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Jahresabschluss 2009 UWS gesamt Unterschrift kurz für HA

                                    
                                        JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2009

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I. Bilanz zum 31. Dezember 2009

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2009

III. Anhang des Jahresabschlusses 2009

IV. Lagebericht 2009

V. Kennzahlenübersicht

VI. Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2009 / Ergebnis 2009

1. Bilanz zum 31. Dezember 2009

AKTIVSEITE

2009
€

2009
€

2008
€

Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände

25.161,00

20.697,00

Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten

221.763.047,56

226.015.491,27

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten

18.776.843,51

19.991.292,72

57.461,61

57.461,61

346,96

346,96

Bauten auf fremden Grundstücken

432.604,00

0,00

Geschäftsausstattung

709.236,00

609.458,00

5.075.773,52

266.685,20

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne
Bauten
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter

Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten

189.623,85 247.004.937,01

338.945,25

Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen

25.000,00

25.000,00

0,00

100.000,00

1.054.912,90

1.055.506,82

Sonstige Ausleihungen

48.611,66

48.337,27

Andere Finanzanlagen

1.000,00

Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Beteiligungen

Anlagevermögen insgesamt (Übertrag)

1.129.524,56

1.000,00

248.159.622,57

248.530.222,10

2009
€
Übertrag:

2009
€
248.159.622,57

2008
€
248.530.222,10

Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte

10.301.997,63
17.061,08

9.525.870,96
10.319.058,71

16.167,76

Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung

198.116,38

231.913,73

5.282,16

1.315.300,00

909,10

16.358,01

Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen

572.024,28

248.749,80

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

304.367,37

962,50

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
Forderungen aus Betreuungstätigkeit

Sonstige Vermögensgegenstände

1.475.757,28

2.556.456,57

1.194.686,57

8.000.000,00

8.000.000,00

Wertpapiere
Eigene Anteile
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

5.230.682,38

Bausparguthaben

1.137.971,70

2.959.848,62
6.368.654,08

2.036.872,27

Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten

151.985,00

Andere Rechnungsabgrenzungsposten

161.372,00

Bilanzsumme

114.782,00
313.357,00

191.434,00

275.717.148,93

274.383.168,32

PASSIVSEITE

2009
€

2009
€

2008
€

Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital

16.100.000,00

16.100.000,00

Gewinnrücklagen
Rücklage für eigene Anteile

8.000.000,00

8.000.000,00

Satzungsmäßige Rücklagen

8.050.705,89

8.050.705,89

Bauerneuerungsrücklage

752.063,57

752.063,57

Andere Gewinnrücklagen

30.346.716,78

47.149.486,24

28.466.720,55

1.826.730,88

1.879.996,23

65.076.217,12

63.249.486,24

Jahresüberschuss/Bilanzgewinn
Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt (Übertrag)

2009
€

2009
€

Übertrag:

65.076.217,12

2008
€
63.249.486,24

Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen und ähnliche
Verpflichtungen
Sonstige Rückstellungen

71.599,00
1.229.568,64

73.198,00
1.301.167,64

3.837.518,90

Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

179.200.134,40

176.370.292,91

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

13.762.884,84

14.565.414,34

Erhaltene Anzahlungen

10.485.404,44

9.854.934,31

392.547,07

293.814,43

2.062.496,93

2.375.071,79

0,00

1.755,73

Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
Sonstige Verbindlichkeiten

120.215,70 206.023.683,38

139.605,96

3.316.080,79

3.622.075,71

275.717.148,93

274.383.168,32

davon aus Steuern:
€

3.978,50

Vorjahr €

29.209,55

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit:
€

43.467,00

Vorjahr €

0,00

Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom
1. Januar bis 31. Dezember 2009

2009
€

2009
€

2008
€

Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

36.579.684,44

35.584.074,47

195.848,01

173.725,38

3.406.157,87

40.181.690,32

1.749.923,49

Erhöhung des Bestandes
an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit
fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen
Leistungen

776.126,67

251.785,30

Andere aktivierte Eigenleistungen

172.409,53

286.575,93

1.085.727,44

2.070.683,70

Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen

16.311.660,48
2.250.672,49

Rohergebnis

14.905.146,34
18.562.332,97

1.841.686,26

23.653.620,99

23.369.935,67

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung

2.669.642,26
752.387,92

2.317.475,80
3.422.030,18

716.104,47

auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen

8.910.757,96

8.197.672,54

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.400.499,75

1.278.493,09

Übertrag:

9.920.333,10

10.860.189,77

davon für Altersversorgung:
€
259.080,31
Vorjahr €
247.768,66
Abschreibungen

2009
€

2009
€

Übertrag:
Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus Gewinnabführung
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens

9.920.333,10

2008
€
10.860.189,77

0,00

27.092,26

274.082,03

0,00

5.904,29

2.527,69

davon aus verbundenen Unternehmen:
€
4.500,00
Vorjahr €
962,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Aufwendungen aus Verlustübernahme
Zinsen und ähnliche Aufwendungen

174.448,63

454.434,95

0,00

1.755,73
7.530.652,41

8.424.569,88

2.844.115,64

2.671.623,41

-17.362,14

-240.552,00

Sonstige Steuern

1.034.746,90

1.032.179,18

Jahresüberschuss/Bilanzgewinn

1.826.730,88

1.879.996,23

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und Ertrag

7.530.652,41

208.139,30

3. Anhang des Jahresabschlusses 2009
A. Allgemeine Angaben

1. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem
vorgeschriebenen Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

2. In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und der Verlustrechnung ergaben sich
nachstehende Veränderungen aus folgenden Gründen:
Die Ausleihung gegenüber verbundenen Unternehmen wird im Geschäftsjahr
unter Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen aufgrund veränderter
Restlaufzeit ausgewiesen.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:
Bewertungsmethoden:
Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt.
Neben Fremdkosten wurden auch eigene Architektenkosten aktiviert.
Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet:
Immaterielle Vermögensgegenstände

linear

20-25%

Wohngebäude

linear

2-2,5%

Geschäftsbauten

linear

4%

nach Modernisierung

Restnutzungsdauer

Betriebs- und Geschäftsausstattung

linear

5-25%

Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 € bis 1.000,00 € werden in
einem jahrgangsbezogenen Sammelposten zusammengefasst und linear mit 20% auf
5 Jahre abgeschrieben.
Bei 5 Wohngebäuden wurden im Geschäftsjahr Abschreibungen auf den niedrigeren
beizulegenden Wert über € 518.035,00 vorgenommen.

Die sonstigen Ausleihungen sind zum Nominalwert abzüglich geleisteter Tilgungen
bewertet.
Die anderen Vorräte sind nach dem Fifo-Verfahren bewertet.
Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:
Grundstücke ohne Bauten

Anpassung an den dauerhaft niedrigeren Marktpreis

Forderungen aus Vermietung

Einzelwertberichtigung

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung mit
maximal 10% p. a. abgeschrieben.
Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme.
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte auf Grund eines versicherungsmathematischen
Gutachtens entsprechend der Vorschriften des § 6a EStG. Der Rechnungszinsfuß beträgt 6 v. H.
Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Rückzahlungsbetrag bilanziert.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse werden entsprechend dem
jeweiligen Bindungszeitraum anteilig aufgelöst.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz
1. In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 10.301.997,63 (Vorjahr € 9.525.870,96) noch nicht
abgerechnete Betriebskosten enthalten.

2. Rücklagenspiegel

Bestand
am Ende
des Vorjahres

€

Einstellung während
Einstellung der
Gesellschafterver- des Geschäftsjahres
sammlung aus dem
Bilanzgewinn des
Vorjahres
€
€

Entnahme
für das
Geschäftsjahr

Bestand
am Ende des
Geschäftsjahres

€

€

Gewinnrücklagen

Rücklagen für eigene Anteile

8.000.000,00

8.000.000,00

Gesellschaftsvertragliche
Rücklage

8.050.705,89

8.050.705,89

Bauerneuerungsrücklage

752.063,57

752.063,57

Andere Gewinnrücklagen

28.466.720,55

1.879.996,23

Gesamt

45.269.490,01

1.879.996,23

30.346.716,78
0,00

0,00

47.149.486,24

3. Entwicklung des Anlagevermögens

Anschaffungs-/

Zugänge

Herstellungs-

Abgänge

des Geschäftsjahres

Umbuchungen

Zuschreibungen

(+/-)

Abschreibungen

Buchwert zum

(kumulierte)

31.12.2009

kosten

des
Geschäftsjahres

€

Immaterielle Vermögensgegenstände

Abschreibungen

€

€

€

€

€

€

€

235.425,91

16.807,38

6.732,81

220.339,48

25.161,00

12.343,38

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten

372.731.889,92

5.057.860,63

1.743.050,30

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten

153.793.470,72

221.763.047,56

7.566.683,93

39.650.433,60

29.951,79

20.000,00

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten

20.883.541,88

18.776.843,51

1.224.401,00

57.461,61

57.461,61

346,96

346,96

Sachanlagen

Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
Bauten auf fremden Grundstücken
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung

0,00

-490.181,97

490.181,97

57.577,97

38.650,93

9.804,00

709.236,00

97.525,65

1.914.045,41

197.303,65

Anlagen im Bau

266.685,20

4.609.156,81

199.931,51

5.075.773,52

Bauvorbereitungskosten

338.945,25

50.610,11

-199.931,51

189.623,85

414.959.807,95

9.944.882,99

1.801.701,23

1.363.462,13

432.604,00

0,00

0,00

176.098.052,70

247.004.937,01

8.898.414,58

Finanzanlagen

Anteile an verbundenen Unternehmen
Ausleihungen an verbundene Unternehmen
Beteiligungen

25.000,00
100.000,00

*

100.000,00

1.165.506,82

Sonstige Ausleihungen

48.337,27

Andere Finanzanlagen

1.000,00

Anlagevermögen insgesamt

25.000,00
0,00

593,92
877,78

110.000,00

603,39

*

1.054.912,90
48.611,66
1.000,00

1.339.844,09

877,78

101.197,31

0,00

0,00

110.000,00

1.129.524,56

0,00

416.535.077,95

9.962.568,15

1.909.631,35

0,00

0,00

176.428.392,18

248.159.622,57

8.910.757,96

*Die Ausleihung an die UWS-Service GmbH ist unter Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

4. In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstellungen mit einem nicht
unerheblichen Umfang enthalten:
Rückstellung für Urlaubsansprüche

€

83.153,00

Rückstellung für Umlage KVVBW

€

102.700,00

Rückstellung für Altersteilzeit

€

983.715,64

Rückstellung für Prüfung und Bilanzierung

€

60.000,00

Derivative Finanzinstrumente
Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken und zur Zinskostenoptimierung hat die UWS
Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Dabei handelt es sich um sechs Zinsswaps
(Bezugsgröße nominal 11,3 Mio. €; Kurswert -1,2 Mio.€; Microhedging)
Die Swaps haben Laufzeiten bis 2014, 2015 und 2017.
Außerdem wurde ein Cap zur Zinssicherung abgeschlossen. Die Capprämie ist mit einem
Buchwert in Höhe von € 161.372,00 im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten
und wird auf die Dauer der Laufzeit bis 01.06.2016 abgeschrieben.
Weiter wurden in 2009 für in 2010 auslaufenden Zinsvereinbarungen über 6,9 Mio. €
Forwardvereinbarungen abgeschlossen.
Die beizulegenden Zeitwerte geben die Einschätzung der Banken zu den Marktgegebenheiten
am 31.12.2009 wieder. Sie wurden unter Anwendung anerkannter mathematischer Verfahren
und auf Basis der zum 31.12.2009 vorliegenden Marktdaten, die jedoch kontinuierlichen
Veränderungen unterliegen, von den Banken ermittelt.

5. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als 1 Jahr:
Forderungen

Forderungen aus Verkauf von Grundstücken

Geschäftsjahr
€

Vorjahr
€

0,00

1.214.300,00

Sonstige Vermögensgegenstände

346.653,26

235.579,56

Gesamtbetrag

346.653,26

1.449.879,56

6. In den sonstigen Verbindlichkeiten ist in Höhe von € 30.120,38 (Vorjahr € 30.120,38)
der auf die UWS entfallene aufgelaufene Bilanzverlust der "BHG EXPO 2000
Sonnenfeld GbR" enthalten.

7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten

davon

Insgesamt
Restlaufzeit

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen

unter
1 Jahr
€

€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen

Gesamtbetrag

GPR=Grundpfandrecht

gesichert
über
5 Jahre
€

Art der
Sicherung
€

179.200.134,40

8.773.642,68

20.929.085,53

149.497.406,19

110.886.258,33

GPR

( 176.370.292,91 )

( 6.196.021,31 )

( 21.091.460,71 )

( 149.082.810,89 )

( 107.348.501,48 )

GPR

13.762.884,84

516.095,09

( 14.565.414,34 )

( 862.886,85 )

10.485.404,44

10.485.404,44

( 9.854.934,31 )

( 9.854.934,31 )

392.547,07

392.547,07

( 293.814,43 )

( 293.814,43 )

2.062.496,93

2.062.496,93

( 2.375.071,79 )

( 2.375.071,79 )

0,00
( 1.755,73 )

Sonstige Verbindlichkeiten

1 bis 5
Jahre
€

12.360.823,26

362.237,54

GPR

( 3.635.229,45 )

( 10.067.298,04 )

( 376.716,44 )

GPR

21.815.052,02
( 24.726.690,16 )

161.858.229,45
( 159.150.108,93 )

111.248.495,87
( 107.725.217,92 )

*
*

0,00
( 1.755,73 )

120.215,70

120.215,70

( 139.605,96 )

( 139.605,96 )

206.023.683,38
( 203.600.889,47 )

22.350.401,91
( 19.724.090,38 )

* steht zur Verrechnung an

885.966,49

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend
erläutert - folgende wesentlichen periodenfremde Erträge und Aufwendungen
enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge:
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen

€

24.027,41

Erträge aus Anlagenabgängen

€

736.859,59

Auflösung von Einzel/Pauschalwertberichtigungen

€

29.458,35

sonst. Kostenerstattungen/Erträge frühere Jahre

€

136.236,25

Teilschulderlass

€

120.202,50

€

518.035,00

€

224.111,34

Abschreibungen:
außerplanmäßige Abschreibungen Wohngebäude
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Abschreibung auf Forderungen UV

2. Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt
für die Abschlussprüfung T€ 16 (davon abgesetzt Rückstellungsauflösung für Prüfungskosten des Vorjahres T€ 24).

D. Sonstige Angaben

1. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 4,5 Mio. €.
Finanzierungszusagen über 4,75 Mio. € liegen vor.
2. Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten
über € 53.000,00.
3. Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von € 3.044.776,43
treuhänderisch verwaltet.

4. Am 19.12.2007 wurde die Gesellschaft UWS Service GmbH gegründet. Gegenstand der Gesellschaft ist die Bereitstellung von Dienstleistungen und sonstigen Leistungen für die UWS GmbH
sowie in begrenztem Umfang auch an Dritte.
Die UWS GmbH ist alleinige Gesellschafterin der UWS Service GmbH. Das Stammkapital
beträgt € 25.000,00.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2009 schließt mit einem Jahresergebnis vor Gewinnabführung
von € 274.082,03 ab, die Bilanzsumme beträgt € 345.561,63.
Zwischen der UWS GmbH und der UWS Service GmbH wurde am 19.02.2008 ein Ergebnisabführungs- und Beherrschungsvertrag abgeschlossen.

5. Die UWS ist zu 24,5% an der KFB Eschwiesen Wiblingen GbR beteiligt. Zweck dieser
Gesellschaft ist die Erstellung von preisgünstigen Kaufeigenheimen in Ulm-Wiblingen.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2009 schließt mit einem Jahresüberschuss von € 630,43,
die Bilanzsumme beträgt € 127.882,07.

6. Weiterhin ist die UWS zu 49,5% an der BHG "EXPO 2000 Sonnenfeld Ulm GbR" beteiligt.
Zweck dieser Gesellschaft ist die Erstellung von Passivhäusern in Ulm-Eselsberg und von
Kaufeigentumswohnungen in Ulm-Söflingen (Klosterhof).
Der Jahresabschluss zum 31.12.2009 schließt mit einem Jahresüberschuss von
€ 104,373,58, die Bilanzsumme beträgt € 2.635.886,31.

7. Die UWS haftet als Gesellschafterin der Bauherrengemeinschaften "KFB Eschwiesen
Wiblingen GbR" und "Expo 2000 Sonnenfeld Ulm GbR".
Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzaufstellung nicht erfolgt.

8. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Mitarbeiter im Regiebetrieb

Teilzeitbeschäftigte

26

8

8

0

17

3

51

11

Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt.

9. Gesamtbezüge:
Des Geschäftsführers, Herrn Dr. Pinsler

€

108.220,38

Des Aufsichtsrates

€

3.780,00

10. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und
ihrer Hinterbliebenen:
Rückstellung gebildet für laufende Pensionen

€

71.599,00

Die an ehemalige Geschäftsführungsorgane oder deren Hinterbliebene bezahlte Ruhebezüge
betrugen im Geschäftsjahr € 11.052,48.

11. Gegenüber dem ehemaligen Geschäftsführer, Herrn Schmidt, besteht eine verzinsliche Forderung
aus einer Kaufpreisstundung in Höhe von € 35.989,14 (Stand 31.12.2009) aus dem
Verkauf des Gebäudes Neuer Graben 54. Der gestundete Betrag wird mit 2% jährlich
getilgt. Zur Sicherung des gestundeten Betrages ist eine Restkaufpreishypothek im Grundbuch eingetragen.

12. Die Position Forderung gegenüber verbundenen Unternehmen enthält Posten aus
Ausleihungen (€ 100.000,00), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
(€ 25.446,44) und sonstigen Verbindlichkeiten (€ 95.161,10).

13. Gegenüber der Gesellschafterin Stadt Ulm bestehen
nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
Vorjahr
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

€
(€
€
(€

Erhaltene Anzahlungen

€
(€

Verbindlichkeiten aus Vermietung

€
(€

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Sonstige Verbindlichkeiten

193.401,40 )
13.362.757,52
14.038.238,54 )
24.650,50
14.741,00 )
12.066,09
34,00 )

€

3.148,52

(€

14.048,10 )

€
(€

Rechnungsabgrenzungsposten (Zuschüsse)

519.768,07

€
(€

179,00
35.613,40 )
3.165.852,90
3.443.077,90 )

14. Mitglieder der Geschäftsführung:
Dr. Frank Pinsler

15. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Ivo Gönner

Oberbürgermeister

(Aufsichtsratsvorsitzender)

Dipl.-Ing. Alexander Wetzig

Bürgermeister

(stv. Aufsichtsratsvorsitzender)

Anita Binder bis 15.09.2009

Kulturwissenschaftlerin

Prof. Dr. Richard Böker ab 16.09.2009

Hochschulprofessor

Erwin Böck

Geschäftsführer a. D.

Gunter Czisch

Erster Bürgermeister

Hans Hengartner bis 15.09.2009

Geschäftsführer

Dr. Karin Graf ab 16.09.2009

Ärztin

Michael Joukov bis 15.09.2009

Student

Dr. Hans-Walter Roth ab 16.09.2009

Augenarzt

Siegfried Keppler

Freier Ingenieur

Jürgen Kriechbaum

Kriminalbeamter

Helga Malischewski

Geschäftsführerin

Hartmut Pflüger

Freier Architekt

Dr. Rüdiger Reck

Facharzt

Ulrich Soldner

Stadtverwaltungsdirektor

Richard Nann

Controller

Rottraud Schäfle bis 15.09.2009

Rentnerin

Annette Weinreich ab 16.09.2009

Architektin

E. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2009 in Höhe von € 1.826.730,88
den anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, 31.05.2010

Die Geschäftsführung:

Lagebericht

Geschäftsjahr 2009

1. Rahmenbedingungen
2009 war der schärfste Konjunktureinbruch seit Bestehen der Bundesrepublik zu verzeichnen. Nachdem bereits in der zweiten Jahreshälfte 2008 die Konjunktur massiv eingebrochen ist, hat sich der
Konjunkturabschwung in den ersten Quartalen 2009 noch verschärft. In Baden-Württemberg ging das
preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2009 nach aktuellem Stand um 8 Prozent zurück, für 2010
prognostiziert das Statistische Landesamt ein BIP-Wachstum von 1,5 %. Für Deutschland wird für
2009 mit einem Rückgang des BIP von ca. 5 % und für 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von
1,4 % gerechnet. Damit ist die konjunkturelle Wende eingeleitet, überwunden ist die Wirtschaftskrise
aber noch nicht.
Weltweit wurden von den Regierungen und den Zentralbanken energische Schritte zur Bekämpfung
des Konjunktureinbruchs unternommen. Dabei kam es, nicht nur in Deutschland, zu Maßnahmen
(Verstaatlichung von Banken), die vor Jahren undenkbar erschienen. Die Automobilindustrie wurde
durch staatliche Kaufanreize („Abwrackprämie“) gestützt, die Baukonjunktur wurde durch zinsverbilligte Kredite beispielsweise für die energetische Gebäudemodernisierung angekurbelt.
Dennoch hinterließ der Einbruch der Wirtschaftsleistung Spuren auf dem Arbeitsmarkt. So dürfte die
Anzahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg 2009 um rund 0,5 % zurückgegangen sein. Im Jahr
2010 könnten die negativen Entwicklungen auf dem Arbeitsmarkt nochmals zunehmen und die Erwerbstätigenzahl sogar um 1,75 % sinken. Dennoch haben sich die Auswirkungen der Konjunkturschwäche bisher nicht in dem befürchteten Ausmaß auf dem Arbeitsmarkt niedergeschlagen. Nach
Schätzungen der deutschen Bundesbank waren im Jahresdurchschnitt 2009 3,4 Mio. Menschen arbeitslos, für 2010 rechnet sie mit einem Anstieg auf 3,8 Mio. und für 2011 auf 4,2 Mio.
Die expansive Fiskalpolitik verursachte eine deutliche Ausweitung des Staatsdefizits. Nach Berechnungen des Finanzplanungsrates wird der Haushalt des Staates (Bund, Länder, Gemeinden, Sondervermögen) 2009 mit einem Defizit von 3 % die Defizit-Kriterien des Vertrages von Maastricht noch
einhalten (Kreditaufnahme 93 Mrd. €), doch ist absehbar, dass das Defizit im Jahr 2010 auf 6 % des
Bruttoinlandsprodukts ansteigen wird (Kreditaufnahme 144,5 Mrd. €). Ab 2011 soll dann das Defizit
jährlich um 0,5 Prozentpunkte zurückgeführt werden. Problematisch für die Stabilität des Euros ist,
dass Staaten in Südeuropa (vor allem Griechenland) auch in Zeiten guter wirtschaftlicher Entwicklung
nicht die notwendigen Anstrengungen unternommen haben, um ihr Staatsdefizit im Rahmen des Vertrags von Maastricht zu halten und jetzt in Zeiten der Konjunkturschwäche Maßnahmen ergreifen
müssen, um einen drohenden Staatsbankrott zu vermeiden.
Aufgrund der expansiven Geldpolitik sind die Leitzinsen auf einem einmalig niedrigen Stand. Es zeichnet sich aber im Blick auf die sich aufhellenden Konjunkturaussichten ab, dass die „unkonventionellen“ geldpolitischen Maßnahmen der Jahre 2008 und 2009 wie der Ankauf von Wertpapieren oder die
Versorgung der Banken mit zusätzlicher Liquidität allmählich auslaufen. Dennoch rechnen Wirtschaftsforschungsinstitute damit dass die EZB das gesamte Jahr 2010 den Leitzins unverändert belassen und erst Mitte des Jahres 2011 anheben wird. Von der Senkung der Leitzinsen konnten Wohnungsunternehmen bei der Aufnahme bzw. Prolongation von Wohnungsbaudarlehen profitieren, da
sich die Zinskonditionen im Rahmen der allgemeinen Zinsverbilligung deutlich verbessert haben.
Für das Jahr 2009 kann man faktisch von Preisniveaustabilität sprechen. Im Durchschnitt der Monate
Januar bis November 2009 lag der Index der Verbraucherpreise in Baden-Württemberg nur um 0,3 %
über dem Vorjahresniveau. Dies ist vor allem durch gesunkene Energiepreise verursacht. Ohne die
Berücksichtigung von Heizöl und Kraftstoffen läge die Jahresteuerung im Durchschnitt der ersten elf
Monate 2009 nicht bei 0,3%, sondern bei 1,3 %. Die Preise rund ums Wohnen, vor allem Mieten, Nebenkosten, Wasser und Haushaltsenergie, bilden mit gut 30 % den größten Anteil im Verbraucherpreisindex. Der Teilpreisindex „Wohnen“ lag in Baden-Württemberg von Januar bis November 2009
um durchschnittlich 0,7 % über dem Vorjahresniveau. Hierzu trugen unter anderem der Anstieg der
relativ hoch gewichteten Nettomieten um 1,2 % und der drastische Rückgang der weniger stark ge1

wichteten Heizölpreise um 31,5 % bei. Trotz erwarteter weltwirtschaftlicher Erholung und wieder anziehender Rohstoffpreise werden auch für 2010 keine Inflationsgefahren gesehen.
Der negative Konjunkturverlauf der Südwestwirtschaft spiegelt sich auch in den deutlich höheren Konkurszahlen wider. In den ersten acht Monaten 2009 stiegen die Unternehmensinsolvenzen um 31 %.
Das waren knapp 450 Konkursfälle mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Auch die Zahl der
Privatinsolvenzen ist 2009 gestiegen. Nach einer Erhebung der Wirtschaftsauskunftei Bürgel wurden
von Januar bis September 2009 insgesamt 96.864 Verbraucherinsolvenzen gezählt, was einem Zuwachs von 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Für das Gesamtjahr 2009 rechnet die Wirtschaftsauskunftei mit bis zu 135.000 Privatinsolvenzen. Für 2010 wird mit einem weiteren
Anstieg gerechnet.
Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung. Nach
einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das wären 200.000 mehr als heute.
Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich verteilt im Land. Während die Bevölkerung in
Freiburg und Baden-Baden um mehr als 6 % steigen soll, wird in 11 Landkreisen die Bevölkerung
abnehmen, wobei allerdings nur in einem Landkreis (Heidenheim) ein starker Bevölkerungsrückgang
zu erwarten ist.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist vor allem die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer
zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die
Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Millionen im Jahr
2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird.
Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor
höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung
ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.
Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000 Wohnungen errichtet werden; in den
Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von nur noch 22.000 Einheiten erforderlich. Damit würde der jährliche Bedarf gegenüber dem aktuellen Fertigstellungsvolumen in den nächsten Jahren erheblich zurückgehen. Das Baufertigstellungsvolumen hat sich im Jahr 2008 in Baden-Württemberg auf 27.587
Wohnungen belaufen. Davon entfielen 24.161 Wohnungen auf den Wohnungsneubau (fertig gestellte
Wohnungen in neuen Wohngebäuden), 622 Wohnungen auf Neubaumaßnahmen in Nichtwohngebäuden und 2.804 Wohnungen auf Baumaßnahmen im Gebäudebestand.

2

2. Tätigkeit der Gesellschaft und wirtschaftliche Situation
Wohnungssituation in Ulm
Die Entwicklung des Ulmer Wohnungsmarktes hat sich ggü. dem Vorjahr kaum verändert. In Ulm
wurden insgesamt Baugenehmigungen für 157 neue Wohnungen erteilt. Das ohnehin schon niedrige
Niveau des Vorjahres (333) wurde noch einmal deutlich unterschritten. Die niedrigen Genehmigungszahlen und in der Folge auch niedrigen Fertigstellungen (161 in 2009) führen dazu, dass der Mietwohnungsmarkt durch eine unverändert hohe Nachfrage geprägt ist. Dies drückt sich auch in der Anzahl der bei der UWS registrierten Bewerber aus. Deren Anzahl ist, verglichen mit dem Vorjahr, leicht
angestiegen. Von den insgesamt 1.333 Bewerbern (Vorjahr 1247) wurden 59 (58) als dringende Fälle
eingestuft.
Bis zum Jahre 2015 geht das Statistische Landesamt Baden-Württemberg für den Stadtkreis Ulm von
einem durchschnittlichen jährlichen Neubaubedarf von 0,59 % des aktuellen Bestandes aus. Dies
entspricht einem jährlichen Neubaubedarf von ca. 340 Wohnungen. Es muss jedoch davon ausgegangen werden, dass mit diesem Neubaubedarf der Mietwohnungsmarkt gerade im mittleren und
unteren Preissegment nicht entlastet werden kann.
Zur Wiedervermietung standen bei der UWS 597 frei gewordene Wohnungen zur Verfügung. Bei Berücksichtigung der 117 Vermietungen an Bestandsmieter konnten 480 Wohnungen für Dritte zur Verfügung gestellt werden. Die Außenfluktuationsrate von 6,9 % (Vorjahr 7,0 %) ist, wie die Gesamtfluktuation mit 8,5 % (Vorjahr 9,2 %), erneut gesunken. Der Rückgang der Gesamtfluktuation fällt dabei
recht deutlich aus. Die Fluktuation liegt somit unter der durchschnittlichen Rate im Stadtgebiet Ulm
von 10,1 %. Die Leerstandsquote bei Wohnungen liegt mit 0,7 % auf Vorjahresniveau. Modernisierungs- und verkaufsbedingte Leerstände sind hier bereits enthalten.
Die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise sind bislang nur in geringem Umfang spürbar. Deutlich
erhöht haben sich die kurzfristigen Mietrückstände und die Anzahl der Privatinsolvenzen, von denen
unsere Gesellschaft betroffen ist. Unverändert ist der Anteil der Wohnungsbewerber, die Ihr Einkommen aus Erwerbstätigkeit beziehen. Inwiefern sich die Folgen der wirtschaftlichen Entwicklung und
der Entwicklung des Arbeitsmarktes auf den Wohnungsmarkt und die Bewerberstruktur der UWS
mittelfristig auswirken, bleibt abzuwarten.
Der Bedarf an günstigem Wohnraum wird weiterhin anhalten, die Folgen einer zunehmenden Spreizung der Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes der nächsten Jahre
bestimmen. Die bislang gesetzten Schwerpunkte der grundlegenden baulichen und energetischen
Modernisierung, die familiengerechte Ausrichtung des Angebotes und die Anpassung an die Anforderungen des demografischen Wandels sind Basis für die weitere Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes.

3

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
Die Gesellschaft hat 2009 ihr Modernisierungsprogramm konsequent fortgesetzt. Insgesamt wurden
112 Wohnungen umfassend modernisiert. Schwerpunkt der Investitionen waren die Erhöhung der
energetischen Qualität der Gebäude sowie die grundlegende Verbesserung der Wohnqualität. Neben
der Dämmung von Fassaden, Dächern und Kellerdecken wurden teilweise neue Fenster eingebaut.
Ein weiterer Baustein ist der Austausch bzw. die Erneuerung der Heizungsanlage und der Warmwasserbereitung. Bei einem Objekt wurde zusätzlich eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung installiert. Bei den energetisch sanierten Gebäuden gelang es, den Heizenergiebedarf um ca. 70 % zu senken und somit auch, die Betriebskosten für die Mieter entsprechend positiv zu beeinflussen. Eine Verbesserung der Wohnqualität wurde durch die grundlegende Modernisierung der sanitären Einrichtungen sowie teilweise durch Grundrissänderungen realisiert.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von
Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. So wurden bei drei Bestandsobjekten zusätzliche Aufzüge oder offene Treppenlifte eingebaut. Insgesamt können jetzt zusätzlich 193 Wohnungen
schwellenfrei erreicht werden.
In der Ulmer Weststadt wurde im Jahre 2009 mit dem Neubau von 64 Wohnungen in der Sedanstraße
begonnen. Der erste Bauabschnitt wird ab Mitte 2010 bezugsfertig sein. Das gesamte Bauvorhaben
wird Mitte 2011 vollständig fertiggestellt sein. Zeit- und Kostenplanung werden eingehalten. Die Maßnahme steht unter dem Motto „Familien Willkommen !“. Es wird durch einen erhöhten Anteil an familiengerechten Wohnungen und einer entsprechenden Umfeldgestaltung aktiv die Zielsetzung der
Schaffung von attraktiven und bezahlbaren Angeboten für Familien umgesetzt.
Mit den Arbeiten für den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses in der Neuen Straße 104 wurde
ebenfalls im Frühjahr 2009 begonnen. Mit Fertigstellung Ende Mai 2010 ist der Umzug der Wohnungsverwaltung in die neuen Räume erfolgt. Neben den Büros für die Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung entsteht für Mieter und Kunden der UWS ein Mietercenter, das den räumlichen und organisatorischen Anforderungen an ein modernes Wohnungsunternehmen gerecht wird.
Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden 2009 folgende Summen
aufgewendet:

Neubau
Modernisierung
Instandhaltung
Bauausgaben insgesamt

2009
Mio. €

(2008)
Mio. €

4,662
4,466
5,130

4,819
4,879
5,014

14,258

14,712

4

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
2009

(2008)

Wohnungen

Wohnungen

6.808

6.771

Zugang durch Neubau und Modernisierung

0

32

Zugang durch Erwerb

16

28

Abgang durch Verkauf

14

20

Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)

9

3

6.801

6.808

236

257

7.037

7.065

765

765

Mietwohnungsbestand

Zu Beginn des Geschäftsjahres

Bestand am Ende des Geschäftsjahres
für Dritte verwaltete Mietwohnungen
Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt
Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften

Wirtschaftliche Entwicklung
Das Unternehmen hat sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr weiterhin positiv entwickelt. Diese
positive wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft spiegelt sich in den nachstehenden Kennzahlen
wider:
2009

2008

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

275,717

274,383

Anlagevermögen

248,160

248,530

Stammkapital

16,100

16,100

Rücklagen

47,149

45,269

Rückstellungen

1,301

3,911

Jahresüberschuss / Bilanzgewinn

1,827

1,880

36,580

35,584

Miet- und Pachterträge

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich um 1,827 Mio. € auf 65,076 Mio. €
erhöht. Der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt nunmehr 23,6 %.

5

Vermögens- und Kapitalstruktur zum 31.12.2009
31.12.2009
in T€

31.12.2008
%

in T€

Veränderung
%

in T€

Anlagevermögen

248.159,6

90,0

248.530,2

90,6

- 370,6

Umlaufvermögen

27.557,6

10,0

25.852,9

9,4

1.704,7

Gesamtvermögen

275.717,2

274.383,1

1.334,1

Eigenkapital

65.076,2

23,6

63.249,5

23,1

1.826,7

Fremdkapital

210.641,0

76,4

211.133,7

76,9

- 492,7

Gesamtkapital

275.717,2

274.383,1

1.334,1

Der im Wirtschaftsplan 2009 prognostizierte Jahresüberschuss von 86.300 € konnte mit 1.826.731 €
deutlich übertroffen werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung geprägt. Neben der Steigerung der Erträge durch Vermietung von Neubauten, Mietanpassungen und den Abbau von Leerständen im gewerblichen Bereich hat sich die Zinssituation günstig
auf das Ergebnis ausgewirkt. Dies wurde bei Kreditneuaufnahme und -prolongation sowie bei den
kurzfristigen Darlehen genutzt. Die Zinsaufwendungen sanken um 894 T€. Aus dem Verkauf von
Grundstücken und Gebäuden des Anlagevermögens ergab sich ein ergebniswirksamer Ertrag von
737 T€. Dieser Ertragsbeitrag lag etwas unter dem Ansatz des Wirtschaftsplanes 2009. Da die bisherige gesetzliche Altersteilzeitregelung zum Ende des Jahres auslief, wurde diese verstärkt in Anspruch genommen. Die dafür notwendigen Rückstellungen mussten um 267 T€ erhöht werden.
In der Tochtergesellschaft UWS Service sind die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung (KabelTV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst. Die kostengünstige und somit sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde im
Geschäftsjahr 2009 weitergeführt und mit weiteren Multimediaangeboten ergänzt. Dieses Geschäftsfeld hat, ebenso wie die WEG-Verwaltung und die Erbringung von Hausmeisterdienstleistungen einen
positiven Deckungsbeitrag. Das Ergebnis der UWS Service GmbH in Höhe von 274.082 € wird auf
Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Zahlungsfähigkeit war 2009 stets uneingeschränkt gegeben. Der Cashflow nach DVFA/SG betrug
10,705 Mio. €; die planmäßigen Tilgungen konnten aus dem Cashflow bedient werden.

6

3. Chancen- und Risikobericht
Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwerben, errichten und vermieten wir Wohngebäude, veräußern aber auch im Rahmen unserer aktiven Portfoliogestaltung in sozial
verträglicher Weise Teilbestände. Darüber hinaus betreiben wir WEG- und Mietfremdverwaltung sowie die Medienversorgung unserer Mieter.
Obwohl die Bevölkerung in Deutschland in den nächsten Jahren schrumpfen wird, ist prognostiziert,
dass die Zahl der Haushalte weiter steigt. Dies gilt insbesondere für Baden-Württemberg und gleichermaßen für das Stadtgebiet Ulm. Für den Stadtkreis Ulm wird ein Bevölkerungswachstum bis 2020
von bis zu 5 % prognostiziert. Da die Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen für Wohngebäude im
Stadtgebiet Ulm weiterhin auf niedrigem Niveau stagnieren, ist auch in naher Zukunft nicht mit einer
nennenswerten Entspannung des lokalen Mietmarktes zu rechnen.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den
aktuellen und zukünftigen Wohnbedürfnissen nicht entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht
oder nur schwer zu vermieten wäre. Leerstände, sinkende Erträge und Mietausfälle wären dann potentielle Auswirkungen. Unser Unternehmen unternimmt deshalb erhebliche investive Anstrengungen,
um den Bestand den Anforderungen kontinuierlich anzupassen. Dazu gehören insbesondere eine
konsequente Instandhaltungsstrategie, die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse der Mieter
mit eingeschränkter Mobilität sowie die umfassende energetische Bestandsmodernisierung. Durch
Neubauten als Ersatzbebauung für wirtschaftlich nicht modernisierbare Objekte wird der Bestand
weiter verjüngt. Wir werden deshalb unsere langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich
umsetzen und weiterentwickeln. Die für Neubau und Modernisierung benötigten Finanzmittel können
durch den Cashflow und die Aufnahme von Kreditmitteln aufgebracht werden.
Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung
bei auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit
von Mietern und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen
in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II wurde die Vollvermietung nahezu
erreicht. Erhebliche Flächenanteile sind über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den gewerblich genutzten Bestand eine Mischung zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen,
über verschiedene Mietlaufzeiten und ein breiter Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte
Ausfallrisiken minimiert werden. Der derzeitigen angespannten Wirtschaftslage wohnt jedoch ein potentiell höheres Ausfallrisiko durch schwierige Prolongationen, Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen und in der Folge sinkende Durchschnittsmieten inne.
Für uns als Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz bedeuten niedrige
Zinsen einen geringen Zinsaufwand. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur Finanzierung
des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis des in 2009 niedrigen Zinsniveaus sowie
durch andere Zinssicherungsinstrumente haben wir das Zinsrisiko minimiert. Zur Absicherung von
Zinsänderungsrisiken und zur Kostenoptimierung schloss die Gesellschaft zinsbezogene Termingeschäfte in Form von Swaps für eine Bezugsgröße von nominal 11,3 Mio. € ab. Im Geschäftsjahr wurden zudem vorfristig Darlehen in Höhe von insgesamt 6,91 Mio. € zu Forwardkonditionen prolongiert.
Zu Beginn des Jahres 2009 wurde ein wesentliches Swap-Geschäft beendet. Die zu diesem Zweck
gebildeten Rückstellungen in Höhe von 2,875 Mio. € wurden dafür verwendet.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch
nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt
in unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken
vorbeugen zu können.

7

Im Bauträgergeschäft sind wir nur im Rahmen von BGB-Gesellschaften zusammen mit anderen Genossenschaften bzw. Gesellschaften tätig. Aus den dort durchgeführten Bauvorhaben ergeben sich
keine Risiken, da diese weitgehend abgeschlossen sind. Verbleibende Einheiten, die nicht verkauft
werden konnten, wurden zwischenzeitlich vermietet.
Der Geschäftsverlauf 2010 entspricht den Planungen im Wirtschaftsplan 2010. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des letzten Geschäftsjahres liegen nicht vor. Wesentliche Risiken, die
sich bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die
Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven
Gesamtentwicklung aus.

Ulm, 31.05.2010

Dr. Frank Pinsler
Geschäftsführer

8

Ulmer Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft mbH
Ulm

Bilanzkennzahlen
für das Geschäftsjahr 2009

Kennzahlen 2009

Rentabilitätskennzahlen
2009
€

2009
%

2008
%

9.357.383
275.717.149

3,39

3,76

1.826.731
65.076.217

2,81

2,97

1.826.731
275.717.149

0,66

0,69

2009
%

2008
%

248.159.623
275.717.149

90,01

90,58

247.004.937
275.717.149

89,59

90,12

27.244.169
275.717.149

9,88

9,31

Gesamtvermögen (Bilanzsumme)
Langfristiger Verschuldungsgrad

Langfristiges Fremdkapital
Eigenkapital + 50% Sonderposten

191.694.136
65.076.217

294,57

299,28

Langfristiger Fremdkapitalanteil

Langfristiges Fremdkapital

191.694.136
275.717.149

69,53

69,07

256.841.952
248.159.623

103,50

101,73

256.841.952
247.004.937

103,98

102,25

65.076.217
275.717.149

23,60

23,08

€

€

Gesamtkapitalrentabilität

Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen
Bilanzsumme

Eigenkapitalrentabilität

Jahresüberschuss
Eigenkapital + 50 % Sonderposten

Return On Investment

Jahresüberschuss
Bilanzsumme

Vermögens- und Finanzierungskennzahlen
2009
€
Anlagenintensität

Anlagevermögen
Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

Sachanlagenintensität

Sachanlagevermögen
Gesamtvermögen (Bilanzsumme)

Umlaufintensität

Umlaufvermögen

Bilanzsumme

Anlagendeckungsgrad

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen +
langfristiges Fremdkapital
Anlagevermögen

Sachanlagendeckungsgrad

Eigenkapital + 50% Sonderposten +
langfristige Rückstellungen +
langfristiges Fremdkapital
Sachanlagevermögen

Eigenkapitalquote

Eigenkapital + 50% Sonderposten
Bilanzsumme

Cash Flow

Jahresüberschuss + Abschreibungen Zuschreibungen - akt. Eigenleistungen +
Veränderung langfristige Rückstellungen
+ Veränderungen Sonderposten

10.824.461

9.813.100

Gegenüberstellung Wirtschaftsplan 2009 - Ergebnis 2009
Wirtschaftsplan
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Verkauf von Grundstücken
c) aus Betreuungstätigkeit
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen

Ergebnis

Abweichung

36.896.069 € 36.579.684 € -316.385 €
0€
0€
0€
169.000 €
195.848 €
26.848 €
1.527.670 € 3.406.158 € 1.878.488 €

Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

151.880 €

776.127 €

624.247 €

Andere aktivierte Eigenleistungen

350.000 €

172.410 €

-177.590 €

Sonstige betriebliche Erträge

920.200 €

1.085.727 €

165.527 €

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

14.845.900 € 16.311.660 € 1.465.760 €
0€
0€
0€
1.526.000 € 2.250.672 €
724.672 €

Rohergebnis

23.602.919 € 23.653.621 €

Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben, Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung

10.703 €

2.497.953 €

2.669.642 €

171.689 €

723.248 €

752.388 €

29.140 €

Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen

8.340.378 €

8.910.758 €

570.380 €

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.403.900 €

1.400.500 €

-3.400 €

10.000 €

0€

-10.000 €

0€

274.082 €

274.082 €

770 €

5.904 €

5.134 €

142.000 €

174.449 €

32.449 €

0€

0€

0€

Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus verbundenen Unternehmen
Erträge aus Ausleihungen des Finanzvermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Aufwendungen aus Verlustübernahme
Zinsen und ähnliche Aufwendungen

9.457.481 €

7.530.652 € -1.926.829 €

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit

1.332.729 €

2.844.116 € 1.511.387 €

Steuern vom Einkommen und Ertrag
sonstige Steuern

164.430 €
1.082.000 €

-17.362 €
1.034.747 €

Jahresüberschuss

86.299 €

-181.792 €
-47.253 €

1.826.731 € 1.740.432 €

Anm.: Abweichungen in den Einzelpositionen liegen teilweise in der zum Zeitpunkt der Planung noch nicht
vollständig berücksichtigten Übertragung einzelner Geschäftsfelder in die UWS Service GmbH begründet.