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Anl. 1 - Jahresabschluss 2015

                                    
                                        JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2015

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I.

Bilanz zum 31. Dezember 2015

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2015

III. Anhang des Jahresabschlusses 2015

IV. Lagebericht 2015

V. Kennzahlenübersicht

VI. Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2015 / Ergebnis 2015

2015

I. Bilanz zum 31. Dezember 2015
AKTIVSEITE

2015
€

2015
€

2014
€

A. Anlagevermögen
I.

Immaterielle Vermögensgegenstände

II.

Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten

III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Beteiligungen
3. Sonstige Ausleihungen

14.336,08

31.790,00

260.390.767,01

243.877.381,89

16.612.136,09

16.586.500,34

29.087,28
12.589.865,00
510.270,12

1.282.927,62
13.088.321,00
335.896,12

67.988,33
20.217.759,66
84.600,71

310.502.474,20

155.209,00
19.183.837,59
316.845,46

27.073,78

25.000,00
331.228,15
32.494,96

310.543.884,06

295.247.432,13

12.092.041,72

11.420.661,22
26.862,02

25.000,00
0,00
2.073,78

Anlagevermögen insgesamt

B. Umlaufvermögen
I.

II.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
2. Andere Vorräte
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
5. Forderungen gegen Beteiligungen
6. Sonstige Vermögensgegenstände

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben

12.077.830,55
14.211,17

157.423,45
136.928,20

243.893,73
81.886,67

142.146,73
809.603,71
0,00
227.012,50

1.473.114,59

879.222,54
288.027,67
33.919,08
244.502,58

6.204.151,26
2.917.383,62

9.121.534,88

8.147.942,37
2.697.548,81

146.819,00
16.733,00

163.552,00

184.645,00
36.585,00

333.394.127,25

319.533.128,82

C. Rechnungsabgrenzungsposten
1.
2.

Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

2015

PASSIVSEITE

2015
€

2015
€

2014
€

A. Eigenkapital
I.

Gezeichnetes Kapital
./.

Nennbetrag eigener Anteile

16.100.000,00
8.000.000,00

Ausgegebenes Kapital
II.

Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen

8.050.705,89
752.063,57
63.623.331,88

III. Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt

16.100.000,00
8.100.000,00

8.000.000,00

8.100.000,00

8.100.000,00

72.426.101,34

8.050.705,89
752.063,57
58.711.363,42

5.570.951,84

4.911.968,46

86.097.053,18

80.526.101,34

2.889.015,92

66.941,00
86.009,79
1.657.038,74

B. Rückstellungen
1.
2.
3.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Steuerrückstellungen
Sonstige Rückstellungen

72.841,00
728.529,67
2.087.645,25

C. Verbindlichkeiten
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundene
Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten

218.798.620,11
9.501.958,04
13.116.449,42
339.073,49
800.042,16
84.615,68
183.544,35

209.287.885,83
10.129.732,26
12.714.737,49
330.375,45
2.706.683,33

242.824.303,25

0,00
150.462,69

1.583.754,90

1.877.160,90

333.394.127,25

319.533.128,82

davon aus Steuern:
162.018,89 €
Vorjahr 127.458,57 €

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

2015

II. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2015

2015
€
1.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

2014
€

45.055.436,60

42.331.186,19
196.948,61
1.205.901,57

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen (Vorjahr Minderung)

657.169,33

-88.089,03

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

745.233,36

806.853,85

4.

Sonstige betriebliche Erträge

1.510.892,64

1.319.397,10

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

2.

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

43.505.568,31
201.801,09
1.348.067,20

2015
€

19.913.361,68
50.386,60

19.113.540,73
19.963.748,28

147.662,49

28.004.983,65

26.510.995,07

2.644.160,83
866.305,38

2.539.405,80
3.510.466,21

866.133,34

10.460.024,32

10.163.695,11

1.802.059,54

1.262.265,36

davon für Altersversorgung:
318.340,50 €
Vorjahr 326.933,64 €
8.

9.

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Gewinnabführung
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens
13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

77.359,11

10.977,37

352.666,84

284.492,43

260,34

924,05
478.228,97

95.090,59

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

5.217.884,52

5.822.996,29

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

7.492.778,03

6.247.983,61

717.602,65

165.404,45

17. Sonstige Steuern

1.204.223,54

1.170.610,70

18. Jahresüberschuss

5.570.951,84

4.911.968,46

16. Steuern vom Einkommen und Ertrag

47.942,68

III. Anhang des Jahresabschlusses 2015
A. Allgemeine Angaben
1.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

2.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

3.

Unser Unternehmen ist eine große Kapitalgesellschaft gem. § 267 HGB.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
1. Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch
gemacht.
2. Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
angesetzt. Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architektenkosten aktiviert.
3. Folgende Abschreibungssätze wurden verwendet:
Immaterielle Vermögensgegenstände
Wohngebäude
- nach Modernisierung
Geschäftsbauten
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Technische Anlagen
Bauten auf fremden Grundstücken

linear
20,0 - 25,0 %
linear
2,0 - 2,5 %
Restnutzungsdauer
linear
2,0 - 4,0 %
linear
10,0 - 25,0 %
linear
5,00 %
Restnutzungsdauer

4. Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 € bis 1.000,00 € werden in einem
jahrgangsbezogenen Sammelposten zusammengefasst und linear mit 20 % über 5 Jahre
abgeschrieben.
5. Die sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert abzüglich geleisteter Tilgungen bewertet.
6. Die anderen Vorräte sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet.
7. Soweit sich bisher Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen
gegenüberstanden erfolgte ein saldierter Ausweis. Im Geschäftsjahr wurde auf die
Bruttodarstellung übergegangen.

8. Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Forderungen aus Vermietung

Einzelwertberichtigung

9. Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung
mit maximal 10 % p.a. abgeschrieben.
10. Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung
berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr
wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.
11. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K.
Heubeck (2005 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von
2,54 % (Stand Dezember 2015, Restlaufzeit 5 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe
von 1,50 % p.a., die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % berücksichtigt.
12. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.
13. Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse werden entsprechend
dem jeweiligen Bindungszeitraum anteilig aufgelöst.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I.

Bilanz
1. In der Position Unfertige Leistungen sind 12.077.830,55 € (Vorjahr 11.420.661,22 €) noch
nicht abgerechnete Betriebs- / Heizkosten enthalten.

2.

Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
€
Immaterielle Vermögensgegenstände

Zugänge
Abgänge
des Geschäftsjahres
€

€

Umbuchungen
(+/-)

Zuschreibungen

Abschreibungen
(kumulierte)

Buchwert zum
31.12.2015

€

€

€

€

Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
€

189.894,80

1.856,08

0,00

0,00

0,00

177.414,80

14.336,08

19.310,00

431.785.756,43

9.116.522,42

1.489.225,76

16.364.642,81

0,00

195.386.928,89

260.390.767,01

8.513.555,32

43.810.716,98

1.328.848,85

3.154,58

0,00

0,00

28.524.275,16

16.612.136,09

1.302.230,00

1.282.927,62
14.414.514,67
440.822,99

0,00
0,00
200.000,00

0,00
0,00

-1.253.840,34
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
1.824.649,67
130.552,87

29.087,28
12.589.865,00
510.270,12

0,00
498.456,00
25.626,00

1.485.420,45
19.183.837,59
316.845,46

13.626,33
15.828.452,67
84.600,71

0,00
573,59

0,00
-14.793.957,01
-316.845,46

0,00
0,00
0,00

1.431.058,45
0,00
0,00

67.988,33
20.217.759,66
84.600,71

100.847,00
0,00
0,00

512.720.842,19

26.572.050,98

1.492.953,93

0,00

0,00

227.297.465,04

310.502.474,20

10.440.714,32

25.000,00
331.228,15
32.494,96

0,00
0,00
0,00

0,00
331.228,15
30.421,18

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

25.000,00
0,00
2.073,78

0,00
0,00
0,00

388.723,11

0,00

361.649,33

0,00

0,00

0,00

27.073,78

0,00

513.299.460,10

26.573.907,06

1.854.603,26

0,00

0,00

227.474.879,84

310.543.884,06

10.460.024,32

Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen und Maschinen
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten

Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Beteiligungen
Sonstige Ausleihungen

Anlagevermögen insgesamt

3.

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
619.000,00 €
885.000,00 €
48.000,00 €
28.000,00 €
37.700,00 €
25.000,00 €
119.677,00 €
209.326,29 €
102.000,00 €

Rückstellung für unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate
Rückstellung für Hausbewirtschaftung
Rückstellung für Prüfungskosten
Rückstellung für Bilanzierungskosten
Rückstellung für Archivierung
Rückstellung für Steuerberatung
Rückstellung für Jahresurlaub
Rückstellung für Altersteilzeit
Rückstellung für Umlage KVBW
4.

Derivative Finanzinstrumente:
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung hat die UWS
Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Dabei handelt es sich um einen Zinsswap
(Bezugsgröße nominal 0,9 Mio. €; Kurswert -0,1 Mio. €; Microhedging). Der Swap hat
eine Laufzeit bis 2017.
Außerdem wurde ein Cap zur Zinssicherung abgeschlossen. Die Capprämie ist mit einem
Buchwert in Höhe von 16.733,00 € im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten
und wird auf die Dauer der Laufzeit bis 01.12.2016 abgeschrieben.
Die beizulegenden Zeitwerte geben die Einschätzung der Banken zu den Marktgegebenheiten am 31.12.2015 wieder. Sie wurden unter Anwendung anerkannter mathematischer
Verfahren und auf Basis der zum 31.12.2015 vorliegenden Marktdaten, die jedoch
kontinuierlichen Veränderungen unterliegen, von den Banken ermittelt.

5.

Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen
Sonstige Vermögensgegenstände

Geschäftsjahr
€
212.540,67

Vorjahr
€
221.992,63

6.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit

gesichert

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

€

€

€

218.798.620,11
(209.287.885,83)

13.921.224,63
(9.536.746,83)

43.535.402,46
(36.325.052,58)

161.341.993,02
(163.426.086,42)

210.774.283,47
(161.577.356,07)

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

9.501.958,04
(10.129.732,26)

919.448,14
(921.316,43)

2.480.513,59
(2.613.604,26)

6.101.996,31
(6.594.811,57)

964.188,60
(0,00)

Erhaltene Anzahlungen

13.116.449,42
(12.714.737,49)

13.116.449,42
(12.714.737,49)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

339.073,49
(330.375,45)

339.073,49
(330.375,45)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

800.042,16
(2.706.683,33)

800.042,16
(2.706.683,33)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

84.615,68
(0,00)

84.615,68
(0,00)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

183.544,35
(150.462,69)

183.544,35
(150.462,69)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

242.824.303,25
(235.319.877,05)

29.364.397,87
(26.360.322,22)

46.015.916,05
(38.938.656,84)

167.443.989,33
(170.020.897,99)

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen

Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

GPR = Grundpfandrecht
SÜ = Sicherungsübereignung

€

211.738.472,07
(161.577.356,07)

Art
der
Sicherung
GPR/SÜ
GPR/SÜ
GPR

II. Gewinn- und Verlustrechnung
1.

Aus der Abzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende
Zinserträge
(Vorjahr

21.326,81 €
52.868,03 €)

(Vorjahr

4.710,75 €
5.201,82 €)

Zinsaufwendungen

2.

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert folgende wesentlichen Erträge und Aufwendungen enthalten:
-Sonstige betriebliche ErträgeErträge aus Anlagenabgängen
Erträge aus Tilgungszuschüssen
Erträge aus Versicherungserstattungen
Auflösung von Wertberichtigungen

686.252,38 €
367.850,00 €
171.609,73 €
113.196,53 €

-Sonstige betriebliche AufwendungenKosten IT
Wertberichtigung / Abschreibung von Forderungen

595.517,60 €
303.351,74 €

3.

Das in 2015 berechnete Gesamthonorar des Abschlussprüfers beläuft sich auf netto
41.076,00 €. Dieser Betrag wurde für Abschlussprüfungsleistungen erbracht. Davon betrifft
das Vorjahr netto 739,87 €.

4.

Die Gesellschaft hat für die Kraftfahrzeuge des Fuhrparks Operating-Leasing-Verträge mit
mehrjähriger Laufzeit abgeschlossen. Die Gesamtverpflichtung für vor dem Abschlussstichtag
31.12.2015 abgeschlossene Leasingverträge, beträgt zum Stichtag 22.733,68 €. Diese
werden wie folgt fällig:
Geschäftsjahr
2015
2016
2017
2018

Jährliche Leasingraten
6.536,80 €
6.941,52 €
6.941,52 €
2.313,84 €

D. Sonstige Angaben
1.

Zwischen Handels- und Steuerbilanz bestehen folgende Abweichungen, die zu aktiven
Steuerlatenzen führen:
a) Der Ansatz der Immobilienbestände in der Steuerbilanz liegt über dem in der
Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der
Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte
Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden.
b) Die sonstigen Rückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der
Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet.
c) Die Pensionsrückstellungen sind aufgrund von steuerrechtlichen Vorgaben in der
Steuerbilanz mit geringeren Beträgen gebildet.
d) Aus diesen Abweichungen resultieren im Wesentlichen auch die vorhandenen
steuerlichen Verlustvorträge.
e) Von dem Aktivierungswahlrecht für aktive Latenzen wird kein Gebrauch gemacht.

2.

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
- Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 31,7 Mio. €
- Finanzierungszusagen über 10,1 Mio. € liegen vor.

3.

Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von 4.093.690,41 €, für die
Stadt Ulm in Höhe von 58.619,49 € und für die Hochschule für Gestaltung in Höhe von
35.941,99 € treuhänderisch verwaltet.

4.

Am 19.12.2007 wurde die Gesellschaft UWS Service GmbH gegründet. Gegenstand der
Gesellschaft ist die Bereitstellung von Dienstleistungen und sonstigen Leistungen für die
UWS GmbH und deren Mieter sowie in begrenztem Umfang auch an Dritte. Die UWS
ist alleinige Gesellschafterin der UWS Service GmbH. Das Stammkapital beträgt
25.000,00 €.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 schließt mit einem Jahresergebnis vor Gewinnabführung von 352.666,84 € ab, die Bilanzsumme beträgt 877.619,56 €. Zwischen der UWS
und der UWS Service GmbH wurde am 19.03.2008 ein Ergebnisabführungs- und
Beherrschungsvertrag abgeschlossen, der mit Wirkung zum 31.12.2014 aufgehoben
und durch einen neuen inhaltlich angepassten Vertrag zum 01.01.2015 ersetzt wurde.

5.

Die UWS war zu 49,5 % an der BHG "Expo 2000 Sonnenfeld Ulm GbR" beteiligt. Diese
Gesellschaft wurde im Jahr 2015 unterjährig aufgelöst. Aus dieser Auflösung realisierte die
UWS einen Ertrag in Höhe von 77.359,11 €.

6.

Die UWS haftet als Gesellschafterin der Bauherrengemeinschaft "Expo 2000 Sonnenfeld
Ulm GbR". Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzerstellung nicht
erfolgt.

7.

Die UWS ist zusammen mit der Ulmer Heimstätte eG an der Bauherrengemeinschaft
"Wohnen Ulm I GbR" beteiligt. Diese Gesellschaft wurde unterjährig gerundet. Ihr
Gesellschaftszweck besteht in der Projektentwicklung, im Besonderen in der Schaffung
von Baurecht und der Einholung von Realisierungsangeboten sowie der Projektsteuerung
für die Bauvorhaben.

8.

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Voll-

Teilzeit-

beschäftigte

beschäftigte

Kaufmännische Mitarbeiter

27

7

Technische Mitarbeiter

9

0

Hausmeister / Reinigung

12

1

48

8

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt.
9.

Gesamtbezüge:
Des Geschäftsführers, Herrn Dr.-Ing. Pinsler
(Gesamtaufwand inkl. Arbeitgeberanteile)
Des Aufsichtsrates

146.515,50 €
4.560,00 €

10. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihrer
Hinterbliebenen:
Rückstellung gebildet für laufende Pensionen
72.841,00 €
Die an ehemalige Geschäftsführungsorgane oder deren Hinterbliebene bezahlte
Ruhebezüge betrugen im Geschäftsjahr 12.048,97 €.
11. Der Bilanzausweis unter Forderungen gegenüber verbundene Unternehmen betrifft mit
809.603,71 € sonstige Vermögensgegenstände und unter Verbindlichkeiten gegenüber
verbundene Unternehmen mit 84.615,68 € sonstige Verbindlichkeiten.

12. Gegenüber der Gesellschafterin Stadt Ulm bestehen nicht gesondert in der Bilanz
ausgewiesene Positionen:
Forderungen aus Vermietung
(Vorjahr

10.048,83 €
0,00 €)

(Vorjahr

108.683,85 €
64.078,69 €)

(Vorjahr

9.202.577,23 €
9.822.620,40 €)

(Vorjahr

51.422,27 €
27.005,20 €)

(Vorjahr

267,00 €
2.773,00 €)

(Vorjahr

1.502.502,90 €
1.779.727,90 €)

Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Rechnungsabgrenzungsposten (Zuschüsse)

13. Mitglieder der Geschäftsführung:
Dr.-Ing. Frank Pinsler

Geschäftsführer

14. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Gunter Czisch

Oberbürgermeister

Ivo Gönner

Oberbürgermeister

Tim von Winning

Bürgermeister

Dipl.-Ing. Alexander Wetzig

Bürgermeister

Katja Adler
Erwin Böck
Dr. Richard Böker
Dr. Brigitte Dahlbender
Rose Goller-Nieberle
Dr. Karin Graf
Volker Jescheck
Siegfried Keppler
Uwe Peiker
Dr. Rüdiger Reck
Ulrich Soldner
Annette Weinreich

Rechtsanwältin
Geschäftsführer a. D.
Hochschulprofessor
Landesvorsitzende BUND
Geschäftsführerin
Ärztin
Hauptabteilungsleiter
Freier Ingenieur
Selbständiger Innenausbauer
Facharzt
Stadtverwaltungsdirektor
Architektin

(Vorsitzender)
(ab 29.02.2016)
(Vorsitzender)
(bis 28.02.2016)
(1.stv. Vorsitzender)
(ab 17.06.2015)
(1.stv. Vorsitzender)
(bis 15.06.2015)

E. Ergebnisverwendungsvorschlag
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2015 in Höhe von 5.570.951,84 €
den anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 31. März 2016

Die Geschäftsführung

Lagebericht

Geschäftsjahr 2015

A. Grundlagen des Unternehmens
I.

Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH wurde am 11.03.1930 gegründet. Die Gesellschaft wurde am 09.09.1930 unter HRB 1268 beim Amtsgericht Ulm eingetragen. Die Gesellschaft besitzt
Objekte im Stadtgebiet Ulm. Gemäß Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 04.09.2000 widmet sich die
Gesellschaft vorrangig der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung der Stadt Ulm. Zu diesem Zweck errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet die
Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen.
Die Gesellschaft ist seit dem Geschäftsjahr 2007 zu 100 % an der UWS Service GmbH beteiligt. Diese
übernimmt die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung (Kabel-TV, Internet, Telefon), WEGVerwaltung, Wärmedienstleistung und Hausmeisterdienstleistung.

B. Wirtschaftsbericht
I.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Allgemeiner Teil des Lageberichts 2015
Das Jahr 2015 war von zahlreichen politischen Ereignissen geprägt (Aufhebung der Frankenuntergrenze,
eskalierende griechische Schuldenkrise, wirtschaftliche Abschwächung in den Schwellenländern und China, Flüchtlingskrise), von denen jedes geeignet gewesen wäre die wirtschaftliche Dynamik negativ zu beeinflussen. Dennoch wird mit einer Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) in BadenWürttemberg von knapp 2 % gerechnet. Für 2016 wird eine Zunahme des realen BIP in BadenWürttemberg von rund 1,5 % prognostiziert.
Mit der guten Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Baden-Württemberg fortgesetzt. Im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2015 nahm die Zahl der Erwerbstätigen in BadenWürttemberg um 0,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu (bundesweit + 0,7 %). Nach vorläufigen
Zahlen könnte sich die Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahresdurchschnitt 2015 auf ein
Rekordniveau von knapp 6,1 Mio. belaufen. Die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg belief sich in den
Monaten Januar bis November 2015 im Schnitt auf rund 228.000 Personen und hat sich damit gegenüber
dem Vorjahreszeitraum um knapp 3.400 Personen vermindert. Im November 2015 betrug damit die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg 3,6 % (Gesamt-Deutschland 6,0 %).
Die positiven Arbeitsmarktbedingungen und die verbesserte Einkommenssituation der privaten Haushalte
sorgten für einen weiteren Rückgang der Verbraucherinsolvenzen. In den ersten acht Monaten des Jahres
2015 wurden in Baden-Württemberg 4.610 Privatinsolvenzen angemeldet, im Vorjahreszeitraum waren es
noch 4.982 Anträge. Dagegen erhöhte sich 2015 in Baden-Württemberg die Anzahl der Unternehmensinsolvenzen. In den ersten acht Monaten meldeten sich 1.265 Unternehmen zahlungsunfähig, was einem
Anstieg von 5 % entspricht. 201 Insolvenzanträge betrafen Unternehmen des Baugewerbes und hier vorwiegend Kleinstbetriebe. Im Baugewerbe ergab sich damit in den ersten acht Monaten 2015 eine Zunahme der Insolvenzen von annähernd einem Drittel gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Der Anstieg der Verbraucherpreise im Durchschnitt der ersten zehn Monate des Jahres 2015 betrug lediglich 0,2 %. Das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (knapp unter 2 %) wurde damit zum dritten
Mal in Folge deutlich unterschritten. Wie bereits in den Jahren 2013 und 2014 ist der Preisrückgang bei
Mineralölprodukten hauptursächlich für das nahezu konstante Preisniveau. Der Preis für ein Barrel der
Referenzsorte Brent lag im Oktober 2015 knapp 47 % unter dem Vorjahresniveau. Im weiteren Jahresver1

lauf hat sich der Preisverfall noch beschleunigt. In Euro gerechnet wird der Rückgang durch die Wechselkursentwicklung jedoch gebremst, denn die in erster Linie durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sowie die Leitzinserhöhung in den USA ausgelöste Abwertung des Euro gegenüber
dem US-Dollar setzte sich auch im Jahr 2015 fort. Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für 2016
einen Anstieg der Verbraucherpreise um rund 1,1 %. Im Durchschnitt der ersten zehn Monate des Jahres
2015 lag in Baden-Württemberg der Teilpreisindex „Wohnen“ mit einer Veränderungsrate von – 0,1 %
ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres. Dabei wurde der Anstieg der relativ hoch gewichteten Nettomiete einschließlich Nebenkosten um 1,4 % durch den rund 5 %-igen Preisrückgang bei der Haushaltsenergie ausgeglichen.
Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2015 gegenüber dem November 2014 um 1,6 %. Dabei
stiegen die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden von November 2014 bis November 2015 um
1,1 %. Bei den Ausbauarbeiten erhöhten sie sich binnen Jahresfrist um 2,1 %. Nennenswerte Preissteigerungen unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen
(+ 3,0 %), bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+ 2,8 %), bei Verglasungsarbeiten sowie bei Heizanlagen- und zentralen Wassererwärmungsanlagen (jeweils + 2,6 %). Die Preise für Instandhaltungsarbeiten
an Wohngebäuden nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,2 % zu.
Die Bevölkerung in Baden-Württemberg ist 2014 um 85.400 Personen angestiegen; für 2015 liegen noch
keine Zahlen vor, doch dürfte aufgrund der Flüchtlingskrise die Bevölkerung deutlich über diesem Wert
zugenommen haben. Zu Beginn des Jahres 2015 lebten in Baden-Württemberg 10,7 Mio. Einwohner. Der
Zuwachs der Bevölkerung beruht auf Wanderungsgewinnen aus dem Ausland. Das Geburtendefizit wirkte
dem Bevölkerungsanstieg entgegen, jedoch nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Während im Durchschnitt der fünf Vorjahre rund 90.000 Neugeborene in Baden-Württemberg zu verzeichnen waren, erhöhte sich dieser Wert im Jahr 2014 auf gut 95.600. Auch für 2016 sind weitere Wanderungsgewinne zu
erwarten.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber auch die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der
Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird.
Durch die sinkende Alterssterblichkeit ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen
zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale
Unterschiede.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Der Wohnungsbau machte in den ersten drei Quartalen
2015 knapp 38 % des baugewerblichen Umsatzes aus (Vorjahr 39 %). Im gleichen Zeitraum wuchs der
Umsatz nach den hohen Zuwächsen in den Vorjahren aber nur noch um 1,2 %, bei gleichzeitig 4,6 %
mehr Baugenehmigungen (gemessen pro Kubikmeter umbauten Raums), aber einem um 2,0 % gesunkenen Auftragseingang.
Nach fast zehn Jahren hat die amerikanische Notenbank im Dezember 2015 erstmals wieder den Leitzins
angehoben. Es wird davon ausgegangen, dass der Zinssatz in den USA im kommenden Jahr weiter steigen
wird. Von Experten wird erwartet, dass das Zinsniveau in den USA am Jahresende 2016 zwischen 1,25 bis
1,50 % betragen wird; dies wäre aber immer noch ein historisch niedriges Zinsniveau. Die europäische
Zentralbank hält bisher an ihrer ultralockeren Geldpolitik fest. Bereits seit September 2014 beträgt der
Leitzins unverändert nur 0,05 %. Zusätzlich hat die EZB im Januar 2015 ein umfangreiches Programm
2

zum Ankauf von Staatsanleihen beschlossen. Entsprechend der lockeren Geldpolitik haben die Baufinanzierungszinsen ein historisch niedriges Niveau. Im April 2015 wurde das bisherige Zinstief erreicht. Danach
kam es bis zum Juni 2015 zu einem überschaubaren Zinsanstieg. Bis Ende November sanken die Bauzinsen wieder, ohne jedoch den Tiefpunkt im April erneut zu erreichen.
Wohnungssituation in Ulm
Der Ulmer Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt. Wichtige Indikatoren sind steigende Mieten,
eine niedrige Fluktuation, ein geringes Angebot und geringe Leerstände. Insbesondere mittlere und untere
Preissegmente sind betroffen. Dies drückt sich auch in der Anzahl der bei der UWS registrierten Interessenten aus. Deren Anzahl ist mit 1.582, verglichen mit dem Vorjahr (1.612), annähernd konstant geblieben. Die Gesamtfluktuation ist mit 7,6 % (Vj. 7,0 %) zwar leicht gestiegen, verharrt jedoch seit Jahren auf
niedrigem Niveau. Die Leerstandsquote der Wohnungen ist modernisierungsbedingt auf 1,3 % (Vj. 0,9 %)
angestiegen.
Der bislang vom statistischen Landesamt Baden-Württemberg für den Stadtkreis Ulm angegebene durchschnittliche jährliche Bedarf von ca. 300 Wohnungen, die neu oder als Ersatz für wegfallende Wohnungen
gebaut werden müssen, wird durch die aktuelle Bevölkerungsentwicklung überholt. Ausdruck dafür ist
das kürzlich im Ulmer Gemeinderat beschlossene Ziel von 3.500 neuen Wohnungen bis 2020. Um durch
einen Neubau im geförderten Wohnungsmarkt zur Entlastung des mittleren und unteren Preissegments
beitragen zu können, ist dauerhaft eine attraktive und verlässliche Förderpolitik im Rahmen des Landeswohnraumförderungsprogramms notwendig.
In Ulm wurden insgesamt Baugenehmigungen für 672 Wohnungen erteilt. Gegenüber 2014 mit 399
erteilten Baugenehmigungen ist dies zwar eine deutliche Zunahme, allerdings sind hier auch Wohnheimplätze für Studenten und Flüchtlinge enthalten. Die Bautätigkeit liegt deutlich über dem Niveau der Vorjahre. Die Auswirkungen eines hohen Neubauvolumens werden sich jedoch erst mittelfristig in einer Entlastung des Mietwohnungsmarktes abbilden, wenn dieses verstetigt werden kann. Inwiefern sich der Anteil liquiditäts- und zinsgetriebener Anteile an der Baukonjunktur entwickelt, bleibt abzuwarten.
Der Anteil der rückständigen Mietverhältnisse ist zum Jahresende auf 5,0 % (Vj. 4,9 %) leicht angestiegen. Bei den Wohnungsbewerbern ist der Anteil derjenigen, die Ihr Einkommen aus Erwerbstätigkeit beziehen, konstant bei über 53 %. Da nach wie vor von einer allgemeinen guten regionalen wirtschaftlichen
Lage und damit verbundenen positiven Effekten auf die Bewerberstruktur auszugehen ist, sind kurzfristig
keine negativen Auswirkungen zu erwarten.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird unvermindert anhalten. Die Folgen der Zuwanderung aus
den verschiedensten Gründen und einer zunehmenden Differenzierung der Lebensentwürfe und Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes maßgeblich beeinflussen. Die bislang gesetzten Schwerpunkte der kontinuierlichen Bestandsmodernisierung, einer familiengerechten Ausrichtung
des Angebotes und der Anpassung an die Anforderungen des demografischen Wandels sind Basis für die
weitere Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes. Mit dem Wohnungsbestand
und den Neubauten, die für den eigenen Bestand errichtet werden, sollen für Bezieher mittlerer und unterer Einkommen, für Familien, Singles und Senioren, für Ulmer Bürger und für neue Einwohner der Stadt
attraktive Angebote erhalten und neu geschaffen werden. Die UWS plant, sich auch zukünftig im Mietwohnungsneubau in Ulm zu engagieren.

3

II.

Geschäftsverlauf

1.

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit

Die Gesellschaft hat 2015 ihr Modernisierungsprogramm fortgesetzt. Insgesamt wurden 144 Wohnungen
umfassend modernisiert. Wie in den Vorjahren wurde in die grundlegende Verbesserung des energetischen Standards und der Wohnqualität investiert. Um den Energieverbrauch zu reduzieren, wurden Fassaden und Dächer gedämmt sowie neue Fenster eingebaut. In den meisten Fällen ist zusätzlich die Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung erneuert worden. Mit diesen Maßnahmen wird nicht nur ein
substantieller Beitrag zum Klimaschutz geleistet; es werden darüber hinaus die Betriebskosten nachhaltig
gesenkt und die Mieter entlastet. Mit der Modernisierung der sanitären Einrichtungen, Grundrissänderungen und dem Abbau von Barrieren ist eine Steigerung des Wohnwerts verbunden. Bei einigen Objekten ist
durch den nachträglichen Anbau von Balkonen die Wohnqualität zusätzlich erhöht und die Nachvermietbarkeit langfristig gesichert worden.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. Es wurden Zugänge zu Gebäuden und Wohnungen barrierefrei ausgestaltet und Barrieren in Wohnräumen und Bädern reduziert. Der neu gestaltete Eingangsbereich der Wohnanlage am Schöner-Berg-Weg 11 ist jetzt barrierefrei, um so den Zugang für Personen mit
eingeschränkter Beweglichkeit zu erleichtern. Alle Neubauten der UWS werden grundsätzlich barrierefrei
geplant und ausgeführt.
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2015 waren 171 Wohnungen im Bau. Bis Ende des Jahres wurden davon
98 Einheiten fertiggestellt und an die neuen Mieter übergeben. Beim Projekt „wohnen am Türmle“ am
Unteren Eselsberg wurden insgesamt 85 Wohnungen fertiggestellt. Davon wurden 28 Wohnungen mit
Mitteln des Landeswohnraumförderungsprogramms gefördert und konnten Mietern mit geringem Einkommen zur Verfügung gestellt werden. Beim Neubau von 27 Wohnungen in der Virchowstraße 58, 60
am Oberen Eselsberg wurde zu Beginn des Jahres der zweite Bauabschnitt mit 13 Wohnungen übergeben
und das gesamte Bauvorhaben fertiggestellt. Alle Geschosswohnungen sind vollständig barrierefrei und
wurden im Energiestandard „KfW-Effizienzhaus 55“ errichtet.
Mit dem Neubau Keplerstraße / Carl-Ebner-Straße – „wohnen im Keplerbogen“ wurde 2015 begonnen.
Die Fertigstellung der 41 Wohnungen, darunter einer Wohngemeinschaft für Senioren, ist für 2016 geplant. Darüber hinaus werden im Rahmen von Modernisierungen durch den Ausbau der Dachgeschosse
7 neue Wohnungen geschaffen.

4

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
Mietwohnungsbestand

2015
Wohnungen

2014
Wohnungen

6.709

6.631

98
3
27

91
1
0

9
8

13
1

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

6.820

6.709

für Dritte verwaltete Mietwohnungen

184

179

7.004

6.888

920

728

Zu Beginn des Geschäftsjahres
Zugang durch Neubau und Modernisierung
Zugang durch Erwerb
Zugang, sonstiger
Abgang durch Verkauf
Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)

Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt
Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften
(Verwaltung durch UWS Service GmbH)

III. Lage
1.

Ertragslage

Der im Wirtschaftsplan 2015 prognostizierte Jahresüberschuss von 2.732.000 € konnte mit
5.570.951,84 € übertroffen werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung geprägt. Die Steigerung der Erträge ergab sich durch Mietanpassungen im Wohnungsbestand und bei modernisierten Objekten, durch Erstvermietung der Neubauten sowie durch Prolongation
von Gewerbemietverträgen. Bei der Neuaufnahme und Prolongation von kurz-, mittel- und langfristigen
Darlehen konnte die derzeit positive Finanzierungssituation genutzt werden. Die Zinsaufwendungen sanken um 605 T€. Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens konnte ein ergebniswirksamer Ertrag von 684 T€ erzielt werden. Dieser Ertragsbeitrag lag damit über dem Ansatz des Wirtschaftsplanes.
In der Tochtergesellschaft UWS Service GmbH sind die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung (Kabel-TV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst. Seit 2015
wurde auch das Geschäftsfeld Wärmelieferung als Geschäftsbereich etabliert. Die sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde im Geschäftsjahr 2015 weitergeführt und ausgebaut.
Das Geschäftsfeld Wärmelieferung hat bereits im ersten Jahr erfolgreich zum Ergebnis beigetragen. Die
Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften wird ebenfalls in der UWS Service GmbH erfolgreich gestaltet und hat zum Gesamtergebnis der UWS Service GmbH in Höhe von 353 T€ beigetragen.
Dieses wird auf Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Ertragslage des Unternehmens ist zufriedenstellend.

5

2.

Finanzlage

a.

Kapitalstruktur

Das Unternehmen hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr positiv entwickelt. Dies spiegelt sich in den
nachstehenden Kennzahlen wider:
2015

2014

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

333,394

319,533

Anlagevermögen

310,544

295,247

Stammkapital

16,100

16,100

Rücklagen

72,426

67,514

Rückstellungen

2,889

1,810

Jahresüberschuss

5,571

4,912

43,506

42,331

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich auf 86,097 Mio. € erhöht. Die Kapitalstruktur ist ausgewogen, der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt 25,8 %. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich auf Grund der Investitionen in
Neubauten und Bestandsimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 8,88 Mio. € erhöht. Die Zinsen für langfristige Darlehen sind zu einem großen Teil langfristig gesichert.
Zum 31.12.2015 wies das Unternehmen folgende Kapitalstruktur auf:
31.12.2015

Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Gesamtkapital

31.12.2014

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

86.097,1

25,8

80.526,1

25,2

5.571,0

2.889,0

0,9

1.810,0

0,6

1.079,0

242.824,2

72,8

235.319,8

73,6

7.504,4

1.583,8

0,5

1.877,2

0,6

-293,4

333.394,1

100,0

319.533,1

100,0

13.861,0

6

b. Investitionen
Die Investitionen sind im Geschäftsjahr 2015 leicht zurückgegangen. Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden folgende Summen aufgewendet:
2015
Mio. €

2014
Mio. €

Neubau
Modernisierung
Instandhaltung

16,503
8,168
6,941

20,954
6,346
7,248

Bauinvestitionen insgesamt

31,612

34,548

c. Liquidität
Die Zahlungsfähigkeit war 2015 stets uneingeschränkt gegeben. Der Cashflow nach DVFA/SG betrug
15,280 Mio. €. Der laufende Kapitaldienst konnte aus dem Cashflow bedient werden. Die Liquiditätslage
der Gesellschaft ist zufriedenstellend. Es sind derzeit und für die überschaubare Zukunft keine Engpässe
zu erwarten. Bei Bedarf stehen ausreichende Kreditlinien zur Verfügung.
Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Die
Finanzierung der Investitionen in 2016 ist gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung.
Vermögenslage
Zum 31.12.2015 wies das Unternehmen folgende Vermögensstruktur auf:
31.12.2015

31.12.2014

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

Anlagevermögen

310.543,9

93,1

295.247,4

92,4

15.296,5

Umlaufvermögen

22.686,7

6,8

24.064,5

7,5

-1.377,8

163,5

0,1

221,2

0,1

-57,7

333.394,1

100,0

319.533,1

100,0

13.861,0

Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen

Die Veränderung des Anlagevermögens ist insbesondere auf die Neubauinvestitionen zurückzuführen.
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet. Die Geschäftsführung der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

7

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Die positive Entwicklung der Gesellschaft lässt sich an folgenden finanziellen Leistungsindikatoren ablesen:

Gesamtkapitalrentabilität
Eigenkapitalrentabilität
Eigenkapitalquote

Ø - Miete Wohnung
Leerstandsquote
Fluktuationsquote
Bauinvestitionen insgesamt

2015

2014

3,2 %
6,5 %
25,8 %

3,4 %
6,1 %
25,2 %

5,43 €/m²
1,3 %
7,6 %
31,612 Mio. €

5,26 €/m²
0,9 %
7,0 %
34,548 Mio. €

Die UWS ist sich des entscheidenden Anteils ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre beständige Leistung und Kompetenz bilden die Basis dafür, die vielfältigen Anforderungen der Mieter und Kunden zu erfüllen. Darüber hinaus müssen sie aktuelle und zukünftig anstehende
Veränderungen im Unternehmen aktiv gestalten. Insbesondere die im vergangenen Jahr umgesetzte Umstellung des ERP-Systems wäre ohne ihre aktive Mitarbeit nicht realisierbar gewesen. Die fachlichen und
sozialen Fähigkeiten aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter leisten einen wesentlichen Beitrag zum Erfolg
der UWS. Die Beschäftigten werden aktiv mit Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen gefördert, welche über externe und interne Angebote realisiert werden. Insgesamt wurden 2015 für die Mitarbeiter 422
Schulungstage mit internen oder externen Angeboten realisiert. Bedingt durch die ERP-Umstellung entfielen davon 362 Tage allein auf die Schulung der Umstellung und des neuen ERP-Systems.
Eine aktive Schulung und Weiterbildung wird auch in den nächsten Jahren kontinuierlich fortgeführt und
bei Bedarf ausgeweitet. Seit vielen Jahren bilden wir eigenen Nachwuchs aus. So werden im Berichtsjahr
durchschnittlich drei Auszubildende für das Berufsbild Immobilienkaufmann / -frau beschäftigt. Hinzu
kommt seit Herbst 2015 ein BA-Student im Fachgebiet Immobilienwirtschaft. Um Beruf und Familie vereinbaren zu können, werden mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bei Bedarf individuell Teilzeitvereinbarungen und flexible Vereinbarungen zur Wahrnehmung der Elternzeit getroffen. Die weitere Beschäftigung und Entwicklung qualifizierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf attraktiven Arbeitsplätzen
ist Bestandteil der Unternehmensstrategie.

C. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Beurteilung der wirtschaftlichen Lage haben sich nach dem
Ende des Geschäftsjahres für die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH nicht ereignet.

8

D. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht
I.

Prognosebericht

Die prognostizierte wirtschaftliche Entwicklung in Verbindung mit einer geringen Inflationsrate lassen
positive Prognosen für die gesamte Wirtschaft und den Arbeitsmarkt zu. Die lokale Wirtschaft zeigt sich
ausreichend diversifiziert und stabil sowie gut für die Zukunft gerüstet. Für die UWS sind diese Aussichten
in Verbindung mit dem niedrigen Zinsniveau Anlass, an der Investitionsstrategie der vergangenen Jahre
festzuhalten und die Wohnungsbestände sukzessive zu entwickeln. Modernisierungen und Instandhaltungen in den eigenen Beständen werden weiterhin auf konstantem Niveau durchgeführt. Eine Steigerung ist
auf Grund zu geringer Marktkapazitäten und der daraus resultierenden Preisentwicklung derzeit nicht
sinnvoll. Für 2016 sind im Wirtschaftsplan für die Bestandserhaltung rund 17,35 Mio. € veranschlagt.
Alle bekannten Prognosen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Baden-Württemberg und im
Stadtgebiet Ulm weiter steigt. Für den Stadtkreis Ulm wird darüber hinaus auch ein Bevölkerungswachstum bis 2020 von bis zu 5 % prognostiziert. Hinzu kommen derzeit nicht kalkulierbare Zuströme von
Flüchtlingen, deren Aufenthaltsdauer und notwendige Unterbringungs- und Wohnsituation ebenso
schwer einschätzbar sind. Um eine Entspannung des lokalen Mietmarktes zu erreichen, muss die gegenwärtige Wohnungsbauaktivität verstetigt werden. Aufgrund der guten Nachfrage nach preisgünstigen
freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen will die UWS in den kommenden Jahren weitere
Wohnungen durch Neubauten bereitstellen.
Der Geschäftsverlauf 2016 entspricht den Planungen des Wirtschaftsplanes. Für das Jahr 2016 erwarten
wir einen Jahresüberschuss von 2,766 Mio. €.

II.

Risikobericht

1.

Risiken

Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet die
Gesellschaft Wohngebäude, veräußert aber auch im Rahmen der aktiven Portfoliogestaltung Einzelobjekte. Darüber hinaus betreiben wir zusammen mit unserer Tochtergesellschaft UWS Service GmbH die WEGund Mietfremdverwaltung, erbringen Wärmelieferungsleistungen und sichern die Medienversorgung unserer Objekte.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den aktuellen und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb Vermietungsschwierigkeiten
auftreten könnten. Leerstände und daraus resultierende Mietausfälle wären potentielle Auswirkungen. Die
UWS investiert daher kontinuierlich in den eigenen Bestand, um die Vermietungsfähigkeit nachhaltig sicherzustellen. Dazu gehören eine nachhaltige Instandhaltung, die umfassende wohnungswirtschaftliche
und energetische Modernisierung sowie die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse von Mietern
mit eingeschränkter Mobilität. Neubauten ergänzen und verjüngen das Portfolio. Das Unternehmen wird
die langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich umsetzen und weiterentwickeln. Die für Neubau
und Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den Cashflow und die Aufnahme von Kreditmitteln aufgebracht werden.

9

Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung bei
auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit von Mietern und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den
gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II ist Vollvermietung erreicht. Große Flächenanteile sind
über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den Gesamtbestand eine Mischung zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über verschiedene Mietlaufzeiten und ein entsprechender
Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Da es sich bei den
meisten Mietern um überregional, teilweise weltweit, agierende Unternehmen handelt, ist das Risiko nicht
allein von der lokalen Entwicklung bestimmt. Das potentielle Ausfallrisiko durch Prolongationen, Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen und sinkende Durchschnittsmieten wird durch die derzeitige
allgemeine wirtschaftliche Lage und die robuste lokale Wirtschaftsstruktur ebenfalls positiv beeinflusst.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch nicht
ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Wesentliche Risiken, die sich bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken
können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven Gesamtentwicklung aus.

III. Chancenbericht
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist im preisgünstigen und im mittleren Segment auf dem für die
UWS relevanten Markt nach wie vor groß. Das wird durch die Zahl von zum Stichtag 1.582 wohnungssuchenden Haushalten bestätigt. Die positive Bevölkerungsentwicklung in Ulm wird laut Prognosen auch in
den nächsten Jahren weiter anhalten, so dass mit einer weiterhin hohen Nachfrage nach attraktivem
Wohnraum gerechnet werden kann. Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind der demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z.B. eine Zunahme von Ein-Personen-Haushalten und eine erhöhte Erwerbsmobilität der Menschen. Durch kontinuierliche Aktivitäten im Bereich der energetischen und barrierefreien Bestandssanierung und des Neubaus
verfügt das Unternehmen auch bei einer nachlassenden Nachfrage über eine starke Marktposition.

10

E. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Da die UWS ein Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz ist, sind niedrige Zinsen von großer Bedeutung für den wirtschaftlichen Unternehmenserfolg. Auf der Passivseite der Bilanz
bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die Objekt- und
Unternehmensfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Aufgrund eines
hohen Anteils festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft nur einem geringen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen
rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die Zinsanpassungsrisiken so gering
wie möglich zu halten. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis des in 2015 niedrigen Zinsniveaus haben wir das Zinsrisiko weiter minimiert.
Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und
Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Kostenoptimierung bestehen per 31.12.2015 zinsbezogene Termingeschäfte in Form von Swaps für eine Bezugsgröße von nominal 0,9 Mio. €. Im Geschäftsjahr wurden Sondertilgungen und Ablösungen in Höhe von insgesamt 2,556 Mio. € vorgenommen. Um
langfristig die Fremdkapitalquote zu verringern, wurde die Tilgungsrate bei Prolongationen in der Regel
erhöht. Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt, Fremdwährungsdarlehen befinden
sich nicht im Kreditportfolio. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen
somit rechtzeitig begegnen zu können.

F. Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
Für die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens ist die frühzeitige Identifizierung sowie Bewältigung von Chancen und Risiken eine elementare Voraussetzung. Daher nutzt die UWS ein auf die jeweiligen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem, das an der Aufbau- und Ablauforganisation ausgerichtet ist und eng mit den Planungs- und Controllingprozessen verbunden ist.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem dient insbesondere der Geschäftsführung zur rechtzeitigen Risikoerkennung, so dass Maßnahmen bzw. Reaktionen noch möglich sind.
Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes ist der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der
UWS. Chancen und Risiken sind zwangsläufig mit der regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen verbunden. Existentielle Risiken sind aus heutiger Sicht nicht erkennbar.

Ulm, 31. März 2016

Dr.-Ing. Frank Pinsler
Geschäftsführer

11

Bilanzkennzahlen
für das
Geschäftsjahr 2015

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

Kennzahlen 2015
RENTABILITÄTSKENNZAHLEN
€
Gesamtkapitalrentabilität

Eigenkapitalrentabilität

Return On Investment

Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen

10.788.836

Bilanzsumme

333.394.127

Jahresüberschuss

5.570.952

Eigenkapital + 50% Sonderposten

86.097.053

Jahresüberschuss

5.570.952

Bilanzsumme

333.394.127

%

% Vorjahr

3,24

3,36

6,47

6,10

1,67

1,54

%

% Vorjahr

93,15

92,40

93,13

92,27

6,80

7,52

264,68

270,81

68,35

68,25

101,13

101,16

101,14

101,30

25,82

25,20

€

€ Vorjahr

15.280.154

14.076.196

VERMÖGENS- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN
€
Anlagenintensität

Sachanlagenintensität

Umlaufintensität

Langfristiger Verschuldungsgrad

Langfristiger Fremdkapitalanteil

Anlagendeckungsgrad

Sachanlagendeckungsgrad

Eigenkapitalquote

Cashflow nach DVFA/SG

Anlagevermögen

310.543.884

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

333.394.127

Sachanlagevermögen

310.502.474

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

333.394.127

Umlaufvermögen

22.686.691

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

333.394.127

Langfristiges Fremdkapital

227.884.615

Eigenkapital + 50% Sonderposten

86.097.053

Langfristiges Fremdkapital

227.884.615

Bilanzsumme

333.394.127

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

314.054.509

Anlagevermögen

310.543.884

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen + langfristiges
Fremdkapital

314.054.509

Sachanlagevermögen

310.502.474

Eigenkapital + 50% Sonderposten

86.097.053

Bilanzsumme

333.394.127

15.280.154

Gegenüberstellung
Wirtschaftsplan 2015 - Ergebnis 2015

Wirtschaftsplan
€

Ergebnis
€

Abweichung
€

44.252.000,00
220.000,00
1.147.000,00

43.505.568,31
201.801,09
1.348.067,20

-746.431,69
-18.198,91
201.067,20

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen (Vorjahr Minderung)

394.000,00

657.169,33

263.169,33

3.

Andere aktivierte Eigenleistungen

508.000,00

745.233,36

237.233,36

4.

Sonstige betriebliche Erträge

750.000,00

1.510.892,64

760.892,64

5.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und
Leistungen

20.351.000,00
0,00

19.913.361,68
0,00

-437.638,32
0,00

82.000,00

50.386,60

-31.613,40

26.838.000,00

28.004.983,65

1.166.983,65

2.986.000,00

2.644.160,83

-341.839,17

846.000,00

866.305,38

20.305,38

10.655.000,00

10.460.024,32

-194.975,68

1.986.000,00

1.802.059,54

-183.940,46

0,00

77.359,11

77.359,11

219.000,00

352.666,84

133.666,84

1.000,00

260,34

-739,66

13. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

55.000,00

47.942,68

-7.057,32

14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

6.374.000,00

5.217.884,52

-1.156.115,48

15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

4.266.000,00

7.492.778,03

3.226.778,03

303.000,00

717.602,65

414.602,65

17. Sonstige Steuern

1.231.000,00

1.204.223,54

-26.776,46

18. Jahresüberschuss

2.732.000,00

5.570.951,84

2.838.951,84

1.

2.

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

6.

Rohergebnis

7.

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

8.

9.

Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen

10. Erträge aus Beteiligungen
11. Erträge aus Gewinnabführung
12. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens

16. Steuern vom Einkommen und Ertrag