunftei Creditreform um bis zu 6 % auf 120.000 steigen. Auch die Zahl
überschuldeter Privatleute, die derzeit bei rund 6,5 Mio. liegt, soll um 290.000 oder 4,7 % zunehmen.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung. Nach
einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das wären 200.000 mehr als heute.
Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich im Land verteilt. Während die Bevölkerung in
Freiburg und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11 Landkreisen die Bevölkerung
abnehmen, wobei allerdings nur in einem Landkreis (Heidenheim) ein starker Bevölkerungsrückgang
zu erwarten ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die Zahl der Haushalte. Auf Basis
einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich
die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr
2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird.
Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor
höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung
ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.
Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 in Baden-Württemberg der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000 Wohnungen
errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von jährlich nur noch 22.000 Einheiten
erforderlich.
Nach dreijähriger Talsohle im Wohnungsneubau (mit nur rund 180.000 Baugenehmigungen pro Jahr
in Deutschland von 2007 bis 2009) gehen die Landesbausparkassen (LBS) für 2010 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 8 % auf 192.000 genehmigte Wohneinheiten aus. Für 2011 prognostizieren sie weiteres Wachstum um 12 % auf 215.000 Genehmigungen. In den Monaten Januar bis
September 2010 wurde in Baden-Württemberg der Bau von annähernd 18.700 Wohnungen genehmigt. Dabei lag der Anteil der Baugenehmigungen, die für private Haushalte erteilt wurden, bei gut
57 % (10.659), der Anteil der Unternehmen bewegte sich etwa bei 42 % (7.839).

2

2. Tätigkeit der Gesellschaft und wirtschaftliche Situation
Wohnungssituation in Ulm
Die Entwicklung des Ulmer Wohnungsmarktes hat sich ggü. dem Vorjahr leicht verbessert. In Ulm
wurden insgesamt Baugenehmigungen für 341 neue Wohnungen erteilt. Damit ist erstmals seit geraumer Zeit wieder eine positive Entwicklung der Baugenehmigungen (Vj. 157) zu verzeichnen. Die
Fertigstellungen sind mit 266 (Vj. 161) ebenfalls angestiegen. Bei Berücksichtigung der 43 abgebrochenen Wohnungen ergibt sich eine Nettofertigstellungsrate von 223 Wohnungen. Diese reicht auch
mittelfristig nicht aus, um den durch eine unverändert hohe Nachfrage geprägten Ulmer Mietwohnungsmarkt zu entlasten. Dies drückt sich auch in der Anzahl der bei der UWS registrierten Bewerber
aus. Deren Anzahl ist, verglichen mit dem Vorjahr, leicht angestiegen. Von den insgesamt 1.358 Bewerbern (Vorjahr 1.333) wurden 67 (59) als dringende Fälle eingestuft.
Bis zum Jahre 2020 geht das Statistische Landesamt Baden-Württemberg für den Stadtkreis Ulm von
einem durchschnittlichen jährlichen Bedarf von 310 Wohnungen aus, die neu oder als Ersatz für wegfallende Wohnungen gebaut werden müssen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass mit diesem Neubaubedarf der Mietwohnungsmarkt gerade im mittleren und unteren Preissegment nicht entlastet werden kann.
Zur Wiedervermietung standen 2010 bei der UWS 561 frei gewordene Wohnungen und 38 Wohnungen im Erstbezug zur Verfügung. Bei Berücksichtigung der 186 Vermietungen an Bestandsmieter
konnten 413 Wohnungen für Dritte zur Verfügung gestellt werden. Die hohe Zahl der Vermietungen an
Bestandsmieter ist durch das Projekt „Türmle“ begründet. Mietern aus insgesamt 180 abzubrechenden Wohnungen werden bevorzugt Wohnungen aus dem eigenen Bestand angeboten. Dieser Effekt
wird auch 2011 noch anhalten. Die Fluktuation ist mit 8,0 % (Vorjahr 8,5 %) erneut gesunken. Die
Leerstandsquote bei Wohnungen liegt mit 0,4 % auf Vorjahresniveau. Modernisierungs- und verkaufsbedingte Leerstände sind hier bereits enthalten, abbruchbedingte Leerstände nicht.
Die Mietrückstände haben sich, insbesondere im kurzfristigen Bereich, vermindert. Erhöht hingegen
hat sich die Anzahl der Privatinsolvenzen, von denen unsere Gesellschaft betroffen ist. Bei den Wohnungsbewerbern ist der Anteil derjenigen, die Ihr Einkommen aus Erwerbstätigkeit beziehen, mit 52 %
unverändert. Da zwischenzeitlich von einer allgemeinen wirtschaftlichen Erholung und damit verbundenen positiven Effekten auf die Bewerberstruktur auszugehen ist, sind kurzfristig keine negativen
Auswirkungen auf die Bewerberstruktur der UWS zu erwarten.
Der Bedarf an günstigem Wohnraum wird weiterhin anhalten, die Folgen einer zunehmenden Spreizung der Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes der nächsten Jahre
bestimmen. Die bislang gesetzten Schwerpunkte der grundlegenden baulichen und energetischen
Modernisierung, die familiengerechte Ausrichtung des Angebotes und die Anpassung an die Anforderungen des demografischen Wandels sind Basis für die weitere Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes. Um darüber hinaus auch für junge, berufstätige Familien attraktive Angebote zu schaffen, muss es Ziel der weiteren Entwicklung sein, im Rahmen der Neubautätigkeit entsprechende Wohnungen zu errichten.

3

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
Die Gesellschaft hat 2010 ihr Modernisierungsprogramm konsequent fortgesetzt. Insgesamt wurden
116 Wohnungen umfassend modernisiert. Schwerpunkt der Investitionen waren die Erhöhung der
energetischen Qualität der Gebäude sowie die grundlegende Verbesserung der Wohnqualität. Neben
der Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken wurden teilweise neue Fenster eingebaut.
Ein weiterer Baustein ist der Austausch bzw. die Erneuerung der Heizungsanlage und der Warmwasserbereitung. Bei einem Objekt wurde zusätzlich eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung installiert. Bei den energetisch sanierten Gebäuden gelang es, den Heizenergiebedarf um ca. 70 % zu senken und somit die Betriebskosten für die Mieter entsprechend positiv zu beeinflussen. Eine Verbesserung der Wohnqualität wurde durch die grundlegende Modernisierung der sanitären Einrichtungen
sowie teilweise durch Grundrissänderungen realisiert. Bei einigen Objekten wurde der Wohnwert
durch den nachträglichen Anbau von Balkonen maßgeblich erhöht.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von
Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. So wurden in Bestandsobjekten zusätzlich Aufzüge eingebaut, mit denen 56 Wohnungen zusätzlich barrierearm erreicht werden können.
In der Ulmer Weststadt wurde 2010 der erste Bauabschnitt des Neubaus Sedanstraße mit insgesamt
34 Wohnungen bezogen. Das gesamte Bauvorhaben mit insgesamt 64 neuen Wohnungen wird Mitte
2011 vollständig fertig gestellt sein, wobei die ursprüngliche Termin- und Kostenplanung eingehalten
wird. Durch einen hohen Anteil an großen, familiengerechten Wohnungen und einer entsprechenden
Umfeldgestaltung wird aktiv die Zielsetzung der Schaffung von attraktiven und bezahlbaren Angeboten für Familien im Stadtgebiet Ulm umgesetzt.
Der Neubau des Wohn- und Geschäftshauses in der Neuen Straße 104 wurde Ende Mai 2010 bezogen. Neben 4 Wohnungen in den Obergeschossen entstanden ca. 750 m² Büro- und Dienstleistungsfläche für die Eigennutzung. Neben den Büros für die Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung der UWS
entstand für Mieter und Kunden der UWS ein Mietercenter, das den räumlichen und organisatorischen
Anforderungen an ein modernes Wohnungsunternehmen gerecht wird.
Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden 2010 folgende Summen
aufgewendet:
2010

(2009)

Mio. €

Mio. €

Neubau

6,237

4,662

Modernisierung

4,904

4,466

Instandhaltung

4,755

5,130

15,896

14,258

Bauinvestitionen insgesamt

4

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
2010

(2009)

Wohnungen

Wohnungen

6.801

6.808

38

0

Zugang durch Erwerb

1

16

Abgang durch Verkauf

13

14

2

9

6.825

6.801

205

236

7.030

7.037

765

765

Mietwohnungsbestand

Zu Beginn des Geschäftsjahres
Zugang durch Neubau und Modernisierung

Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)
Bestand am Ende des Geschäftsjahres
für Dritte verwaltete Mietwohnungen
Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt
Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften
(Verwaltung durch UWS Service GmbH)

Wirtschaftliche Entwicklung
Das Unternehmen hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr positiv entwickelt. Diese wirtschaftliche
Entwicklung der Gesellschaft spiegelt sich in den nachstehenden Kennzahlen wider:
2010

2009

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

267,969

275,717

Anlagevermögen

249,733

248,160

Stammkapital

16,100

16,100

Rücklagen

49,089

47,149

Rückstellungen

1,766

1,301

Jahresüberschuss

3,270

1,827

38,048

36,580

Miet- und Pachterträge

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich auf 60,459 Mio. € vermindert. Der
Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt nunmehr 22,6 %. Die Verminderung der Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr von 23,6 % auf 22,6 % ist eine Folge der Bestimmungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG). Die eigenen Anteile werden vom gezeichneten Kapital
offen abgesetzt, so dass sich Eigenkapital und Bilanzsumme entsprechend vermindern.

5

Vermögens- und Kapitalstruktur zum 31.12.2010
31.12.2009

31.12.2010

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

Anlagevermögen

249.733,1

93,2

248.159,6

90,0

1.573,5

Umlaufvermögen

18.235,8

6,8

27.557,6

10,0

-9.321,8

Gesamtvermögen

267.968,9

275.717,2

-7.748,3

Eigenkapital

60.459,3

22,6

65.076,2

23,6

-4.616,9

Fremdkapital

207.509,6

77,4

210.641,0

76,4

-3.131,4

Gesamtkapital

267.968,9

275.717,2

-7.748,3

Der im Wirtschaftsplan 2010 prognostizierte Jahresüberschuss von 1.555.740 € konnte mit
3.270.401 € deutlich übertroffen werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der
Hausbewirtschaftung geprägt. Neben der Steigerung der Erträge durch die erstmalige Vermietung von
Neubauten und Mietanpassungen, sowie der Prolongation bzw. Neuvermietung im gewerblichen Bereich, hat sich die Zinssituation günstig auf das Ergebnis ausgewirkt. Dies wurde bei Kreditneuaufnahme und -prolongation sowie bei den kurzfristigen Darlehen genutzt. Die Zinsaufwendungen sanken um 433 T€. Aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens ergab
sich ein ergebniswirksamer Ertrag von 606 T€. Dieser Ertragsbeitrag lag damit im Rahmen des Wirtschaftsplanes 2010.
In der Tochtergesellschaft UWS Service GmbH sind die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung
(Kabel-TV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst.
Die kostengünstige und somit sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde
im Geschäftsjahr 2010 weitergeführt und mit weiteren Multimediaangeboten ergänzt. Die WEGVerwaltung wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr vollständig ausgegliedert und hat zum Ergebnis der
UWS Service GmbH in Höhe von 218.633 € beigetragen. Dieses wird auf Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Zahlungsfähigkeit war 2010 stets uneingeschränkt gegeben. Der Cashflow nach DVFA/SG betrug
12,645 Mio. €. Die planmäßigen Tilgungen konnten aus dem Cashflow bedient werden.
Die UWS ist sich des entscheidenden Anteils ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre Leistung und Kompetenz bilden die Basis dafür, die Anforderungen der Mieter und Kunden zu erfüllen. Darüber hinaus müssen sie aktuelle und zukünftige Veränderungsprozesse im Unternehmen aktiv einleiten und gestalten. Die fachlichen und sozialen Kompetenzen leisten als
weiche Faktoren einen wesentlicher Beitrag zum Erfolg der UWS. Vor dem Hintergrund eines sich
abzeichnenden Fachkräftemangels werden die Beschäftigten aktiv mit Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen gefördert, welche über externe und interne Schulungsangebote für alle Beschäftigten realisiert werden. Dieses Instrument wird zukünftig ausgeweitet und eine deutliche Steigerung der
Investitionen in diesem Bereich erfahren. Seit vielen Jahren bilden wir eigenen Nachwuchs aus, im
Berichtsjahr waren durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt. Um Beruf und Familie vereinbaren
zu können, werden mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die dies wünschen, gezielt und individuell Teilzeitvereinbarungen getroffen. Als strategisches Ziel der weiteren Personalentwicklung steht
die Beschäftigung und Entwicklung qualifizierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf attraktiven Arbeitsplätzen in den nächsten Jahren verstärkt im Fokus.
6

3. Chancen- und Risikobericht
Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet
die Gesellschaft Wohngebäude, veräußert aber auch im Rahmen der aktiven Portfoliogestaltung Einzelobjekte. Darüber hinaus betreiben wir WEG- und Mietfremdverwaltung sowie die Medienversorgung unserer Objekte.
Obwohl die Bevölkerung in Deutschland in den nächsten Jahren schrumpfen wird, ist prognostiziert,
dass die Zahl der Haushalte weiter steigt. Dies gilt insbesondere für Baden-Württemberg und gleichermaßen für das Stadtgebiet Ulm. Für den Stadtkreis Ulm wird ein Bevölkerungswachstum bis 2020
von bis zu 5 % prognostiziert. Da die Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen für Wohngebäude im
Stadtgebiet Ulm weiterhin auf niedrigem Niveau stagnieren, ist auch in naher Zukunft nicht mit einer
nennenswerten Entspannung des lokalen Mietmarktes zu rechnen.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den
aktuellen und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht oder
nur schwer zu vermieten wäre. Leerstände, sinkende Erträge und Mietausfälle wären dann potentielle
Auswirkungen. Unser Unternehmen unternimmt deshalb erhebliche investive Anstrengungen, um den
Bestand kontinuierlich anzupassen. Dazu gehören insbesondere eine nachhaltige Instandhaltungsstrategie, die umfassende energetische Bestandsmodernisierung sowie die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse von Mietern mit eingeschränkter Mobilität. Durch Neubauten als Ersatzbebauung für wirtschaftlich und technisch nicht modernisierbare Objekte wird die Altersstruktur der Wohnungen verbessert. Das Unternehmen wird die langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich
umsetzen und weiterentwickeln. Die für Neubau und Modernisierung benötigten Finanzmittel können
durch den Cashflow und die Aufnahme von Kreditmitteln aufgebracht werden.
Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung
bei auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit
von Mietern und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen
in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II wurde die Vollvermietung nahezu
erreicht. Große Flächenanteile sind über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den gewerblich genutzten Bestand eine Mischung zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über
verschiedene Mietlaufzeiten und ein breiter Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Durch den derzeit begonnen Erweiterungsbau für einen wichtigen Bestandsmieter kann auch dieses Vertragsverhältnis langfristig prolongiert werden. Da viele gewerbliche
Mieter weltweit agieren, ist das Risiko nicht allein von der Entwicklung in Deutschland bestimmt. Das
potentielle Ausfallrisiko durch Prolongationen, Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen
und sinkende Durchschnittsmieten wird durch die derzeitige wirtschaftliche Erholungen gedämpft.
Ende 2010 (Besitzübergang Anfang 2011) wurde im Rahmen des städtebaulichen Entwicklungsprojektes „City Bahnhof Ulm“ das InterCity Hotel Ulm erworben. Mit dem Mieter und Betreiber, der InterCity Hotel GmbH, ist ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen worden, so dass stabile Ertragschancen zu erwarten sind. Die InterCity Hotel GmbH betreibt alle InterCity Hotels in Deutschland und verfügt über langjährige Erfahrungen im Markt. Darüber hinaus ist der Mietvertrag für einen begrenzten
Zeitraum durch eine Patronatserklärung der Steigenberger AG besichert, um potentielle Risiken weiter
zu minimieren. Es ist vorgesehen, dass Objekt mittelfristig im Rahmen der weiteren Bahnhofsentwicklung wieder zu veräußern.

7

Für uns als Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz bedeuten niedrige
Zinsen einen geringen Zinsaufwand. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur Finanzierung
des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis des in 2010 niedrigen Zinsniveaus sowie
durch andere Zinssicherungsinstrumente haben wir das Zinsrisiko minimiert. Zur Absicherung von
Zinsänderungsrisiken und zur Kostenoptimierung schloss die Gesellschaft zinsbezogene Termingeschäfte in Form von Swaps für eine Bezugsgröße von nominal 11,0 Mio. € ab. Im Geschäftsjahr wurden Sondertilgungen und Umschuldungen in Höhe von insgesamt 4,1 Mio. € vorgenommen.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch
nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt
in unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken
vorbeugen zu können.
Im Bauträgergeschäft sind wir nur im Rahmen von BGB-Gesellschaften zusammen mit anderen Genossenschaften bzw. Gesellschaften tätig. Aus den dort durchgeführten Bauvorhaben ergeben sich
keine Risiken, da diese weitgehend abgeschlossen sind. Verbleibende Einheiten, die nicht verkauft
werden konnten, wurden zwischenzeitlich vermietet.
Der Geschäftsverlauf 2011 entspricht den Planungen im Wirtschaftsplan 2010. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des letzten Geschäftsjahres liegen nicht vor. Wesentliche Risiken, die
sich bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die
Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven
Gesamtentwicklung aus.

Ulm, 31. März 2011

Dr. Frank Pinsler
Geschäftsführer

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Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH
Ulm

Bilanzkennzahlen
für das Geschäftsjahr 2010

Kennzahlen 2010

Rentabilitätskennzahlen
€

Gesamtkapitalrentabilität

Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen
Bilanzsumme

Eigenkapitalrentabilität

Jahresüberschuss
Eigenkapital + 50 % Sonderposten

Return On Investment

Jahresüberschuss
Bilanzsumme

€

%

% Vorjahr

10.367.794
267.968.943

9.357.383
275.717.149

3,87

3,39

3.270.401
60.459.312

1.826.731
65.147.816

5,41

2,80

3.270.401
267.968.943

1.826.731
275.717.149

1,22

0,66

%

% Vorjahr

Vermögens- und Finanzierungskennzahlen
€

€

249.733.136
267.968.943

248.159.623
275.717.149

93,19

90,01

248.601.805
267.968.943

247.004.937
275.717.149

92,77

89,59

17.903.930
267.968.943

27.244.169
275.717.149

6,68

9,88

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)
Langfristiger Verschuldungsgrad

Langfristiges Fremdkapital
Eigenkapital + 50% Sonderposten

188.542.323
60.459.312

191.694.136
65.147.816

311,85

294,24

Langfristiger Fremdkapitalanteil

Langfristiges Fremdkapital

188.542.323
267.968.943

191.694.136
275.717.149

70,36

69,53

249.081.715
249.733.136

256.841.952
248.159.623

99,74

103,50

249.081.715
248.601.805

256.841.952
247.004.937

100,19

103,98

60.459.312
267.968.943

65.147.816
275.717.149

22,56

23,63

Anlagenintensität

Anlagevermögen
Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

Sachanlagenintensität

Sachanlagevermögen
Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

Umlaufintensität

Umlaufvermögen

Bilanzsumme

Anlagendeckungsgrad

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen +
langfristiges Fremdkapital
Anlagevermögen

Sachanlagendeckungsgrad

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen +
langfristiges Fremdkapital
Sachanlagevermögen

Eigenkapitalquote

Eigenkapital + 50% Sonderposten
Bilanzsumme

€

Cash Flow

Jahresüberschuss + Abschreibungen Zuschreibungen - akt. Eigenleistungen +
Veränderung langfristige Rückstellungen
+ Veränderungen Sonderposten

12.532.437

10.824.461

Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2010 - Ergebnis 2010
Wirtschaftsplan
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen

Ergebnis

Abweichung

37.239.441 €
0€
5.000 €
3.162.000 €

38.048.328 €
0€
138.802 €
3.599.270 €

808.887 €
0€
133.802 €
437.270 €

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

708.240 €

15.530 €

-692.710 €

Andere aktivierte Eigenleistungen

450.000 €

423.594 €

-26.406 €

Sonstige betriebliche Erträge

780.200 €

1.072.420 €

292.220 €

a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

16.166.900 €
0€
1.825.000 €

15.934.084 €
0€
2.237.879 €

-232.816 €
0€
412.879 €

Rohergebnis

24.352.981 €

25.125.981 €

773.000 €

2.627.000 €

2.495.569 €

-131.431 €

782.000 €

751.870 €

-30.130 €

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen

8.970.000 €

9.336.481 €

366.481 €

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.623.000 €

1.466.523 €

-156.477 €

170.500 €

218.633 €

48.133 €

10.000 €

1.055 €

-8.945 €

0€

0€

0€

5.240 €

0€

-5.240 €

65.000 €

108.588 €

43.588 €

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

7.693.000 €

7.114.798 €

-578.202 €

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

2.908.721 €

4.289.016 €

1.380.295 €

Steuern vom Einkommen und Ertrag
sonstige Steuern

312.732 €
1.080.500 €

-309 €
1.018.924 €

-313.041 €
-61.576 €

Jahresüberschuss

1.515.489 €

3.270.401 €

1.754.912 €

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben, Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung

Erträge aus Gewinnabführung
Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus verbundenen Unternehmen
Erträge aus Ausleihungen des Finanzvermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge