Stadt Ulm
Beschlussvorlage
Sachbearbeitung
SUB - Stadtplanung, Umwelt, Baurecht
Datum
31.03.2021
Geschäftszeichen
SUB
Beschlussorgan
Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau
und Umwelt
Behandlung
öffentlich
Betreff:
Umsetzung von Dachbegrünung - exemplarische Untersuchung in drei
Baugebieten
- Bericht -
Anlagen:
1 Antrag der SPD-Fraktion 79 vom 25.03.2019
1 Bestandsaufnahme der Dachbegrünung im Baugebiet
"Wohnen beim Wengenholz", Ulm-Lehr
1 Bestandsaufnahme der Dachbegrünung im Baugebiet
"Am Unterweiler Weg", Ulm-Wiblingen
1 Bestandsaufnahme der Dachbegrünung im Baugebiet
"Örlinger Straße - Gutenbergstraße", Ulm Oststadt
1 Bestandsaufnahme der Dachbegrünung im Baugebiet
"Wohnquartier am Lettenwald", Ulm Böfingen
Sitzung am 11.05.2021
TOP
GD 143/21
(Anlage 1)
(Anlage 2)
(Anlage 3)
(Anlage 4)
(Anlage 5)
Antrag:
1.
Den Bericht zur Kenntnis zu nehmen.
2.
Vorschlag zum weiteren Vorgehen der Verwaltung zu beschließen.
Christ
Zur Mitzeichnung an:
BM 3, C 3, LE, LI, OB
Bearbeitungsvermerke Geschäftsstelle des
Gemeinderats:
Eingang OB/G
Versand an GR
Niederschrift §
Anlage Nr.
-2-
Sachdarstellung:
1.
Kurzdarstellung
Flachdächer sind in der Regel mindestens extensiv zu begrünen. Es gibt Hinweise darauf (s.
Antrag der SPD-Fraktion 79 vom 25.03.2019), dass die Begrünung der Dächer nicht
konsequent umgesetzt wird. Daher hat die Abteilung SUB IV exemplarisch vier Baugebiete
in Lehr, Böfingen, Wiblingen und der Oststadt auf ein mögliches Umsetzungsdefizit hin
untersucht und die Ergebnisse ausgewertet.
2.
Beschlusslage
In den textlichen Festsetzungen zu Bebauungsplänen wird in der Regel die Begrünung von
Flachdächern vorgeschrieben, insbesondere da begrünte Dächer einen Beitrag zur
Regenrückhaltung und zum ökologischen Ausgleich leisten.
3.
Antrag
Die Stadtverwaltung ist aufgefordert einen aktuellen Sachstand zur Umsetzung der
Dachbegrünung im gesamten Stadtgebiet zu erstellen. Es gibt Hinweise darauf, dass die
Begrünung der Dächer nicht konsequent oder nur unzureichend umgesetzt wird. Die
Festsetzungen in den Bebauungsplänen in Bezug auf die Dachbegrünung sind
obligatorisch und verantwortungsbewusst umzusetzen. Um Vorschläge zur Behebung des
Umsetzungsdefizits wird gebeten.
4.
Vorgehen
Exemplarisch hat die Verwaltung die vier Baugebiete "Wohnen beim Wengenholz" (2012)
in Ulm-Lehr, "Am Unterweiler Weg" (2009) in Ulm-Wiblingen, "Örlinger Straße Gutenbergstraße" (2008) in der Oststadt und "Wohnquartier am Lettenwald" (2010) in
Ulm Böfingen untersucht. In den ausgewählten Quartieren spielt das Flachdachthema eine
wichtige Rolle, sie sind aus der jüngeren Vergangenheit (2008 bis 2012) und nahezu
vollständig aufgesiedelt.
Um ein möglichst aktuelles und detailliertes Bild von der Dachlandschaft zu erhalten
wurden die Baugebiete mit einer Drohne überflogen. Ergänzend wurden die Bauakten
aller relevanten Bauvorhaben, d.h. Gebäude mit Flachdach, gesichtet, um den Ist-Zustand
mit dem Bauantrag abgleichen zu können.
Grundsätzlich wird bei der Untersuchung zwischen den drei Zuständen "begrünt", "nicht
begrünt" und "Fotovoltaik/Solarthermie" unterschieden. Die Übergänge sind teilweise
fließend, beispielsweise bei einem begrünten Dach, das in Teilbereichen mit Solarpanelen
belegt ist. Zusätzlich wurden die Baugesuche dahingehend überprüft, ob die Darstellung
der Dachbegrünung bereits im Bauantrag gefehlt hat. Hierbei ist grundsätzlich zwischen
den beiden Verfahrensarten "Kenntnisgabeverfahren" und "Baugenehmigungsverfahren"
zu unterscheiden. Diese Unterscheidung bei den Verfahren ist wichtig, da beim
Kenntnisgabeverfahren durch die Verwaltung lediglich die Vollständigkeit der Unterlagen
geprüft wird und damit die Verantwortung - nämlich sämtliche öffentlich-rechtlichen
Vorschriften einzuhalten - beim Planverfasser liegt. Während im
Baugenehmigungsverfahren die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften durch
die Genehmigungsbehörde überprüft und mit der Erteilung der Baugenehmigung
-3bestätigt wird.1
Der Übersicht halber wird in der Plandarstellung lediglich zwischen den drei genannten
Zuständen unterschieden und auf eine differenzierte Darstellung der Verfahrensarten
verzichtet
Zustand: Begrünt
Die Festsetzung des Bebauungsplans in Bezug auf Dachbegrünung ist umgesetzt, daher
keine weitere Prüfung erforderlich.
Zustand: Nicht begrünt
Die Festsetzung des Bebauungsplans in Bezug auf Dachbegrünung ist nicht umgesetzt. Bei
der Recherche ist zwischen den verschiedenen Verfahrensarten und Plandarstellungen zu
unterscheiden, um die Vorgehensweise der Verwaltung festzulegen.
1. Eingereicht im Kenntnisgabeverfahren
Dachbegrünung in den Plänen dargestellt
2. Eingereicht im Kenntnisgabeverfahren
Dachbegrünung in den Plänen nicht dargestellt
3. Eingereicht im (vereinfachten) Baugenehmigungsverfahren
Dachbegrünung in den Plänen dargestellt
4. Eingereicht im (vereinfachten) Baugenehmigungsverfahren
Dachbegrünung in den Plänen nicht dargestellt
Im Kenntnisgabeverfahren (Nummern 1 und 2) bestätigt der Planverfasser mit seiner
Unterschrift - unabhängig von der Darstellung in den Planunterlagen - sämtliche
öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Bei Nummer 3 wurde die Dachbegrünung
abweichend von den eingereichten und genehmigten Planunterlagen nicht ausgeführt.
Während bei Nummer 4 eine Baugenehmigung erteilt wurde, ohne dass in den
Planunterlagen die Dachbegrünung dargestellt wurde.
Zustand: Fotovoltaik/Solarthermie
Zum Teil erlauben die textlichen Festsetzungen im Bebauungsplan, dass zugunsten der
Nutzung von Solarenergie auf die Dachbegrünung verzichtet werden kann und zum Teil
wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens eine Befreiung von der Dachbegrünung
erteilt, wenn stattdessen Solarenergie genutzt wird.
5.
Auswertung
Wohnen beim Wengenholz, Ulm-Lehr (29.03.2012)
Textliche Festsetzung: "Flachdächer sind zu begrünen. Als Flachdach ausgebildete einund zweigeschossige Anbauten sind, soweit sie nicht als Terrassen genutzt werden, zu
begrünen. Am Siedlungsrand an der Ost- und Westseite des Gebiets sind alle Dachformen
zu begrünen. Sämtliche Bepflanzungen sind dauerhaft zu unterhalten."
"Anlagen für die Gewinnung von alternativen Energien (Solaranlagen, Photovoltaik) sind
generell zulässig. Bei den zwingend festgesetzten Flachdächern (zwingend dreigeschossige
Bebauung) und bei den zu begrünenden Dächern an der Ost- und Westseite des Gebietes
darf der Begrünungsanteil durch zusätzliches Anbringen von Solar- und
Photovoltaikanlagen nur zu max. 50 % reduziert werden. Bei Flachdächern sind Solar- und
Photovoltaikanlagen bis zu einer Höhe von 1 m zugelassen und müssen mindestens 1.0 m
von der Attika aus einrücken."
1
Es handelt sich hier um eine vereinfachte Darstellung der Verfahren. Eine ausführlichere Betrachtung der
Verfahren ist für den Beschluss nicht relevant.
-4-
Anzahl der Flachdachgebäude (ohne Nebenanlagen), gesamt: 28 (100 %)
davon begrünt: 21 (75 %)
davon nicht begrünt: 5 (18 %)
davon Fotovoltaik/Solarthermie: 2 (7 %)
Am Unterweiler Weg, Ulm-Wiblingen (10.09.2009)
Textliche Festsetzung: "Flachdächer sind mit gras- und pflanzenbewachsenen Erdschichten
zu versehen, sofern sie nicht als Dachterrasse genutzt werden (extensive Begrünung)."
"Sonnenkollektoren zur Brauchwassererwärmung und Photovoltaikanlagen sind zulässige
Dachaufbauten. Sonstige Dachaufbauten sind unzulässig."
Anzahl der Flachdachgebäude (ohne Nebenanlagen), gesamt: 61 (100 %)
davon begrünt: 38 (62 %)
davon nicht begrünt: 20 (33 %)
davon Fotovoltaik/Solarthermie: 3 (5 %)
Örlinger Straße - Gutenbergstraße, Ulm Oststadt (08.05.2008)
Textliche Festsetzung: "Flachdächer und flach geneigte Dächer bis 15° sind intensiv oder
extensiv zu begrünen. (Mit gras- oder pflanzenbewachsenen Erdschichten,
Mindestsubstratstärke 8 cm) Ausgenommen hiervon sind Dachflächen, die als
Dachterrassen genutzt werden."
Anzahl der Flachdachgebäude (ohne Nebenanlagen), gesamt: 22 (100 %)
davon begrünt: 19 (86 %)
davon nicht begrünt: 1 (5 %)
davon Fotovoltaik/Solarthermie: 2 (9 %)
Wohnquartier am Lettenwald, Ulm-Böfingen (05.08.2010)
Textliche Festsetzung: "Flachdächer und flach geneigte Dächer bis 10° sind mit Ausnahme
von Dachterrassen und begehbaren Flachdächern extensiv zu begrünen. Die
durchwurzelbare Mindestsubstratstärke beträgt 10 cm."
Anzahl der Flachdachgebäude (ohne Nebenanlagen), gesamt: 74 (100 %)
davon begrünt: 36 (49 %)
davon nicht begrünt: 32 (43 %)
davon Fotovoltaik/Solarthermie: 6 (8 %)
Die exemplarische Untersuchung zeigt, dass die Umsetzung der Dachbegrünungen in den
Quartieren stark schwankt (Umsetzungsdefizit liegt zwischen 14 % und 51 %).
Berücksichtigt man, dass ein Teil der Flächen für Solarthermie bzw. Fotovoltaik genutzt
wird, liegt das Umsetzungsdefizit zwischen 5 % und 43 %.
-5-
6.
Weiteres Vorgehen
Mit Blick auf die Bedeutung der Dachbegrünung im Zusammenhang mit dem
Klimawandel schlägt die Verwaltung vor, ein Gesamtkonzept für die Durchsetzung der
planungsrechtlichen Vorgaben zu erarbeiten. Aufgrund der hohen Zahl an Verstößen ist
ein stufenweises, systematisches Vorgehen erforderlich.
Das Konzept soll u. a. folgende Aspekte beinhalten:
1. Grundlagenermittlung: Erfassung und Sichtung der Bebauungspläne mit
Festsetzungen zur Dachbegrünung; möglicherweise Differenzierung zwischen Hauptund Nebengebäuden
2. Definition des Untersuchungsraumes auf Grundlage der ermittelten Bebauungspläne
3. Bestandsaufnahme der ordnungsgemäß hergestellten Dachbegrünung per
Drohnenflug und Auswertung der Aufnahmen
4. Sichtung aller Bauakten (Bauaktenarchiv) von Gebäuden ohne Dachbegrünung
5. Prüfung der bauordnungsrechtlichen Instrumente zur Durchsetzung der
Dachbegrünung und ggf. Festlegung eines Stichtags
6. Anwendung der bauordnungsrechtlichen Instrumente und ggf. gerichtliche
Durchsetzung der Dachbegrünung sowie Einleitung von Bußgeldverfahren
In einem ersten Schritt ist bei der Prüfung der Bauantragsunterlagen auf die korrekte
Darstellung der Dachbegrünung - jeweils gemäß den textlichen Festsetzungen im
Bebauungsplan - zu achten (wird bereits umgesetzt). Des Weiteren wird im Rahmen der
Baukontrolle / Bauabnahme schwerpunktmäßig die Umsetzung der Dachbegrünung im
Neubau überwacht.
Hinweis: Die Gebäudeabnahme beschränkt sich in der Regel auf Gewerbeeinheiten,
Mehrfamilienhäuser und Gebäude, bei denen ein besonderes Augenmerk auf
nachbarschützende Belange zu legen ist. Somit fällt der überwiegende Teil der
Einfamilienhäuser (inkl. Garagen) aus dem Raster und wird nach Fertigstellung nicht auf
die Umsetzung der Dachbegrünung hin überprüft. Es ergeben sich bei der Überprüfung
auch zwei ganz praktische Herausforderungen: Zum einen ist je nach Abnahmezeitpunkt
aufgrund der Jahreszeit die Begrünung noch nicht umgesetzt und zum anderen ist die
Abnahme der Dachbegrünung via Drohnenüberflug (i.d.R. durch die Beauftragung der
Abteilung VGV-ME) oder Besichtigung des Daches durch den Baukontrolleur sehr
aufwändig. Eine konsequente Überprüfung aller erforderlichen Dachbegrünungen - also
auch in Einfamilienhausgebieten - ist mit einem Baukontrolleur je Abteilung (SUB III/SUB
IV) nicht leistbar.
7.
Beschluss
a) Den Bericht zur Kenntnis zu nehmen.
b) Die Verwaltung wird beauftragt, ein Konzept für die Durchsetzung der
planungsrechtlichen Vorgabe "Dachbegrünung" zu erarbeiten.
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