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Anlage 1 - Jahresabchluss 2021

                                    
                                        Anlage 1 zur GD 282/22

JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2021

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I.

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Seite

3

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2021

5

III. Anhang des Jahresabschlusses 2021

6

IV. Lagebericht 2021

IV. 1

Seite 3

2021

I. Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVSEITE

2021
€

2021
€

2020
€

A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen

149.116,24

34.136,45

337.473.362,33

327.049.337,15

24.348.073,50

9.664.010,11

583.437,40
12.559.392,70
382.749,00

13.214,40
13.213.447,70
417.729,00

287.027,94
77.789.157,71
514.033,88
0,00 €

453.937.234,46

278.555,98
56.286.527,52
180.845,50
132.900,00

25.000,00

25.000,00

454.111.350,70

407.295.703,81

16.638.460,40

0,00
16.560.069,33
18.445,19

III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen
Anlagevermögen insgesamt
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Bauvorbereitungskosten
2. Unfertige Leistungen
3. Andere Vorräte

11.553,71
16.618.053,49
8.853,20

II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
5. Sonstige Vermögensgegenstände

196.388,12
68.607,37
285.766,80
1.912.921,06
764.323,14

3.228.006,49

437.904,60
3.454,17
85.546,34
780.663,44
436.141,71

III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben

7.071.213,92
4.872.674,14

11.943.888,06

7.144.748,65
4.536.831,11

31.810.354,95

30.003.804,54

491,23

925,79

485.922.196,88

437.300.434,14

Umlaufvermögen insgesamt
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme

Seite 4

2021

PASSIVSEITE

2021
€

2021
€

2020
€

A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital

16.100.000,00

./. Nennbetrag eigener Anteile

8.000.000,00 €

Ausgegebenes Kapital
II. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen

8.050.705,89
752.063,57
102.719.710,78

III. Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt

B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen
und ähnliche Verpflichtungen
2. Steuerrückstellungen
3. Sonstige Rückstellungen

28.155,00
0,00
807.481,00

C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
3. Erhaltene Anzahlungen
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
Vorjahr:

8.100.000,00

8.000.000,00

8.100.000,00

8.100.000,00

111.522.480,24
5.052.458,76

8.050.705,89
752.063,57
96.520.919,08
105.323.688,54
6.198.791,70

124.674.939,00

119.622.480,24

835.636,00

58.180,00
14.168,00
887.705,00

357.204.831,52

284.146.204,11
10.577.667,23
16.356.200,65
516.746,19
1.820.988,38
54.457,51
67.433,33

3.206.790,36

3.178.203,50

485.922.196,88

437.300.434,14

71.903,04 €
67.533,33 €

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Bilanzsumme

320.543.702,59
16.131.957,19
17.486.334,22
434.762,45
1.446.029,13
1.090.142,90
71.903,04

16.100.000,00

Seite 5

2021

II. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2021

2021
€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

55.271.540,60
226.758,26 €
1.944.336,83

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

29.490.280,13
7.965,61

6. Rohergebnis
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung

2021
€

2020
€

57.442.635,69

53.438.291,48
250.248,38
2.109.989,98

57.984,16

1.283.601,94

916.171,47

1.008.370,54

1.106.571,58

1.071.142,47

29.498.245,74

28.206.845,37
9.014,87

30.025.117,16

30.945.784,55

3.459.985,86
4.469.578,91

1.038.107,66

14.354.229,53

13.050.762,83

9. Sonstige betriebliche Aufwendungen

2.171.867,65

2.190.124,96

10. Erträge aus Gewinnabführung

1.762.493,10

662.855,91

0,00

31,07

12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

17.205,50

17.190,70

13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

3.788.757,11

3.887.628,76

610.445,92

874.408,77

15. Ergebnis nach Steuern

6.409.936,64

7.330.677,65

16. Sonstige Steuern

1.357.477,88

1.131.885,95

17. Jahresüberschuss

5.052.458,76

6.198.791,70

davon für Altersversorgung:
Vorjahr:

335.565,58 €
430.242,90 €

8. Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen

11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens

davon aus Guthabengebühren:
Vorjahr:
14. Steuern vom Einkommen und Ertrag

1.009.593,05

3.254.151,60

3.332,20 €
2.123,68 €

Seite 6

III. Anhang des Jahresabschlusses 2021

A. Allgemeine Angaben
Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS), Ulm ist beim Amtsgericht Ulm
unter Nummer HRB 1268 eingetragen.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des
Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des
Gesetzes betreffend der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.
Die UWS ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß § 267 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2
HGB aufgestellt.
Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen wurde in
seiner aktuellen Fassung beachtet.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Entgeltlich
von
Dritten
erworbene
immaterielle
Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen
Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei wird
entgeltlich erworbene Software über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 bis 10
Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme bildet die Software mit Anschaffungskosten unter 250,00
€. Diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.
Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger
linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens
erfolgen
grundsätzlich
zeitanteilig. Soweit
die beizulegenden Werte
einzelner
Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige
Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Minderung vorgenommen.
Aufwendungen für umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche
Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand
hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten
wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden
Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen
Maßnahme auf einen Zeitraum zwischen 30 und 40 Jahren neu festgelegt.

Seite 7

Der angemessene Teil der Kosten der Allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum
der Herstellung entfallen, wurden aktiviert.
Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche
Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Wohnbauten
Wohnbauten nach Modernisierung
Geschäfts- und andere Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung

40 bis 50 Jahre
30 bis 40 Jahre
25 bis 50 Jahre
30 bis 50 Jahre
20 Jahre
3 bis 10 Jahre

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung
unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die
Nettoanschaffungskosten 250,00 € nicht übersteigen. Für geringwertige Wirtschaftsgüter, deren
Nettoanschaffungskosten mehr als 250,00 € und bis zu 1.000,00 € betragen, wird ein jährlicher
Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre gewinnmindernd
aufgelöst.
Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten
bewertet. Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen sonstigen Ausleihungen sind
grundsätzlich zu ihrem Nominalwert bilanziert.
Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie
wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.
Die Ermittlung der Anschaffungskosten bei den anderen Vorräten erfolgt anhand der FiFoMethode (First in - First out).
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert
angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden
angemessene
Wertabschläge
vorgenommen.
Uneinbringliche Forderungen
werden
abgeschrieben. Zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos wird eine Pauschalwertberichtigung
auf die nicht einzelwertberichtigten Forderungen gebildet.
Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.
Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag
angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch
gemacht. Die Kosten werden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.

Seite 8

Die Posten des Eigenkapitals sind zu Nennwerten angesetzt. Die Nennwerte für erworbene
eigene Anteile werden gemäß § 272 Absatz 1a HGB von dem Posten "Gezeichnetes Kapital"
abgesetzt.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß
Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K.
Heubeck (2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von
0,96 % (Stand November 2021, Restlaufzeit 5 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe von
1,50 % p.a., die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % berücksichtigt.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit
entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durchschnittlichen
Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.
Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und
ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des
Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um
zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen
werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.
Für Aufbewahrungspflichten von Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen
in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im
Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Der Teil der Rückstellungen, welcher
auf Ausgaben entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres
anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen fünf Geschäftsjahre abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse und Wohnrechte
werden entsprechend dem jeweiligen Bindungszeitraum anteilig ertragswirksam aufgelöst.

Seite 9

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres nachfolgend dargestellt:

Stand zum
01.01.2021

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Rechte mit Geschäfts- / anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. Rechte ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
6. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
204.490,93

€
164.785,11

572.056.235,61

Anschaffungs- und Herstellungskosten
Umbuchungen
Abgänge
Zugänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen
€
0,00

Stand zum
31.12.2021
€
369.276,04

0,00

0,00

0,00

7.745.382,91

664,34

15.014.126,10

-569.663,00

45.043.225,28

3.120.829,08

0,00

13.307.546,75

0,00

0,00

61.471.601,11

13.214,40
17.728.500,57
710.770,67

2.613.405,76
0,00
0,00 144.073,20
0,00
0,00

569.663,00
0,00
0,00

-2.612.845,76
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

583.437,40
17.584.427,37
710.770,67

1.502.079,90
56.286.527,52
180.845,50
132.900,00
693.654.299,45

109.999,92
0,00
46.565.013,71
0,00
851.124,27
4.392,32
0,00
0,00
61.005.755,65 149.129,86

0,00
0,00
3.126.389,33 -28.188.772,85
0,00
-513.543,57
0,00
-132.900,00
32.017.725,18 -32.017.725,18

0,00
1.612.079,82
0,00 77.789.157,71
0,00
514.033,88
0,00
0,00
0,00 754.510.925,24

25.000,00
25.000,00
693.883.790,38

0,00
0,00
0,00
0,00
61.170.540,76 149.129,86

0,00
0,00
0,00
0,00
32.017.725,18 -32.017.725,18

0,00
25.000,00
0,00
25.000,00
0,00 754.905.201,28

0,00 594.245.417,28

Seite 10

Stand zum
01.01.2021

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Rechte mit Geschäfts- / anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. Rechte ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
7. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
170.354,48

€
49.805,32

245.006.898,46
35.379.215,17

(kumulierte) Abschreibungen
Umbuchungen
Abgänge
Zugänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen
€

Stand zum
31.12.2021
€
220.159,80

Buchwert
31.12.2021
31.12.2020

€
149.116,24

€
34.136,45

0,00

0,00

0,00

0,00

11.765.156,49

0,00

0,00

0,00

0,00 256.772.054,95 337.473.362,33 327.049.337,15

1.744.312,44

0,00

0,00

0,00

0,00

37.123.527,61

24.348.073,50

9.664.010,11

0,00
4.515.052,87
293.041,67

0,00
0,00
654.055,00 144.073,20
34.980,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
5.025.034,67
328.021,67

583.437,40
12.559.392,70
382.749,00

13.214,40
13.213.447,70
417.729,00

1.223.523,92
0,00
0,00
0,00
286.417.732,09

101.527,96
0,00
0,00
0,00
4.392,32
4.392,32
0,00
0,00
14.304.424,21 148.465,52

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00

0,00
1.325.051,88
287.027,94
278.555,98
0,00
0,00 77.789.157,71 56.286.527,52
0,00
0,00
514.033,88
180.845,50
0,00
0,00
0,00
132.900,00
0,00 300.573.690,78 453.937.234,46 407.236.567,36

0,00
0,00
286.588.086,57

0,00
0,00
0,00
0,00
14.354.229,53 148.465,52

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
25.000,00
25.000,00
0,00
0,00
25.000,00
25.000,00
0,00 300.793.850,58 454.111.350,70 407.295.703,81

Seite 11

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz
Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen und
Beteiligungen (Anteilsbesitz) - d.h. die Unternehmen, an denen die Gesellschaft direkt oder indirekt
eine Beteiligung im Sinne des § 271 HGB hält - setzen sich wie folgt zusammen:
Anteilsbesitz
UWS Service GmbH, Ulm

Höhe am Kapital
100%

Eigenkapital
25.000 €

Ergebnis*
1.762.493,10 €

Stichtag
31.12.2021

* Ergebnis vor Gewinnabführung
Im Posten unfertige Leistungen sind 16.618.053,49 € (Vorjahr 16.560.069,33 €) noch nicht
abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.
Mit Ausnahme der nachfolgend dargestellten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind alle Weiteren innerhalb eines Jahres fällig.
Sonstige Vermögensgegenstände

321.506,08 €
(Vorjahr 316.296,52 €)

Es bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus dem Lieferungs- und
Leistungsverkehr in Höhe von 146.322,21 € (Vorjahr 114.053,04 €), aus der Gewinnabführung von
1.762.493,10 € (Vorjahr 662.855,91 €) und aus Steuern von 4.105,75 € (Vorjahr 3.754,49 €).

Eigenkapital
Das im Handelsregister eingetragene und voll eingezahlte Kapital beträgt 16.100.000,00 €.
Zum Bilanzstichtag ergeben sich ausschließlich aktivische Steuerlatenzen. Die Gesellschaft macht
von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz
latenter Steuern in der Bilanz unterbleibt.
Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von 28 T€. Der
Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt
430,00 € (Vorjahr 1.154,00 €) (ausschüttungsgesperrt).
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate
Hausbewirtschaftung
Prüfungskosten
Archivierung
Steuerberatung
Jahresurlaub
Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
Umlage KVBW

161.000,00 €
220.000,00 €
53.000,00 €
44.600,00 €
22.000,00 €
117.981,00 €
20.200,00 €
113.000,00 €

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus dem Lieferungs- und
Leistungsverkehr in Höhe von 1.090.142,90 € (Vorjahr 54.457,51 €).

Seite 12

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten ergibt sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:
Verbindlichkeiten

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit

gesichert
Art
der
Sicherung

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

€

€

€

320.543.702,59
(284.146.204,11)

22.590.944,15
(16.873.099,09)

66.854.522,16
(62.144.538,58)

231.098.236,28
(205.128.566,44)

320.543.702,59
(284.146.204,11)

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

16.131.957,19
(10.577.667,23)

1.250.158,40
(912.543,72)

5.008.514,85
(3.419.891,10)

9.873.283,94
(6.245.232,41)

0,00
(0,00)

3. Erhaltene Anzahlungen

17.486.334,22
(16.356.200,65)

17.486.334,22
(16.356.200,65)

0,00

0,00
(0,00)

434.762,45
(516.746,19)

434.762,45
(516.746,19)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

1.446.029,13
(1.820.988,38)

1.446.029,13
(1.820.988,38)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

1.090.142,90
(54.457,51)

1.090.142,90
(54.457,51)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

(71.903,04)
(67.433,33)

71.903,04
(67.433,33)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

357.204.831,52
(313.539.697,40)

44.370.274,29
(36.601.468,87)

71.863.037,01
(65.564.429,68)

240.971.520,22
(211.373.798,85)

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

7. Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

GPR = Grundpfandrecht
SÜ = Sicherungsübereignung

€

320.543.702,59
(284.146.204,11)

GPR/SÜ
GPR/SÜ

Seite 13

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige
Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den
zugehörigen Bilanzposten dargestellt.
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert folgende wesentliche, periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge Anlageverkäufe
Erträge Versicherungsschäden
Erträge frühere Jahre
verschiedene sonstige Erträge
Erträge Auflösung Wertberichtigungen

0,00
309.099,30
33.650,50
392.333,51
353.107,02

Sonstige betriebliche Aufwendungen
Wertberichtigungen / Abschreibungen auf Forderungen
Verlust aus dem Abgang von Anlagevermögen

607.474,46 €
74,34 €

€
€
€
€
€

Zinsen und ähnliche Aufwendungen
In den anderen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der
Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 1.058,42 € enthalten.

E. Sonstige Angaben
Arbeitnehmer
Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich beschäftigt:

Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Hausmeister / Reinigung

Vollzeit
28
10
12

Teilzeit
11
0
2

50

13

Gesamt
Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt.

Seite 14

Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr:
Gunter Czisch
Tim von Winning
Martin Bendel
Martin Ansbacher
Dr. Richard Böker
Sigrid Räkel-Rehner
Carola Christ
Dr. Karin Graf
Jürgen Kriechbaum
Klaus Kopp
Helga Malischewski
Julia Mies
Ralf Milde
Tanja Oelmaier
Martin Rivoir
Wolfgang Schmauder
Annette Weinreich

Oberbürgermeister
Bürgermeister
Erster Bürgermeister
Rechtsanwalt
Hochschulprofessor
Ernährungs- und Diätberaterin
Hauptabteilungsleiterin
Ärztin
Kriminalbeamter
Mechanikermeister
Fraktionsgeschäftsführerin
Personal- und
Organisationsentwicklerin
Freier Regisseur/Kulturmanager
Master of Arts (M.A.)
Public Management
Diplom-Ingenieur und Landtagsabgeordneter
B.A. Politikwissenschaft,
Öffentliches Recht und Geschichte
Architektin

(Vorsitzender)
(1. stv. Vorsitzender)
(2. stv. Vorsitzender)
seit 18.09.2019
bis 14.07.2021
seit 14.07.2021
seit 18.09.2019
seit 16.09.2009
bis 15.12.2021
seit 15.12.2021
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
seit 14.10.2020
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019

Geschäftsführung
Geschäftsführer war im Geschäftsjahr:
Dr.-Ing. Frank Pinsler
Die Geschäftsführerbezüge für Herrn Dr. Frank Pinsler betrugen im Berichtsjahr 179 Tausend
Euro. Darin enthalten waren mit 30 Tausend Euro erfolgsbezogene Komponenten sowie
Sachleistungen in Höhe von 9 Tausend Euro. Für den Geschäftsführer besteht keine
Pensionszusage seitens der Gesellschaft.
Die im Geschäftsjahr gewährten Gesamtbezüge für Mitglieder des Aufsichtsrats betrugen 4
Tausend Euro und für frühere Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen 7
Tausend Euro.

Seite 15

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
-

Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 86,1 Mio. €, hierfür liegen
Finanzierungszusagen über 45,9 Mio. € vor.
Verpflichtungen aus den Rahmenverträgen für Rauchwarnmelder in Höhe von 0,3 Mio.€.
Zahlungsverpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen bis 2066 in Höhe von 1,1 Mio. €.

Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von 6.049.331,76 €, für die Stadt
Ulm - LI in Höhe von 46.682,72 €, für die Hospitalstiftung Ulm in Höhe von 4.466,68 € und für
die Stadt Ulm - SO in Höhe von 71.103,53 € treuhänderisch verwaltet.
Zusammen mit der ulmer heimstätte eG ist die UWS an drei Bauherrengemeinschaften beteiligt.
Der "Wohnen Ulm I GbR" gegründet im Jahr 2015, der Wohnen Ulm II GbR, gegründet im Jahr
2018 und der Wohnen Ulm III GbR, gegründet im Jahr 2018. Der Gesellschaftszweck aller drei
Bauherrengemeinschaften besteht in der Projektentwicklung, im Besonderen in der Schaffung
von Baurecht und der Einholung von Realisierungsangeboten sowie der Projektsteuerung für die
Bauvorhaben.
Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen
existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von
Bedeutung wären.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit unterhält die Gesellschaft Geschäftsbeziehungen
zu zahlreichen Unternehmen, darunter auch verbundene Unternehmen, die als nahe stehende
Unternehmen gelten.
Die Gesellschaft unterhält Beziehungen zu verbundenen Unternehmen in den Bereichen:
-

Wärmedienstleistung
Kabel-TV
Hausmeisterdienstleistungen
WEG-Verwaltung
Personalgestellung

Seite 16

Weiter unterhält die Gesellschaft im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit auch zum
Gesellschafter Geschäftsbeziehungen. Diese nachfolgend aufgeführten Positionen werden in
der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:
Forderungen aus Vermietung
(Vorjahr

0,00 €
2.472,92 €)

(Vorjahr

56.243,52 €
735,92 €)

(Vorjahr

213.880,45 €
11.567,44 €)

(Vorjahr

16.131.957,19 €
10.577.667,23 €)

(Vorjahr

340.791,62 €
329.464,01 €)

(Vorjahr

11.814,32 €
8.155,28 €)

(Vorjahr

-20.968,59 €
698,43 €)

(Vorjahr

499.039,40 €
520.503,32 €)

Forderungen aus Betreuungstätigkeit

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Rechnungsabgrenzungsposten

Sämtliche Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen erfolgen zu marktüblichen
Konditionen.

Seite 17

Gesamthonorar des Abschlussprüfers
Für das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden
folgende Beträge bilanziert:
für Abschlussprüfungsleistungen

netto

40.844,76 €

Nachtragsbericht
Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben
unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen
Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für
Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die VermögensFinanz- und Ertragslage der Ulmer Wohnungs-und Siedlungsgesellschaft mbH, z. B. in Gestalt
von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch
Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten
(Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen.
Darüber hinaus sind ggf. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse
und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die
Fluchtbewegungen Auswirkungen auch in Deutschland zeigen. Quantitative Angaben zum
Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der
Aufstellung des Jahresabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verweisen in diesem
Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel
"Prognosebericht und Risikobericht".
Nach Ablauf des Jahres 2021 sind darüber hinaus keine weiteren Ereignisse eingetreten, die für
die Gesellschaft von wesentlicher (finanzieller) Bedeutung sind und zu einer veränderten
Beurteilung führen könnten.
Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2021 in Höhe von 5.052.458,76 € den
anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 31. März 2022

Die Geschäftsführung

Lagebericht

Geschäftsjahr 2021

A. Grundlagen des Unternehmens
Geschäftsmodell des Unternehmens
Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH wurde am 11.03.1930 gegründet. Die Gesellschaft
wurde am 09.09.1930 unter HRB 1268 beim Amtsgericht Ulm eingetragen. Die Gesellschaft besitzt Objekte
im Stadtgebiet Ulm. Gemäß Gesellschaftsvertrag in der Fassung vom 04.09.2000 widmet sich die Gesellschaft vorrangig der sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der breiten Schichten der
Bevölkerung der Stadt Ulm. Zu diesem Zweck errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet die Gesellschaft Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen.
Die Preisbildung soll angemessen sein, d.h. eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung
des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.
Die Gesellschaft ist seit dem Geschäftsjahr 2007 zu 100 % an der UWS Service GmbH beteiligt. Diese übernimmt die Geschäftsbereiche Multimediadienstleistung (Kabel-TV, Internet, Telefon), WEG-Verwaltung,
Wärmedienstleistung und Hausmeisterdienstleistung.

B. Wirtschaftsbericht
I.

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Allgemeiner Teil des Lageberichts 2021
Auch 2021 beeinflusste die Covid-19-Pandemie die wirtschaftliche Entwicklung weltweit negativ. Nachdem
die Wirtschaftsleistung in Baden-Württemberg im 1. Halbjahr 2021 preisbereinigt um 5,5 % gestiegen war,
hat die Wirtschaftsleistung im dritten Quartal 2021 nur noch um 1,7 % zugelegt; für das vierte Quartal
wird nur noch mit einer schwachen Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts gerechnet. Grund hierfür ist das
wieder zunehmende Infektionsgeschehen, das die über den Sommer erfolgte Erholung abermals bremst.
Insgesamt ergab sich für Gesamt-Deutschland 2021 ein Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,7 %.
Damit hat das BIP das Vorkrisenniveau noch nicht wieder erreicht und liegt immer noch um 2,0 % unter
dem des Jahres 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie.
Trotz der Corona-Pandemie zeigte sich der Arbeitsmarkt robust. Die Arbeitslosenquote betrug in BadenWürttemberg im Dezember 2021 3,4 % (Dezember 2020: 4,2 %). Die Zahl der gemeldeten Arbeitslosen in
Baden-Württemberg belief sich im Dezember 2021 auf 212.300 Personen, während im Dezember 2020
noch 264.521 Arbeitslose gemeldet waren. Die Zahl der Erwerbstätigen in Gesamt-Deutschland hat sich
2021 leicht um 7.000 Beschäftigte auf 44,9 Mio. im Jahresdurchschnitt erhöht.
Die Teuerungsrate nach dem Verbraucherpreisindex stieg im Dezember 2021 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresmonat um 5,0 % und erreichte damit eine seit Jahren nicht gekannte Höhe. Vor allem
die Preise für Heizöl (+ 36,7 %) und Kraftstoffe (+ 35,2 %) lagen deutlich über der Gesamtteuerung. Neben
den Basiseffekten durch die sehr niedrigen Energiepreise im November 2020 wirkte sich auch die zu Jahresbeginn eingeführte CO2-Abgabe und die temporäre Senkung der Mehrwertsteuersätze im 2. Halbjahr
2020 preiserhöhend aus. Neben den temporären Basiseffekten aus dem Vorjahr entfalten zunehmend krisenbedingte Effekte, wie Lieferengpässe und deutliche Preisanstiege auf den vorgelagerten Wirtschaftsstufen ihre Wirkung auf die Preisentwicklung.
Problematisch für Wohnungsunternehmen ist die Baupreisentwicklung. So stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Baden-Württemberg im November 2021 um 14,5 % gegenüber dem Vorjahresmonat. Den stärksten Anstieg gab es dabei bei den Zimmer- und Holzbauarbeiten,
1

die wegen gestiegener Bauholzpreise um 47,2 % teurer geworden sind. Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 14,0 %.
Auf den Anstieg der Baupreise wirkten sich neben dem Basiseffekt durch die befristete Mehrwertsteuersenkung im 2. Halbjahr 2020 zusätzlich die stark gestiegenen Materialpreise aus.
Dagegen stiegen die Nettokaltmieten nach dem Mietpreisindex des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg im Jahresdurchschnitt 2021 nur um 1,8 %.
Die Europäische Zentralbank hat mit ihrer Geldpolitik noch nicht auf den Preisanstieg reagiert. Deshalb
liegen die Zinssätze für Baufinanzierungen immer noch günstig bei knapp einem Prozent bei 10jähriger
Zinsfestschreibung. Experten erwarten für 2022 einen Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen um 0,25
bis 0,5 Prozentpunkte.
In Baden-Württemberg lebten 2020 rund 11,17 Mio. Personen. Die Zahl dürfte sich 2021 nur unwesentlich
verändert haben. Nach der Prognose des statistischen Landesamts Baden-Württemberg soll die Bevölkerung
bis zum Jahr 2035 auf 11,36 Mio. Personen anwachsen. Der Anteil der Personen, die älter als 60 Jahre sind,
soll sich von 3,05 Mio. Personen im Jahr 2020 auf 3,68 Mio. Personen im Jahr 2035 erhöhen (+ 20,6 %).
Damit wird der Anteil dieser Altersgruppe an der Gesamtbevölkerung von derzeit 27,3 % bis 2035 auf
voraussichtlich 32,4 % ansteigen. Der Anteil der 20- bis 60-Jährigen wird sich dagegen von 6,0 Mio. (53,8
% der Gesamtbevölkerung) auf 5,5 Mio. (48,7 % der Gesamtbevölkerung) vermindern.
Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des
Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2045 um
annähernd 300.000 auf knapp 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet. Die
Haushaltszahl im Jahr 2050 könnte damit immer noch um fast 290.000 höher liegen als 2017.
Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller
Voraussicht nach zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht
verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem
kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.
Wohnungssituation in Ulm
Der Ulmer Mietwohnungsmarkt ist nach wie vor angespannt. Wichtige Indikatoren sind steigende Mieten,
eine niedrige Fluktuation, ein geringes Angebot und geringe Leerstände. Insbesondere mittlere und untere
Preissegmente sind betroffen. Dies spiegelt sich auch in den Kennzahlen der UWS wider. Die Anzahl der bei
der UWS registrierten Interessenten ist mit 3.633 gegenüber dem Vorjahr (2.942) angestiegen. Die Fluktuation ist mit 6,3 % ggü. dem Vorjahr (Vj. 7,3 %) gesunken und liegt weiterhin auf niedrigem Niveau. Die
Leerstandsquote liegt bei 1,0 % (Vj. 1,9 %) und ist im Wesentlichen modernisierungsbedingt. Der Anteil
der rückständigen Mietverhältnisse ist zum Jahresende deutlich auf 5,8 % (Vj. 7,6 %) gesunken.
Um der nach wie vor steigenden Wohnungsnachfrage zu begegnen, hat der Ulmer Gemeinderat beschlossen, 3.500 Wohnungen in fünf Jahren neu zu bauen. Dieses ambitionierte Ziel wird derzeit nicht erreicht.
Um durch einen Neubau im geförderten Wohnungsmarkt zur Entlastung des mittleren und unteren Preissegments beitragen zu können, ist dauerhaft eine attraktive und verlässliche Förderpolitik im Rahmen des
Landeswohnraumförderungsprogramms notwendig.
2

In Ulm wurden gem. den Angaben des Statistischen Landesamtes Baugenehmigungen für 575 Wohnungen
erteilt. Das hohe Niveau der Bautätigkeit folgt dem Landestrend in Baden-Württemberg, ist jedoch für eine
ausreichende Wohnraumversorgung nicht ausreichend. Eine weitere erhebliche Steigerung des Neubauvolumens ist derzeit nicht absehbar. Die Auswirkungen eines hohen Neubauvolumens werden sich jedoch erst
in einigen Jahren in einer Entlastung des Mietwohnungsmarktes abbilden, wenn das Bauvolumen, auch im
mittleren Preissegment und bei geförderten Wohnungen verstetigt werden kann.
Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wird in Ulm weiterhin anhalten. Der durch die Standortattraktivität
ausgelöste Zuzug aus den verschiedensten Gründen und eine zunehmende Differenzierung der Lebensentwürfe und Einkommensverhältnisse wird die Entwicklung des Wohnungsmarktes weiterhin bestimmen.
Eventuelle mittel- und langfristige Auswirkungen und Folgewirkungen der Corona-Pandemie können zum
jetzigen Zeitpunkt nicht eingeschätzt werden.
Die bislang gesetzten Schwerpunkte der Bestandsmodernisierung, einer familiengerechten Ausrichtung des
Angebotes und der Anpassung der Wohnanlagen an den demografischen Wandel sind Basis für die weitere
Entwicklung eines nachhaltig vermietbaren Wohnungsbestandes. Mit dem Wohnungsbestand und den
Neubauten im Mietwohnungssektor sollen für Bezieher mittlerer und unterer Einkommen, für Familien,
Singles und Senioren, für Ulmer Bürgerinnen und Bürger, sowie für neue Einwohner der Stadt attraktive
Angebote erhalten und neu geschaffen werden. Die UWS plant, sich auch zukünftig im Mietwohnungsneubau in Ulm zu engagieren.

II.

Geschäftsverlauf

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit
Die Gesellschaft hat 2021 ihr Modernisierungsprogramm pandemiebedingt teilweise nur eingeschränkt umsetzen können. Dabei wurden auch aus 2020 zurückgestellte Maßnahmen nachgeholt. Dabei wurde in die
grundlegende Verbesserung des energetischen Standards investiert. Um den Energieverbrauch zu reduzieren, wurden Fassaden und Dächer gedämmt sowie neue Fenster eingebaut. Die Erneuerung der Heizungsanlagen und der Warmwasserbereitung sowie die Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger gehören ebenfalls dazu. So wird nicht nur ein substantieller Beitrag zum Klimaschutz geleistet; es wird darüber
der Anstieg der Betriebskosten dauerhaft begrenzt und die Mieter werden entlastet.
Um den Anforderungen des demografischen Wandels Rechnung zu tragen, kommt dem Abbau von Barrieren im Bestand eine besondere Bedeutung zu. Bei Modernisierungen werden Barrieren möglichst abgebaut, um so den Zugang für Personen mit eingeschränkter Mobilität zu erleichtern. Alle Neubauten der
UWS werden grundsätzlich barrierefrei gem. DIN geplant und ausgeführt.
Zu Beginn des Geschäftsjahres 2021 waren 426 Wohnungen im Bau. Bis Ende des Jahres wurden die Projekte Kemptener Str. 15/1 und 15/2 mit 28 Wohnungen und das Projekt Im Wiblinger Hart 4/1 bis 4/3 mit
24 Wohnungen und einer 4-gruppigen Kindertagesstätte fertiggestellt und an die neuen Mieter übergeben.
Die Neubauten entsprechen dem Standard KfW-Effizienzhaus 55 und sind barrierefrei. Darüber hinaus
wurde im Science-Park ein Büro- und Forschungsgebäudes mit ca. 7.470 m² Hauptnutzfläche fertiggestellt,
was derzeit vermietet wird.
Ende 2021 waren 413 Wohnungen, drei Kindertagesstätten und ein in ein Wohngebäude integrierter Verbrauchermarkt in insgesamt sechs Projekten im Bau. Weiterhin waren Ende 2021 Projekte mit 79 Wohnungen und eine Kindertagesstätte in konkreter Planung und Vorbereitung, sowie Projekte mit über 350 Wohnungen in der Projektentwicklung. Dies ist Ausdruck der kontinuierlichen Investitionsstrategie der UWS.

3

Der Mietwohnungsbestand der Gesellschaft entwickelte sich wie folgt:
Mietwohnungsbestand

2021
Wohnungen

2020
Wohnungen

7.201

7.131

Zugang durch Neubau und Modernisierung
Zugang durch Erwerb
Zugang, sonstiger

52
0
0

72
0
0

Abgang durch Verkauf
Abgang, sonstiger (z.B. Abbruch)

0
53

2
0

Bestand am Ende des Geschäftsjahres

7.200

7.201

für Dritte verwaltete Mietwohnungen

301

300

7.501

7.501

933

933

Zu Beginn des Geschäftsjahres

Bewirtschaftete Mietwohnungen insgesamt
Verwaltete Wohnungen in Eigentümergemeinschaften
(Verwaltung durch UWS Service GmbH)

III. Lage
1.

Ertragslage

Der im Wirtschaftsplan 2021 prognostizierte Jahresüberschuss von 5.659 T€ konnte mit 5.052.458,76 €
nicht ganz erreicht werden. Das Jahresergebnis ist durch den Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung
geprägt. Die Steigerung der Erträge ergab sich durch Erstvermietung der Neubauten, Mietanpassungen im
Wohnungsbestand und bei modernisierten Objekten, sowie durch Prolongation von Gewerbemietverträgen. Bei der Neuaufnahme und Prolongation von kurz-, mittel- und langfristigen Darlehen konnte die derzeit positive Finanzierungssituation genutzt werden. Die Zinsaufwendungen sanken trotz deutlich erhöhtem
Darlehensbestands um 99 T€ gegenüber dem Vorjahr.
In der Tochtergesellschaft UWS Service GmbH sind die Geschäftsbereiche Wärmedienstleistung, Multimediadienstleistung, WEG-Verwaltung und Hausmeisterdienstleistung zusammengefasst. Die sozialverträgliche Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen wurde im Geschäftsjahr 2021 weitergeführt und ausgebaut. Das Geschäftsfeld Wärmelieferung hat ebenfalls zum Ergebnis beigetragen. Die Verwaltung von
Wohnungseigentümergemeinschaften wird in der UWS Service GmbH als Geschäftsfeld erfolgreich gestaltet und hat zum Gesamtergebnis der UWS Service GmbH in Höhe von 1.762 T€ beigetragen. Dieses wird
auf Grundlage des Ergebnisabführungsvertrages vollständig an die UWS abgeführt.
Die Ertragslage des Unternehmens ist zufriedenstellend.

4

2.

Vermögenslage

Zum 31.12.2021 wies das Unternehmen folgende Vermögensstruktur auf:
31.12.2021

31.12.2020

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

Anlagevermögen

454.111,4

93,4

407.295,7

93,1

46.815,7

Umlaufvermögen

31.810,3

6,6

30.003,8

6,9

1.806,5

0,5

0,0

0,9

0,0

-0,4

485.922,2

100,0

437.300,4

100,0

48.621,8

Rechnungsabgrenzung
Gesamtvermögen

Die Veränderung des Anlagevermögens ist auf die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen zurückzuführen.
Die Investitionen sind im Geschäftsjahr 2021 insgesamt angestiegen. Für die Investitionen in Neubau, Modernisierung und Instandhaltung wurden folgende Summen aufgewendet:
2021
Mio. €

2020
Mio. €

Neubau
Modernisierung
Instandhaltung

54,216
4,067
12,606

40,364
6,402
11,189

Bauinvestitionen insgesamt

70,889

57,955

Zum 31.12.2021 wies das Unternehmen folgende Kapitalstruktur auf:
31.12.2020

31.12.2021

Eigenkapital
Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Rechnungsabgrenzung
Gesamtkapital

Veränderung

in T€

%

in T€

%

in T€

124.674,9

25,7

119.622,5

27,4

5.052,5

835,7

0,2

960,1

0,2

-124,4

357.204,8

73,5

313.539,7

71,7

43.665,1

3.206,8

0,6

3.178,2

0,7

28,6

485.922,2

100,0

437.300,4

100,0

48.621,8

5

Das Unternehmen hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr positiv entwickelt. Dies spiegelt sich in den nachstehenden Kennzahlen wider:
2021

2020

Mio. €

Mio. €

Bilanzsumme

485,9

437,3

Anlagevermögen

454,1

407,3

16,1

16,1

111,5

105,3

Rückstellungen

0,8

1,0

Jahresüberschuss

5,1

6,2

55,3

53,4

Stammkapital
Rücklagen

Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung

Das Eigenkapital einschließlich des Jahresüberschusses hat sich auf 124,7 Mio. € erhöht. Die Kapitalstruktur
ist ausgewogen, der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital beträgt 25,7 %. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern haben sich auf Grund der Investitionen in Neubauten
und Bestandsimmobilien gegenüber dem Vorjahr um 41,95 Mio. € erhöht. Die Zinsen für langfristige Darlehen sind zu einem großen Teil langfristig gesichert.
Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet. Die Geschäftsführung der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

6

3.

Finanzlage

Für das Geschäftsjahr 2021 ergibt sich folgende Kapitalflussrechnung:

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cashflow aus Investitionstätigkeit
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds

Finanzmittelfonds zum 01.01.
Finanzmittelfonds zum 31.12.

2021

2020

21,489 Mio. €
-59,689 Mio. €
38,126 Mio. €
-0,074 Mio.€

19,980 Mio. €
-45,132 Mio. €
25,091 Mio. €
-0,062 Mio €

7,145 Mio. €
7,071 Mio. €

7,206 Mio. €
7,145 Mio. €

Der laufende Kapitaldienst konnte aus dem Cashflow bedient werden. Die Liquiditätslage der Gesellschaft
ist zufriedenstellend. Die Zahlungsfähigkeit war 2021 stets uneingeschränkt gegeben. Es sind derzeit und
für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen ausreichende Kreditlinien zur
Verfügung.
Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. Die Finanzierung der Investitionen in 2022 ist gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung.

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IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Die positive Entwicklung der Gesellschaft lässt sich an folgenden finanziellen Leistungsindikatoren ablesen:

Gesamtkapitalrentabilität
Eigenkapitalrentabilität
Eigenkapitalquote

Ø - Miete Wohnung
Leerstandsquote
Fluktuationsquote
Bauinvestitionen insgesamt

2021

2020

1,8 %
4,1 %
25,7 %

2,3 %
5,2 %
27,4 %

6,37 €/m²
1,0 %
6,3 %
70,889 Mio. €

6,23 €/m²
1,9 %
7,3 %
57,955 Mio. €

Die UWS ist sich des Anteils ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter am Unternehmenserfolg bewusst. Ihre
Leistung und Kompetenz bilden die Basis dafür, die vielfältigen Anforderungen der Mieter und Kunden zu
erfüllen. Darüber hinaus müssen sie aktuelle und zukünftig anstehende Veränderungen im Unternehmen
aktiv gestalten. Die Beschäftigten werden aktiv mit Schulungs- und Weiterbildungsmaßnahmen gefördert,
welche über externe und interne Angebote realisiert werden. Insgesamt wurden 2021 für die Beschäftigten
286 Schulungstage (Vollzeitäquivalent) realisiert. Im vergangenen Jahr wurden coronabedingt weitgehend
digitale Schulungsangebote angenommen. Digitale und online-Formate werden zunehmend zum festen
Bestandteil des gesamten Schulungs- und Weiterbildungsangebotes.
Das Schulungs- und Weiterbildungsprogramm wird auch in den nächsten Jahren kontinuierlich fortgeführt.
Seit vielen Jahren bilden wir eigenen Nachwuchs aus. So werden im Berichtsjahr durchschnittlich drei Auszubildende für das Berufsbild Immobilienkaufmann / -frau beschäftigt. Um Beruf und Familie vereinbaren
zu können, werden mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern bei Bedarf individuell Teilzeitvereinbarungen
und flexible Vereinbarungen zur Wahrnehmung der Elternzeit getroffen. Darüber hinaus wird allen Beschäftigten mobiles Arbeiten angeboten, sofern das Arbeitsumfeld dies ermöglicht. Die weitere Beschäftigung
und Entwicklung qualifizierter Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf attraktiven Arbeitsplätzen ist Bestandteil der Unternehmensstrategie.

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C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht
I.

Prognosebericht

Die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung in Verbindung mit der Bewältigung der Corona-Pandemie und
des Ukraine-Kriegs, sowie deren Folgen ist derzeit nur schwer zu prognostizieren. Diese hängen von dem
Ausmaß und der Dauer des Krieges und die darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist
allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Quantitative Angaben
zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Die lokale Wirtschaft zeigt sich dessen ungeachtet gut diversifiziert und stabil, sowie gut für die Zukunft gerüstet. Für die UWS sind diese grundsätzlichen Aussichten in
Verbindung mit dem nach wie vor niedrigen Zinsniveau Anlass, an der Investitionsstrategie der vergangenen
Jahre festzuhalten und die Wohnungsbestände sukzessive zu entwickeln. Modernisierungen und Instandhaltungen in den eigenen Beständen werden weiterhin auf konstantem Niveau durchgeführt. Eine weitere
Steigerung ist auf Grund fehlender Kapazitäten im Handwerk und der anhaltend überdurchschnittlichen
Entwicklung der Baupreise jedoch nicht zielführend. Für 2022 sind im Wirtschaftsplan für die Bestandserhaltung rund 23,70 Mio. € veranschlagt, davon ca. 11,53 Mio. € für die Instandhaltung und ca.
12,17 Mio. € für Modernisierungsmaßnahmen.
Die aktuellen Prognosen gehen davon aus, dass die Zahl der Haushalte in Baden-Württemberg und im
Stadtgebiet Ulm weiter steigt. Die Fertigstellung der Neubaustrecke in die Landeshauptstadt wird einen
weiteren Nachfrageschub auslösen. Um eine Entspannung des lokalen Mietmarktes zu erreichen, muss die
gegenwärtige Wohnungsbauaktivität verstetigt werden, wenn die verfügbaren Kapazitäten dies zulassen.
Aufgrund der guten Nachfrage nach bezahlbaren freifinanzierten und öffentlich geförderten Wohnungen
will die UWS in den kommenden Jahren weitere Neubauten errichten. Hierbei geht die UWS von leicht
steigenden Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung aus.
Der Geschäftsverlauf 2022 entspricht weitgehend den Planungen des Wirtschaftsplanes. Für das Jahr 2022
erwarten wir einen Jahresüberschuss von 4,899 Mio. €.

II.

Risikobericht

Zweck der Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH ist die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit bezahlbarem Wohnraum. Zur Erreichung dieses Zieles erwirbt, errichtet und vermietet die
Gesellschaft Wohngebäude, veräußert aber auch Einzelobjekte. Darüber hinaus betreiben wir zusammen
mit unserer Tochtergesellschaft UWS Service GmbH die WEG- und Mietfremdverwaltung, erbringen Wärmelieferungsleistungen, sowie Hausmeisterdienstleistungen und sichern die Medienversorgung unserer Objekte.
Trotz der positiven Nachfrageperspektive besteht ein Risiko darin, dass der Wohnungsbestand den aktuellen
und zukünftigen Anforderungen nicht entsprechen könnte und deshalb Vermietungsschwierigkeiten auftreten könnten. Leerstände und daraus resultierende Mietausfälle wären potentielle Auswirkungen. Die
UWS investiert daher kontinuierlich in den Wohnungsbestand, um die Vermietungsfähigkeit nachhaltig sicherzustellen. Dazu gehören die Instandhaltung, eine umfassende wohnungswirtschaftliche und energetische Modernisierung einzelner Wohnanlagen, sowie die Anpassung von Wohnungen an die Bedürfnisse
von Mietern mit eingeschränkter Mobilität. Neubauten ergänzen das Portfolio. Das Unternehmen wird die
langjährige Strategie in diesem Bereich kontinuierlich umsetzen und weiterentwickeln. Die für Neubau und
Modernisierung benötigten Finanzmittel können durch den Cashflow und die Aufnahme von Kreditmitteln
aufgebracht werden.
Bei Gewerbeimmobilien bestehen wesentliche Risiken in der Prolongation oder Anschlussvermietung bei
auslaufenden oder gekündigten Mietverhältnissen, sowie in der mangelnden Zahlungsfähigkeit von Mietern

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und den sich daraus ergebenden Ertragsausfällen. Weitere potentielle Risiken bestehen in der Nachvermietung zu einem geringeren Mietzins und in erhöhten Aufwendungen bei der Neuvermietung. In den gewerblich genutzten Objekten im Science-Park II ist der überwiegende Flächenanteil vermietet. Erhebliche
Flächenanteile sind über langfristige Mietverhältnisse gesichert. Da über den Gesamtbestand eine Mischung
zwischen Großmietern und Mietern mit kleineren Flächen, über verschiedene Mietlaufzeiten und ein entsprechender Branchenmix entwickelt wurde, können kumulierte Ausfallrisiken minimiert werden. Da es sich
bei den meisten Mietern um überregional, teilweise weltweit, agierende Unternehmen handelt, ist das Risiko nicht allein von der lokalen Entwicklung bestimmt. Das potentielle Ausfallrisiko durch Prolongationen,
Mieterinsolvenz, geringere Nachvermietungschancen und sinkende Durchschnittsmieten wird durch die allgemeine wirtschaftliche Lage und die lokale Wirtschaftsstruktur ebenfalls beeinflusst.
Auf Grund der langfristigen Finanzierung der Wohnimmobilien ist derzeit keine Gefährdung der finanziellen
Entwicklung unseres Wohnungsunternehmens zu befürchten. Mittelfristig können wir jedoch nicht ausschließen, dass sich die Finanzierungsmöglichkeiten und die Finanzierungskonditionen ungünstig entwickeln können. Deshalb sehen wir den Finanzierungsbereich weiterhin als Schwerpunkt in unserem Risikomanagement, auch um rechtzeitig Liquiditätsengpässen und Zinsänderungsrisiken vorbeugen zu können.
Die derzeit volatile Finanzierungssituation durch die KfW erschwert die Planung und Vorbereitung weiterer
Neubauvorhaben.
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die
Pandemie bis heute andauernd zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben
geführt. Von einer eingetrübten gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher weiterhin auszugehen. Volatilität
und Geschwindigkeit der Entwicklung machen es nach wie vor schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen. Es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen.
Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungsund Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen.
Bereits seit Oktober 2021 erleben wir drastisch steigende Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder
sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz
öffentlicher Förderung verfolgt die Gesellschaft daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für
die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird
jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen. Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu
Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und somit Betriebskosten der Mieter führen.
Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten mit Auswirkungen auf bestehende und
geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit auch zu einem Instandhaltungsstau
kommen.
Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der
Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich,
dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit vom Energieträger Gas mildern.
Infolgedessen wird die UWS weiterhin sukzessive fossile Energieträger zur Wärmeversorgung ihrer Wohnanlagen ablösen.
Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.
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Wesentliche Risiken, die sich bestandsgefährdend auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken
können, sind derzeit nicht erkennbar.
Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven Gesamtentwicklung aus.

III. Chancenbericht
Die Nachfrage nach Mietwohnungen im preisgünstigen und mittleren Segment ist auf dem Ulmer Wohnungsmarkt nach wie vor groß. Die positive Bevölkerungsentwicklung in Ulm wird laut Prognosen auch in
den nächsten Jahren weiter anhalten, so dass mit einer weiterhin hohen Nachfrage nach attraktivem Wohnraum gerechnet werden kann. Weitere grundlegende Faktoren, die den Wohnungsmarkt beeinflussen, sind
der demografische Wandel und sich verändernde gesellschaftliche Strukturen, wie z.B. eine Zunahme von
Ein-Personen-Haushalten und eine erhöhte Erwerbsmobilität. Durch kontinuierliche Aktivitäten im Bereich
der energetischen und barrierefreien Bestandssanierung und des Neubaus würde das Unternehmen auch
im Falle einer nachlassenden Nachfrage über eine starke Marktposition verfügen.

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D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten
Da die UWS ein Unternehmen mit hoher Anlagenintensität und Fremdkapitaleinsatz ist, sind niedrige Zinsen
von großer Bedeutung. Auf der Passivseite bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von
Bankverbindlichkeiten, die Objekt- und Unternehmensfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken,
Liquiditätsrisiken). Aufgrund eines hohen Anteils festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft nur einem
geringen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt, um die
Zinsanpassungsrisiken so gering wie möglich zu halten. Durch längerfristige Zinsfestschreibungen der zur
Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen Darlehen auf Basis des in 2020 niedrigen Zinsniveaus
haben wir das Zinsrisiko weiter minimiert.
Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel. Durch Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.
Im Geschäftsjahr wurden Sondertilgungen und Ablösungen in Höhe von 7,055 Mio. € vorgenommen. Um
langfristig die Fremdkapitalquote zu verringern, wurde die Tilgungsrate bei Prolongationen in der Regel
erhöht. Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt, Fremdwährungsdarlehen befinden sich
nicht im Kreditportfolio. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit
rechtzeitig begegnen zu können.

E. Internes Kontroll- und Risikomanagementsystem
Für die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens ist die frühzeitige Identifizierung sowie Bewältigung
von Chancen und Risiken eine elementare Voraussetzung. Daher nutzt die UWS ein auf die jeweiligen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem, das an der Aufbau- und Ablauforganisation ausgerichtet ist und eng mit den Planungs- und Controllingprozessen verbunden ist.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem dient insbesondere der Geschäftsführung zur rechtzeitigen Risikoerkennung, so dass Maßnahmen bzw. Reaktionen noch möglich sind.
Die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes ist der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der UWS.
Chancen und Risiken sind zwangsläufig mit der regionalen Nachfrage nach Mietwohnungen verbunden.
Existentielle Risiken sind aus heutiger Sicht nicht erkennbar.

Ulm, 31. März 2022

Dr.-Ing. Frank Pinsler
Geschäftsführer

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