Datei: Anlage 03 - Textliche Festsetzungen Vorentwurf

GESETZLICHE GRUNDLAGEN DIESES BEBAUUNGSPLANES SIND:
DAS BAUGESETZBUCH (BauGB)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634),
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBI. 2023 I Nr. 6)

DIE BAUNUTZUNGSVERORDNUNG (BauNVO)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBl. I S. 3786),
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 04.01.2023 (BGBI. 2023 I Nr. 6)

DIE LANDESBAUORDNUNG (LBO)

In der Fassung der Bekanntmachung vom 05.03.2010 (GBI. S. 358 ber. S. 416),
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 07.02.2023 (GBI. S. 26,41)

DIE PLANZEICHENVERORDNUNG (PlanZV)

in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 I S. 58),
zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBI. I S. 1802)

(§ 9 BauGB und BauNVO)
1.1
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1-15 BauNVO)
1.1.1

Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO i.V.m. §1 Abs. 5-6 BauNVO)

1.1.1.1

Zulässig sind:
- Wohngebäude,
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften
sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke

1.1.1.2

Nicht zulässig sind:
(§ 1 Abs. 6 BauNVO)
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
- Anlagen für Verwaltungen,
- Gartenbaubetriebe
- Tankstellen

1.1.1.3

Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans (vorhabenbezogener
Bebauungsplan) sind gemäß § 12 Abs. 3a BauGB nur solche Nutzungen zulässig,
zu denen sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 - 21 BauNVO)
1.2.1

Grundflächenzahl
(GRZ, § 19 BauNVO)
z.B.

maximal zulässige Grundflächenzahl

1.2.2

Vollgeschosse
(§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO)
z.B.

Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß

1.2.3

Gebäudehöhen
(§16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)

1.2.3.1

Als maximale Gebäudehöhen über NN (Höhen im neuen System) gelten die
Eintragungen in der Planzeichnung (Nutzungsschablonen).
z.B.

1.2.3.2

Oberkante baulicher Anlagen als Höchstgrenze in Metern

Die festgesetzten Oberkanten (OK) können für Absturzsicherungen (z.B. Geländer)
bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m und für technische Aufbauten (z.B. Aufzugüberfahrten) bis zu einer Höhe von maximal 2,50 m überschritten werden.
Technische Aufbauten müssen einen Abstand von mindestens 1,50 m zur AttikaAußenseite einhalten.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)
Es gelten die Eintragungen in der Planzeichnung (Nutzungsschablonen)
offene Bauweise

(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)
1.4.1

Baugrenze

1.4.2

Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen in der Planzeichnung
festgesetzt. Die festgesetzten Baugrenzen gelten nur oberhalb der Geländeoberfläche

1.4.3

Eine Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone und Loggien ist entsprechend den
Darstellungen des Vorhaben- und Erschließungsplans zulässig.

1.5
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. §§ 12 und 14 BauNVO)
1.5.1

Kfz-Stellplätze sind nur innerhalb von Tiefgaragen und einer in der
Planzeichnung festgesetzten Fläche für Stellplätze (ST) zulässig.

1.5.2

Tiefgaragen sowie Kellerräume sind nur innerhalb überbaubarer
Grundstücksflächen und einer in der Planzeichnung festgesetzten
Fläche für Tiefgaragen (TG) zulässig.

1.5.3
1.5.4

Oberirdische Garagen sind unzulässig
Ein- und Ausfahrtsbereich Tiefgarage

(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
1.6.1

öffentliche Straßenfläche

(§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)

Trafostation: der Standort kann innerhalb des Geltungsbereichs bis zu
5 m zur Anpassung an die örtliche Situation verschoben werden.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 44 BNatSchG)
1.8.1

Vermeidungsmaßnahmen / Bauzeitenregelung zum Schutz von Vögeln
Gebäude dürfen nur außerhalb der Vogelbrutzeit von Mitte August bis Ende Februar
abgerissen werden. Gehölze dürfen nur im Zeitraum von Anfang Oktober bis Ende
Februar gerodet werden.

1.8.2

Artenschutzrechtlich erforderliche Maßnahmen / CEF-Maßnahmen
Die drei vorhandenen Nisthilfen sind nach der Neubebauung wieder fachgerecht
zu installieren. Zusätzlich sind folgende neue Nisthilfen an den Neubauten
anzubringen oder in die Fassade zu integrieren: 10 Höhlenbrüterkästen,
5 Halbhöhlenkästen und 5 Nisthilfen für den Mauersegler

1.8.3

Begrenzung der Bodenversiegelung
Die Flächenversiegelungen bzw. die Befestigungen und Verdichtung des Bodens
ist grundsätzlich auf das erforderliche Maß zu beschränken.

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)
1.9.1

Dachbegrünung
Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Flächen für Terrassen, Wege und
technische Aufbauten sind hiervon ausgenommen. Die Überdeckung mit
durchwurzelbarem Pflanzsubstrat muss mindestens 10 cm betragen.
Tiefgaragendecken sind mit Ausnahme der Flächen für Wege und Terrassen
intensiv zu begrünen und dauerhaft zu pflegen. Die Überdeckung mit
durchwurzelbarem Pflanzsubstrat muss mindestens 40 cm betragen.
Bei Baumpflanzungen ist eine pflanzbedingte Erhöhung des durchwurzelbaren
Pflanzsubstrates auf mindestens 80 cm vorzunehmen.

1.9.2

Pflanzgebot

1.9.2.1

Je 300 m² nicht überbauter Grundstücksfläche ist mindestens ein Baum 1. Ordnung mit
einem Stammumfang von mindestens 20-25 cm gemäß der Artenliste zu pflanzen,
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen.

1.9.2.2

Artenliste:

1.9.2.3

Acer platanoides
Alnus x spaethii
Corylus colurna
Pinus sylvestris

Prunus avium
Sorbus aria `Magnifica`
Sorbus intermedia `Brouwers`
Tilia cordata

Amelanchier lamarckii
Cornus mas
Crataegus monogyna
Rhamnus frangula
Viburnum lantana

Buddleja davidii
Cornus sanguinea
Mespilus germanica
Sambucus nigra
Viburnum opulus

Es gelten die Eintragungen des Außenanlagenplans (Bestandteil des Vorhabenund Erschließungsplans). Die Baumstandorte können zur Anpassung an die örtliche
Situation verschoben werden. Die Anzahl der festgesetzten Bäume ist einzuhalten.

(§ 9 Abs. 1 24 BauGB)
1.10.1

Umgrenzung für Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche
Umwelteinwirkungen

1.10.2

Lärmpegelbereiche
Bei der Errichtung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind
zum Schutz vor Straßen- und Schienenverkehrslärmeinwirkungen die Außenbauteile einschließlich Fenster, Türen und Dächer entsprechend den Anforderungen der
DIN 4109-1 „Schallschutz im Hochbau - Teil 1: Mindestanforderungen“ (Fassung
von Januar 2018) auszubilden. Bereiche des Plangebiets, in welchen diese
Schallschutzmaßnahme erforderlich ist, sind dem Schallschutzgutachten
(s. Anlage 6) zu entnehmen.
An den Fassaden liegt maximal die Anforderung von Lärmpegelbereich V (maßgeblicher Außenlärmpegel von 71 - 75 dB(A)) vor. Daraus ergibt sich für die
Außenbauteile der Aufenthaltsräume dort ein erforderliches Gesamtschalldämmmaß R'W,res von mindestens 45 dB(A). Für Fassaden mit einem geringeren
maßgeblichen Außenlärmpegel bzw. einem niedrigeren Lärmpegelbereich (I IV)
verringert sich das erforderliche Gesamtschalldämmmaß wie folgt:

1.10.3

Lüftungseinrichtungen
Bei den geplanten Gebäuden sind in den für das Schlafen genutzten Räumen
schallgedämmte Lüftungselemente vorzusehen, wenn in der Nachtzeit zwischen
22.00 und 06.00 Uhr der Beurteilungspegel 50 dB(A) überschritten wird und der
notwendige Luftaustausch nicht auf andere Weise sichergestellt werden kann. Das
Schalldämm-Maß des gesamten Außenbauteils aus Wand / Dach, Fenster,
Lüftungselement muss den Anforderungen der DIN 4109-1 entsprechen. Bereiche
des Plangebiets, in welchen diese Schallschutzmaßnahme erforderlich ist, sind dem
Schallschutzgutachten (s. Anlage 6) zu entnehmen.
Wird die Belüftung durch besondere Fensterkonstruktionen oder andere bauliche
Maßnahmen sichergestellt, so darf ein Beurteilungspegel von 30dB(A) während der
Nachtzeit in dem Raum oder den Räumen bei mindestens einem teilgeöffneten
Fenster nicht überschritten werden
Der Einbau einer fensterunabhängigen Belüftung ist nicht erforderlich, wenn die
betroffenen Schlafräume über eine lärmabgewandte Fassade belüftet werden
können.

1.10.4

Außenwohnbereiche
Für Außenwohnbereiche im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinie 1997 (Richtlinien
für den Verkehrslärmschutz an Bundesfernstraßen in der Baulast des Bundes kurz
VLärmSchR 97) sind zum Schutz vor verkehrsbedingten Schallimmissionen bauliche
Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, wenn andernfalls tagsüber der
Beurteilungspegeln von 62 dB (A) überschritten wird. Diesbezüglich geeignete
Maßnahmen sind im Vorhaben- und Erschließungsplan festgesetzt. Bereiche des
Plangebiets, in welchen diese Schallschutzmaßnahme erforderlich ist, sind dem
Schallschutzgutachten (s. Anlage 6) zu entnehmen

1.10.5

Von den Festsetzungen 1.10.2 bis 1.10.4 kann abgewichen werden, sofern der
Nachweis darüber erbracht wird, dass die zugrundeliegenden schalltechnischen
Anforderungen auf andere Art und Weise eingehalten werden.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan (Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitte
und Außenanlagenplan) sowie der Durchführungsvertrag sind bindende
Bestandteile dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplanes.

1.12.1

Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
(§ 9 Abs. 7 BauGB)

1.12.2

Abgrenzung unterschiedlicher Festsetzungen zu Anzahl an
Vollgeschossen und Höchstgrenzen von Gebäudehöhen

1.12.3

523.44

Bestandshöhen in Meter ü. NN im neuen System

Füllschema der
Nutzungsschablone

Art der baulichen
Nutzung

Bauweise

Grundflächenzahl

Dachform

(§ 74 LBO - BW)

(§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
2.1.1

Dachform und Neigung
zulässig sind nur Dachformen und Dachneigungen entsprechend der Planzeichnung
FD

Flachdach

(§ 74 Abs. 1 Nr. 2 LBO)
2.2.1

Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig.

2.2.2

Pro Gewerbeeinheit ist maximal 1 Werbeanlage zulässig.

2.2.3

Werbeanlagen dürfen nur im Bereich des Erdgeschosses oder im Brüstungsbereich des
1. Obergeschosses angebracht werden.

2.2.4

Schriftzeichen sind nur in Form von Einzelbuchstaben mit einer maximalen Höhe von
0,60 m zulässig.

2.2.5

Sich bewegende Werbeanlagen und Lichtwerbungen in Form von Lauf-, Wechsel- oder
Blinklicht sind unzulässig.

(§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
Nicht überbaute Grundstücksflächen sind mit Ausnahme der notwendigen Fußwege,
Spielflächen und Terrassen und als Grünflächen anzulegen oder gärtnerisch zu
gestalten, dauerhaft zu erhalten und zu pflegen.

(§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
Es gelten die Eintragungen im Vorhaben- und Erschließungsplan sowie dem
zugehörigen Außenanlagenplan.

(§ 75 Abs. 3 Nr. 2 LBO)
Ordnungswidrig im Sinne von § 75 (3) 2 LBO handelt, wer den örtlichen
Bauvorschriften zuwiderhandelt.

3.1
Material und Farbe der Fassaden, Fassadenöffnungen und der Dachdeckung werden im
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt und mit der
Stadt Ulm abgestimmt.

3.2

(§§ 20 und 27 DSchG)
Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und
Befunde (z.B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschichten) entdeckt werden, ist das
Landesamt für Denkmalpflege bei Regierungspräsidium Stuttgart (Abt. 8) unverzüglich
zu benachrichtigen. Funde und Fundstellen sind bis zur sachgerechten Begutachtung,
mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, unverändert im Boden zu
belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist
einzuräumen.

3.3

(§ 202 BauGB)
Mutterboden, der bei der Errichtung und Änderung baulicher Anlagen sowie bei
wesentlichen anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in
nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen.
Beim Ausbau, der Zwischenlagerung und beim Einbau von Ober- und Unterboden sind
die Hinweise der Informationsschrift „Erhaltung fruchtbaren, kulturfähigen Bodens bei
der Flächeninanspruchnahme“ der Stadt Ulm zu beachten.

3.4
Eine Baugrunduntersuchung hat ergeben, dass die bindigen Böden der Verwitterungsdecke sowie der darunter anstehenden Schwemmlehme und der Unteren Süßwassermolasse für die Versickerung nicht geeignet sind. Eine Schadstoffbelastung der Böden
konnte nicht festgestellt werden.
Für die Gründung der Wohngebäude / der gemeinsamen Tiefgarage in den
Schwemmlehmen wird in Abhängigkeit von Setzungsdifferenzen eine
Flächengründung (oder alternativ eine Flachgründung mit Einzel- und
Streifenfundamenten) empfohlen.
Die Baugrube kann in Bereichen mit geringem Grenzabstand voraussichtlich nur in
Kombination mit einem Verbau ausgehoben werden; ggf. notwendige Verankerung
erfordern das Einverständnis der jeweiligen Grundstückseigner.
Der Oberbau von Verkehrsflächen ist frostsicherer auszugestalten.

3.5
Eine Gebäudeschadstofferkundung hat schadstoffbelastete Baustoffe / -materialien
(Asbest, alte Mineralwolle, PCB, HBCD, Quecksilber, Altholz und mineralische
Bauabfälle) im Plangebiet dokumentiert. Beim Rückbau der Bestandsgebäude muss
eine Schadstoffsanierung und Entsorgung der schadstoffbelasteten Baustoffe /
-materialien erfolgen.

3.6
Gemäß § 3 Abs. 3 Landes-Kreislaufwirtschaftsgesetz (LKreiWiG) soll bei geplanten
Erdbaumaßnahmen ein Erdmassenausgleich erfolgen und der anfallenden Aushub vor
Ort wiederverwendet werden. Für nicht verwendbare Aushubmassen gilt es, eine
geeignete Entsorgung vorzusehen.
Bei verfahrenspflichtigen Abbruch-, Teilabbruch- und Baumaßnahmen (prognostizierter
Bodenaushub >500 m³) muss schließlich ein Abfallverwertungskonzept erstellt und
durch die zuständige Abfallrechtsbehörde geprüft werden
(§ 3 Abs. 4 LKreiWiG).

3.7
Für die Flurstücke wurden Luftbildauswertungen zur Überprüfung des Verdachts auf
Kampfmittelbelastung vorgenommen. Der Verdacht der Kontamination wurde nicht
bestätigt. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine weiteren Maßnahmen
notwendig.

3.8
Im Zuge der Objektplanung ist die Notwendigkeit von baulichen Vorkehrungen zum
Schutz vor eindringendem Oberflächenwasser zu prüfen und ein ausreichender
Schutz vor Starkregen und Überflutung nachzuweisen.

3.9
Ab 01.05.2022 gilt die Photovoltaik-Pflicht für neue Wohngebäude.