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Anlage 1 - Jahresabschluss 2020

                                    
                                        Anlage 1 zu GD 254/21

JAHRESABSCHLUSS
zum
31.12.2020

Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH, Ulm

INHALTSVERZEICHNIS

I.

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Seite

3

II. Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2020

5

III. Anhang des Jahresabschlusses 2020

6

IV. Lagebericht 2020

IV. 1

Seite 3

2020

I. Bilanz zum 31. Dezember 2020

AKTIVSEITE

2020
€

2020
€

2019
€

A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. Geleistete Anzahlungen

III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen

34.136,45

55.253,75

327.049.337,15

314.486.033,54

9.664.010,11

10.820.367,67

13.214,40
13.213.447,70
417.729,00

3.002.443,07
13.823.479,70
445.149,93

278.555,98
56.286.527,52
180.845,50
132.900,00 €

407.236.567,36

279.208,05
28.168.960,55
2.296.830,54
0,00

25.000,00
0,00

25.000,00

25.000,00
1.035,71

407.295.703,81

373.403.762,51

16.578.514,52

15.276.467,39
14.789,07

437.904,60
3.454,17
85.546,34
780.663,44
436.141,71

1.743.710,26

157.946,75
163.010,15
28.086,71
508.555,41
747.963,91

7.144.748,65
4.536.831,11

11.681.579,76

7.206.224,60
4.201.336,91

30.003.804,54

28.304.380,90

925,79

14.506,44

437.300.434,14

401.722.649,85

Anlagevermögen insgesamt
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen
2. Andere Vorräte
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
5. Sonstige Vermögensgegenstände
III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben
1. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten
2. Bausparguthaben
Umlaufvermögen insgesamt

16.560.069,33
18.445,19

C. Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Bilanzsumme

Seite 4

2020

PASSIVSEITE

2020
€

2020
€

2019
€

A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital

16.100.000,00

./. Nennbetrag eigener Anteile

8.000.000,00 €

Ausgegebenes Kapital
II. Gewinnrücklagen
1. Gesellschaftsvertragliche Rücklage
2. Bauerneuerungsrücklage
3. Andere Gewinnrücklagen

8.050.705,89
752.063,57
96.520.919,08

III. Jahresüberschuss
Eigenkapital insgesamt

B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen
und ähnliche Verpflichtungen
2. Steuerrückstellungen
3. Sonstige Rückstellungen

58.180,00
14.168,00
887.705,00

C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
3. Erhaltene Anzahlungen
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
7. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern:
Vorjahr:

D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme

284.146.204,11
10.577.667,23
16.356.200,65
516.746,19
1.820.988,38
54.457,51
67.433,33

16.100.000,00
8.100.000,00

8.000.000,00

8.100.000,00

8.100.000,00

105.323.688,54
6.198.791,70

8.050.705,89
752.063,57
89.810.312,68
98.613.082,14
6.710.606,40

119.622.480,24

113.423.688,54

960.053,00

55.774,00
18.077,00
1.053.557,00

313.539.697,40

258.646.520,28
7.023.888,64
15.533.708,35
439.275,30
2.117.144,85
37.962,39
168.340,87

3.178.203,50

3.204.712,63

437.300.434,14

401.722.649,85

67.533,33 €
168.340,87 €

Seite 5

2020

II. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 01. Januar bis 31. Dezember 2020

2020
€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen

2019
€

55.798.529,84

52.300.954,89
344.826,36
1.715.130,89

2. Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten
Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie
unfertigen Leistungen

1.283.601,94

1.177.232,83

3. Andere aktivierte Eigenleistungen

1.008.370,54

722.579,80

4. Sonstige betriebliche Erträge

1.071.142,47

1.256.922,21

28.215.860,24

26.236.371,15
9.417,60

30.945.784,55

31.271.858,23

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen

53.438.291,48
250.248,38 €
2.109.989,98

2020
€

28.206.845,37
9.014,87

6. Rohergebnis
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und Unterstützung

3.254.151,60
4.292.259,26

943.621,22

13.050.762,83

12.453.605,08

2.190.124,96

2.335.723,49

662.855,91

503.877,22

31,07

74,94

12.Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

17.190,70

16.662,87

13.Zinsen und ähnliche Aufwendungen

3.887.628,76

3.995.963,30

874.408,77

893.522,84

15.Ergebnis nach Steuern

7.330.677,65

8.036.035,03

16.Sonstige Steuern

1.131.885,95

1.325.428,63

17.Jahresüberschuss

6.198.791,70

6.710.606,40

davon für Altersversorgung:
Vorjahr:

430.242,90 €
332.168,05 €

8. Abschreibungen
AfA auf immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens und Sachanlagen
9. Sonstige betriebliche Aufwendungen
10.Erträge aus Gewinnabführung
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens

davon aus Guthabengebühren:
Vorjahr:
14.Steuern vom Einkommen und Ertrag

1.038.107,66

3.134.002,30

2.123,68 €
244,20 €

Seite 6

III. Anhang des Jahresabschlusses 2020

A. Allgemeine Angaben
Die Ulmer Wohnungs- und Siedlungs-Gesellschaft mbH (UWS), Ulm ist beim Amtsgericht Ulm
unter Nummer HRB 1268 eingetragen.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB in der Fassung des
Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie nach den einschlägigen Vorschriften des
Gesetzes betreffend der Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.
Die UWS ist eine große Kapitalgesellschaft gemäß § 267 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2
HGB aufgestellt.
Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der
Fassung vom 17. Juli 2015 wurde beachtet.
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Entgeltlich
von
Dritten
erworbene
immaterielle
Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und ihrer voraussichtlichen
Nutzungsdauer entsprechend linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei wird
entgeltlich erworbene Software über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 bis 10
Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme bildet die Software mit Anschaffungskosten unter 250,00
€. Diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.
Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger
linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens
erfolgen
grundsätzlich
zeitanteilig. Soweit
die beizulegenden Werte
einzelner
Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige
Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Minderung vorgenommen.
Aufwendungen für umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche
Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand
hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten
wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden
Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen
Maßnahme auf einen Zeitraum zwischen 30 und 40 Jahren neu festgelegt.

Seite 7

Der angemessene Teil der Kosten der Allgemeinen Verwaltung, soweit diese auf den Zeitraum
der Herstellung entfallen, wurden aktiviert.
Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche
Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Wohnbauten
Wohnbauten nach Modernisierung
Geschäfts- und andere Bauten
Bauten auf fremden Grundstücken
Technische Anlagen
Betriebs- und Geschäftsausstattung

40 bis 50 Jahre
30 bis 40 Jahre
25 bis 50 Jahre
30 bis 50 Jahre
20 Jahre
3 bis 10 Jahre

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bis zu Anschaffungskosten von
250,00 €, die einer selbständigen Nutzung unterliegen, werden im Jahr des Zugangs in voller
Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Nettoanschaffungskosten 250,00 € nicht übersteigen. Für
geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Nettoanschaffungskosten mehr als 250,00 € und bis zu
1.000,00 € betragen, wird ein jährlicher Sammelposten gebildet. Der jährliche Sammelposten
wird über fünf Jahre gewinnmindernd aufgelöst.
Bei den Finanzanlagen sind die Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten
bewertet. Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen sonstigen Ausleihungen sind
grundsätzlich zu ihrem Nominalwert bilanziert.
Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten. Sie
wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.
Die Ermittlung der Anschaffungskosten bei den anderen Vorräten erfolgt anhand der FiFoMethode (First in - First out).
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert
angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden
angemessene
Wertabschläge
vorgenommen.
Uneinbringliche Forderungen
werden
abgeschrieben. Zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos wird eine Pauschalwertberichtigung
auf die nicht einzelwertberichtigten Forderungen gebildet.
Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.
Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag
angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.
Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch
gemacht. Die Kosten werden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.

Seite 8

Die Posten des Eigenkapitals sind zu Nennwerten angesetzt. Die Nennwerte für erworbene
eigene Anteile werden gemäß § 272 Absatz 1a HGB von dem Posten "Gezeichnetes Kapital"
abgesetzt.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden gemäß
Sachverständigengutachten nach der Projected Unit Credit Methode unter Berücksichtigung von
zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach
versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K.
Heubeck (2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten Abzinsungssatz von
1,10 % (Stand Dezember 2020, Restlaufzeit 3 Jahre). Rentensteigerungen wurden in Höhe von
1,50 % p.a., die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % berücksichtigt.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit
entsprechenden, von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten, durchschnittlichen
Marktzinssatz der vergangenen zehn Geschäftsjahre abgezinst.
Die sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und
ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des
Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um
zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen
werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.
Für Aufbewahrungspflichten von Geschäftsunterlagen wurden entsprechende Rückstellungen
in Höhe des jeweiligen Erfüllungsbetrags, d.h. unter Berücksichtigung der voraussichtlich im
Erfüllungszeitpunkt geltenden Kostenverhältnisse, gebildet. Der Teil der Rückstellungen, welcher
auf Ausgaben entfällt, die nach Ablauf des dem Abschlussstichtag folgenden Geschäftsjahres
anfallen, wird mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der
vergangenen fünf Geschäftsjahre abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Die als passive Rechnungsabgrenzungsposten bilanzierten Zuschüsse und Wohnrechte
werden entsprechend dem jeweiligen Bindungszeitraum anteilig ertragswirksam aufgelöst.

Seite 9

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres nachfolgend dargestellt:

Stand zum
01.01.2020

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Rechte mit Geschäfts- / anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. Rechte ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
6. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
199.408,93

€
5.082,00

548.112.899,71

10.217.944,17

Anschaffungs- und Herstellungskosten
Umbuchungen
Abgänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen
€

Stand zum
31.12.2020
€
204.490,93

0,00

0,00

0,00

0,00

53.015,79

13.778.407,52

0,00

0,00 572.056.235,61

45.495.339,04

2.320,45 454.434,21

0,00

0,00

0,00

45.043.225,28

3.002.443,07
17.728.500,57
703.241,92

0,00
0,00
7.528,75

0,00
0,00
0,00

-2.989.228,67
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

13.214,40
17.728.500,57
710.770,67

0,00
0,00
0,00

1.424.061,07
28.414.225,95
2.296.830,54
0,00
647.177.541,87

85.483,84
7.465,01
36.369.042,20
0,00
176.453,18
0,00
132.900,00
0,00
46.991.672,59 514.915,01

0,00
0,00
2.746.208,68 -11.242.949,31
0,00 -2.292.438,22
0,00
0,00
16.524.616,20 -16.524.616,20

0,00
1.502.079,90
0,00 56.286.527,52
0,00
180.845,50
0,00
132.900,00
0,00 693.654.299,45

25.000,00
1.035,71
26.035,71
647.402.986,51

0,00
0,00
-1.035,71
0,00
-1.035,71
0,00
46.995.718,88 514.915,01

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
16.524.616,20 -16.524.616,20

0,00
25.000,00
0,00
0,00
0,00
25.000,00
0,00 693.883.790,38

Seite 10

Stand zum
01.01.2020

I. Immaterielle Vermögensgegenstände
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
1. Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche
2. Rechte mit Geschäfts- / anderen Bauten
3. Grundstücke und grundstücksgleiche
3. Rechte ohne Bauten
4. Bauten auf fremden Grundstücken
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und
7. Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8. Bauvorbereitungskosten
9. geleistete Anzahlungen
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
2. Sonstige Ausleihungen
Anlagevermögen insgesamt

Zugänge

€
144.155,18

€
26.199,30

233.626.866,17

11.134.767,93

(kumulierte) Abschreibungen
Umbuchungen
Abgänge
Zugänge
Abgänge
€

€

€

Zuschreibungen
€

Stand zum
31.12.2020
€
170.354,48

Buchwert
31.12.2020
31.12.2019

€
34.136,45

€
55.253,75

0,00

0,00

0,00

0,00

1,04

245.265,40

0,00

0,00 245.006.898,46 327.049.337,15 314.486.033,54

1.158.678,01 454.434,21

0,00

0,00

0,00

35.379.215,17

9.664.010,11

10.820.367,67

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
0,00
0,00

0,00
4.515.052,87
293.041,67

13.214,40
13.213.447,70
417.729,00

3.002.443,07
13.823.479,70
445.149,93

1.144.853,02
245.265,40
0,00
0,00
273.855.068,82

86.135,91
7.465,01
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
13.024.563,53 461.900,26

0,00
0,00
0,00
0,00
245.265,40

0,00
-245.265,40
0,00
0,00
-245.265,40

0,00
1.223.523,92
278.555,98
279.208,05
0,00
0,00 56.286.527,52 28.168.960,55
0,00
0,00
180.845,50
2.296.830,54
0,00
0,00
132.900,00
0,00
0,00 286.417.732,09 407.236.567,36 373.322.473,05

0,00
0,00
0,00
273.999.224,00

0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
13.050.762,83 461.900,26

0,00
0,00
0,00
245.265,40

0,00
0,00
0,00
-245.265,40

0,00
0,00
25.000,00
25.000,00
0,00
0,00
0,00
1.035,71
0,00
0,00
25.000,00
26.035,71
0,00 286.588.086,57 407.295.703,81 373.403.762,51

34.674.971,37
0,00
3.905.020,87
258.091,99

0,00
610.032,00
34.949,68

Seite 11

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz
Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen und
Beteiligungen (Anteilsbesitz) - d.h. die Unternehmen, an denen die Gesellschaft direkt oder indirekt
eine Beteiligung im Sinne des § 271 HGB hält - setzen sich wie folgt zusammen:
Anteilsbesitz
UWS Service GmbH, Ulm

Höhe am Kapital
100%

Eigenkapital
25.000 €

Ergebnis*
662.855,91 €

Stichtag
31.12.2020

* Ergebnis vor Gewinnabführung
Im Posten unfertige Leistungen sind 16.560.069,33 € (Vorjahr 15.276.467,39 €) noch nicht
abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.
Mit Ausnahme der nachfolgend dargestellten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind alle Weiteren innerhalb eines Jahres fällig.
Sonstige Vermögensgegenstände

316.296,52 €
(Vorjahr 291.880,87 €)

Es bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen aus dem Lieferungs- und
Leistungsverkehr in Höhe von 114.053,04 € (Vorjahr 0,00 €), aus der Gewinnabführung von
662.855,91 € (Vorjahr 503.877,22 €) und aus Steuern von 3.754,49 € (Vorjahr 4.678,19 €).

Eigenkapital
Das im Handelsregister eingetragene und voll eingezahlte Kapital beträgt 16.100.000,00 €.
Zum Bilanzstichtag ergeben sich ausschließlich aktivische Steuerlatenzen. Die Gesellschaft macht
von dem Aktivierungswahlrecht des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB keinen Gebrauch, so dass ein Ansatz
latenter Steuern in der Bilanz unterbleibt.
Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von 58 T€. Der
Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt
1.154,00 € (Vorjahr 1.396,00 €) (ausschüttungsgesperrt).
In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen
Umfang enthalten:
Unterlassene Instandhaltung bis 3 Monate
Hausbewirtschaftung
Prüfungskosten
Archivierung
Steuerberatung
Jahresurlaub
Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
Umlage KVBW

267.000,00 €
149.000,00 €
55.000,00 €
44.500,00 €
20.000,00 €
106.105,00 €
25.100,00 €
133.000,00 €

Es bestehen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aus dem Lieferungs- und
Leistungsverkehr in Höhe von 54.457,51 € (Vorjahr 37.962,39 €).

Seite 12

Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten ergibt sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel:
Verbindlichkeiten

Insgesamt

Davon
Restlaufzeit

€

Art
der
Sicherung

205.128.566,44
(177.816.795,52)

284.146.204,11
258.646.520,28

GPR/SÜ
GPR/SÜ

3.419.891,10
(2.480.910,29)

6.245.232,41
(3.919.719,01)

0,00
(0,00)

16.356.200,65
(15.533.708,35)

0,00

0,00
(0,00)

516.746,19
(439.275,30)

516.746,19
(439.275,30)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

1.820.988,38
(2.117.144,85)

1.820.988,38
(2.117.144,85)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

54.457,51
(37.962,39)

54.457,51
(37.962,39)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

(67.433,33)
(168.340,87)

67.433,33
(168.340,87)

0,00
(0,00)

0,00
(0,00)

313.539.697,40
(283.966.840,68)

36.601.468,87
(43.228.433,44)

65.564.429,68
(59.001.892,71)

211.373.798,85
(181.736.514,53)

unter 1 Jahr

1 bis 5 Jahre

über 5 Jahre

€

€

€

284.146.204,11
(258.646.520,28)

16.873.099,09
(24.308.742,34)

62.144.538,58
(56.520.982,42)

10.577.667,23
(7.023.888,64)

912.543,72
(623.259,34)

16.356.200,65
(15.533.708,35)

Bei den Angaben in Klammern handelt
es sich um die Vorjahreszahlen
€
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

3. Erhaltene Anzahlungen

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

7. Sonstige Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

GPR = Grundpfandrecht
SÜ = Sicherungsübereignung

gesichert

284.146.204,11
(258.646.520,28)

Seite 13

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige
Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den
zugehörigen Bilanzposten dargestellt.
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind - soweit nicht vorstehend erläutert folgende wesentliche, periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge Anlageverkäufe
Erträge Versicherungsschäden
Erträge frühere Jahre
Erträge Auflösung Wertberichtigungen

280.895,92
195.796,38
61.029,49
441.784,07

Sonstige betriebliche Aufwendungen
Wertberichtigungen / Abschreibungen auf Forderungen

677.699,70 €

€
€
€
€

Zinsen und ähnliche Aufwendungen
In den anderen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsaufwendungen aus der
Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von 1.238,94 € enthalten.
Sonstige Steuern
In den Sonstigen Steuern sind Umsatzsteuererstattungen für 2016-2019 in Höhe von
222.707,12 € enthalten. Diese resultieren aus Vorsteuern für die Neubauprojekte Söflinger
Str. 120 und Lise-Meitner-Str. 3/1.

E. Sonstige Angaben
Arbeitnehmer
Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich beschäftigt:

Kaufmännische Mitarbeiter
Technische Mitarbeiter
Hausmeister / Reinigung

Vollzeit
29
9
13

Teilzeit
10
0
1

51

11

Gesamt
Außerdem wurden durchschnittlich 3 Auszubildende beschäftigt.

Seite 14

Aufsichtsrat
Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr:
Gunter Czisch
Tim von Winning
Martin Bendel
Martin Ansbacher
Dr. Richard Böker
Carola Christ
Dr. Karin Graf
Jürgen Kriechbaum
Helga Malischewski
Julia Mies
Ralf Milde
Tanja Oelmaier
Martin Rivoir
Wolfgang Schmauder
Ulrich Soldner
Annette Weinreich

Oberbürgermeister
Bürgermeister
Erster Bürgermeister
Rechtsanwalt
Hochschulprofessor
Hauptabteilungsleiterin
Ärztin
Kriminalbeamter
Fraktionsgeschäftsführerin
Personal- und Organisationsentwicklerin
Freier Regisseur/Kulturmanager
Master of Arts (M.A.) Public
Management
Diplom-Ingenieur und Landtagsabgeordneter
B.A. Politikwissenschaft,
Öffentliches Recht und Geschichte
Stadtverwaltungsdirektor
Architektin

(Vorsitzender)
(1. stv. Vorsitzender)
(2. stv. Vorsitzender)
seit 18.09.2019
seit 16.09.2009
seit 18.09.2019
seit 16.09.2009
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
ab 14.10.2020
seit 18.09.2019
seit 18.09.2019
bis 14.10.2020
seit 18.09.2019

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf 5.320,00 €.

Geschäftsführung
Geschäftsführer war im Geschäftsjahr:
Dr.-Ing. Frank Pinsler
Die Bezüge der Geschäftsführung
Arbeitgeberanteile.

betrugen

im

Geschäftsjahr

197.145,72

€

inkl.

Für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen betrugen die Bezüge
13.756,08 €. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäfts-führung und
ihre Hinterbliebenen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf 58.180,00 €.

Seite 15

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle
Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:
-

Verpflichtungen aus laufenden Baumaßnahmen in Höhe von 115,2 Mio. €, hierfür liegen
Finanzierungszusagen über 34,4 Mio. € vor.
Verpflichtungen aus den Rahmenverträgen für Rauchwarnmelder in Höhe von 0,4 Mio.€.
Zahlungsverpflichtungen aus Erbbaurechtsverträgen bis 2066 in Höhe von 1,1 Mio. €.
Verpflichtung zur Abnahme aus Darlehensverträgen in Höhe von 0,8 Mio. € zur Ablösung
von auslaufenden Darlehensverträgen bis 2021.

Weiterhin werden zum Bilanzstichtag Mietkautionen in Höhe von 5.649.061,47 €, für die Stadt
Ulm - LI in Höhe von 49.737,63 €, für die Hospitalstiftung Ulm in Höhe von 4.466,34 € und für
die Stadt Ulm - SO in Höhe von 75.796,36 € treuhänderisch verwaltet.
Die UWS haftet als Gesellschafterin der aufgelösten Bauherrengemeinschaft "Expo 2000
Sonnenfeld Ulm GbR". Eine Inanspruchnahme aus dieser Haftung ist bis zur Bilanzerstellung
nicht erfolgt.
Zusammen mit der ulmer heimstätte eG ist die UWS an drei Bauherrengemeinschaften beteiligt.
Der "Wohnen Ulm I GbR" gegründet im Jahr 2015, der Wohnen Ulm II GbR, gegründet im Jahr
2018 und der Wohnen Ulm III GbR, gegründet im Jahr 2018. Der Gesellschaftszweck aller drei
Bauherrengemeinschaften besteht in der Projektentwicklung, im Besonderen in der Schaffung
von Baurecht und der Einholung von Realisierungsangeboten sowie der Projektsteuerung für die
Bauvorhaben.
Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen
existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von
Bedeutung wären.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit unterhält die Gesellschaft Geschäftsbeziehungen
zu zahlreichen Unternehmen, darunter auch verbundene Unternehmen, die als nahe stehende
Unternehmen gelten.
Die Gesellschaft unterhält Beziehungen zu verbundenen Unternehmen in den Bereichen:
-

Wärmedienstleistung
Kabel-TV
Hausmeisterdienstleistungen
WEG-Verwaltung
Personalgestellung

Seite 16

Weiter unterhält die Gesellschaft im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit auch zum
Gesellschafter Geschäftsbeziehungen. Diese nachfolgend aufgeführten Positionen werden in
der Bilanz nicht gesondert ausgewiesen:
Forderungen aus Vermietung
(Vorjahr

2.472,93 €
3.816,26 €)

(Vorjahr

735,92 €
163.010,15 €)

(Vorjahr

11.567,44 €
1.953,49 €)

(Vorjahr

10.577.667,23 €
7.023.888,64 €)

(Vorjahr

329.464,01 €
442.301,24 €)

(Vorjahr

8.155,28 €
5.422,75 €)

(Vorjahr

698,43 €
0,00 €)

(Vorjahr

520.503,32 €
649.976,58 €)

Forderungen aus Betreuungstätigkeit

Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus Vermietung

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Rechnungsabgrenzungsposten

Sämtliche Geschäfte mit nahestehenden Personen und Unternehmen erfolgen zu marktüblichen
Konditionen.

Seite 17

Gesamthonorar des Abschlussprüfers
Für das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das abgelaufene Geschäftsjahr wurden
folgende Beträge bilanziert:
a) für Abschlussprüfungsleistungen

netto

40.844,76 €

Nachtragsbericht
Anfang 2021 ist die 3. Welle des Coronavirus (COVID-19) in Deutschland angekommen. Die
Pandemie führt nach wie vor zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im
Wirtschaftsleben. Es ist weiterhin mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des
Unternehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung
von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von
Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Des weiteren ist mit
einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen.
Nach Ablauf des Jahres 2020 sind darüber hinaus keine weiteren Ereignisse eingetreten, die für
die Gesellschaft von wesentlicher (finanzieller) Bedeutung sind und zu einer veränderten
Beurteilung führen könnten.
Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung
Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss 2020 in Höhe von 6.198.791,70 € den
anderen Gewinnrücklagen zuzuweisen.

Ulm, den 31. März 2021

Die Geschäftsführung