Datei: Anlage 04 - Begründung Vorentwurf

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Übergeordnete Vorlage

Anlage 4 zu GD 118/23

Stadt Ulm
Stadtteil Westen

Planbereich

Plan Nr.

149.1

Vorhabenbezogener Bebauungsplan
„Römerstraße 119-139“
Begründung im Vorentwurf

Aufgestellt:
Pfullingen, den 28.04.2023

citiplan GmbH
Wörthstraße 93
72793 Pfullingen

Stadt Ulm
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Römerstraße 119-139“
Begründung

28.04.2023
Vorentwurf

Bebauungsplan „Römerstraße 119-139“
Stadt Ulm, Stadtteil West

Begründung

Grundlagen

Erfordernis der Planaufstellung und Ziele der Planung

1.1

Anlass der Planung
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) plant die Neubebauung von
zwei Grundstücken und einem Teilgrundstück zwischen der Römerstraße und dem
Park „Unterer Kuhberg“ etwa 2 km südwestlich der Ulmer Innenstadt. Das Areal
umfasst ca. 0,7 ha und beinhaltet die Flurstücke 1991 und 1991/3 sowie
Teilflächen der Flurstücke 1913/1, 1991/1, 1991/2, 2000 und 2002/10.
Als zentrales Immobilienunternehmen des Bundes ist die BImA im Rahmen der
Wohnraumoffensive u.a. für die Bereitstellung von preisgedämpftem Wohnraum
zuständig. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die BImA eine Neuordnung ihrer
Liegenschaften an der Römerstraße (Flst. 1991 und 1991/3): Die bestehenden
Wohngebäude (Römerstraße 119 - 135) stammen aus den 1950er Jahren und sind
mittlerweile sanierungsbedürftig aber wirtschaftlich nicht sanierungsfähig; eine
Aufstockung der Gebäude ist aus statischen Gründen nicht realisierbar. Zudem
beinhaltet die Bausubstanz schadstoffbelastete Baustoffe / -materialien. Geplant
sind daher ein Komplettrückbau der Bestandsgebäude einschließlich einer
Schadstoffsanierung und schließlich die Neubebauung des Areals.
Durch einen Flächentausch mit der Stadt Ulm kann die BImA zur Arrondierung des
geplanten Bauvorhabens außerdem einen Teil des Flurstücks 1991/2 mit den
Wohngebäuden Römerstraße 137 und 139 erwerben. Die beiden Gebäude sind in
schlechtem baulichen Zustand und stehen deshalb seit einigen Jahren leer. Eine
Sanierung der Gebäude ist (ebenfalls) nicht wirtschaftlich und die Neubebauung
des schmalen Teilgrundstücks zumindest nicht unabhängig bzw. eigenständig
realisierbar. Auch sie sollen daher abgerissen werden.
Neben der baulichen Neustrukturierung des Areals beabsichtigt die BImA auch
eine Nachverdichtung. Entstehen soll ein neues, attraktives Wohnquartier mit
insgesamt 9 neuen Wohngebäuden bzw. 71 preisgedämpften zeitgemäßen Mietwohnungen. Das aktuell geltende Planrecht steht diesem Vorhaben entgegen (s.
Teil A, Kap. 4) und soll entsprechend angepasst bzw. überplant werden. Hierfür ist
es notwendig diesen Bebauungsplan aufzustellen.

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Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Römerstraße 119-139“
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1.2

28.04.2023
Vorentwurf

Städtebauliche und bauleitplanerische Ziele
- Städtebauliche Neuordnung, Nachverdichtung und gleichzeitige Aufwertung
- Revitalisierung eines brachliegenden Grundstücksteils (Leerstand)
- Schaffung (zusätzlicher) zeitgemäßer, preisgedämpfter Mietwohnungen
ohne zeitliche Bindung
- Verbesserung des Freiflächenangebotes für die Bewohnenden
Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzung für die städtebauliche Neustrukturierung sowie eine optimierte
Flächennutzung bestehender, teils brachliegender Wohnbauflächen geschaffen
werden. Dadurch kann die BImA am Standort Römerstraße auch zukünftig
(wieder) moderne und vglw. preiswerte Mietwohnungen in Innenstadtnähe zu
Mietpreisen an der unteren Grenze des örtlichen Mietspiegels anbieten und dieses
attraktive Wohnraumangebot zudem erweitern. Gleichzeitig soll das Wohnquartier
durch hochwertige private Grün- und Freiflächen sowie kleinere Gemeinschaftsbereiche gestalterisch und funktional aufgewertet werden.
In Anbetracht stetig steigender Mietpreise und der allgemeinen Wohnraumknappheit stellt die Planung einen besonders wichtigen Beitrag zur Versorgung der
Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum dar, gewährleistet die hierfür
notwendige Nutzungsintensität und einen sparsamen Umgang mit Grund und
Boden im Sinne der Planungsmaxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“.
Durch diese städtebauliche Nachverdichtung und die Wiedernutzbarmachung von
Flächen wird den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung getragen.
Um dies zu erreichen, ist es erforderlich, diesen vorhabenbezogenen
Bebauungsplan aufzustellen.

Bebauungsplanverfahren

2.1

Bebauungsplan der Innenentwicklung nach §13a BauGB
Bei der vorliegenden Bebauungsplanung handelt es sich um eine Maßnahme der
Innenentwicklung, die dem Ziel dient, die innerörtliche Wohnfunktion zu stärken,
innerörtliche Potentialflächen zu aktivieren (Nachverdichtung und
Innenentwicklung) und somit indirekt auch die zentralen Versorgungsbereiche zu
stärken. Somit sind die Voraussetzungen des beschleunigten Verfahrens gem. §
13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) erfüllt.
Das Gebiet hat eine Größe von ca. 0,7 ha, womit der kritische Schwellenwert von
2,0 ha überbaubare Grundstücksfläche, welcher eine Vorprüfung des Einzelfalls i.
S. d. §13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB nach sich ziehen würde, nicht erreicht wird.
Ein enger sachlicher, zeitlicher und räumlicher Zusammenhang zu benachbarten
Bebauungsplänen besteht nicht.
Darüber hinaus wird durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben
begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
unterliegen.

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Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB kommt daher im vorliegenden Fall
zur Anwendung. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des
vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend.
Demzufolge wird
- von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB,
- vom Umweltbericht nach § 2a BauGB,
- von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten
umweltbezogener Informationen verfügbar sind und
- von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Abs. 1 und § 10a Abs. 1
BauGB abgesehen.
Ebenso finden § 4c BauGB (Überwachung) sowie die Eingriffs- /
Ausgleichsregelung nach § 1a Abs. 3 BauGB keine Anwendung. Die frühzeitige
Unterrichtung der Öffentlichkeit und die Anhörung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange (§§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB) wird dennoch
durchgeführt.
2.2

Vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Vorhaben- und Erschließungsplan nach §
12 BauGB
Da die Planung des Vorhabens schon weit fortgeschritten bzw. sehr konkret ist
und genau in dieser Form realisiert werden soll, wird zu ihrer Umsetzung das
Instrument des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB gewählt.
Zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen wird folglich dieser
vorhabenbezogene Bebauungsplan aufgestellt und als Satzung beschlossen.
Bestandteile der Satzung sind der vorhabenbezogene Bebauungsplan selbst
(Planzeichnung, Textteil, Begründung), ein Vorhaben- und Erschließungsplan im
Sinne des § 12 BauGB, welcher die näheren Einzelheiten der geplanten Bebauung
im Plangebiet regelt, sowie ein Durchführungsvertrag (Verpflichtungsvereinbarung
zur Umsetzung der Planung) zwischen der Vorhabenträgerin und der Stadt Ulm.

Übergeordnete Planungen / Flächennutzungsplan
Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Ulm stellt
das Plangebiet als Wohnbaufläche (Bestand) dar.
Bauflächen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
„Römerstraße 119-139“ werden als “allgemeine Wohngebiete“ (WA)“ gem. § 4
BauNVO festgesetzt. Somit kann dieser Bebauungsplan aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt werden.

Verbindliche Bauleitplanung
Das Plangebiet (vgl. Teil B, Kap. 1.3) überlagert die räumlichen Geltungsbereiche
der folgenden Bebauungspläne:

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„Römerstraße“ (rechtskräftig seit 08.04.1952)
„Egginger Weg - Römerstraße“ (rechtskräftig seit 02.10.1957)
„Römerstraße - Grimmelfinger Weg“ (rechtskräftig seit 19.11.1955)
„Unterer Kuhberg“ (rechtskräftig seit 29.07.1968)

Diese Bebauungspläne werden mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes „Römerstraße 119-139“ überplant, ihre Festsetzungen und
örtlichen Bauvorschriften treten (im Bereich des Plangebiets) außer Kraft.

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Beschreibung des Plangebiets

1.1

Lage des Plangebiets

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Das Plangebiet befindet sich ca. 2 km südwestlich der Ulmer Innenstadt in der
Weststadt zwischen der Römerstraße und der Parkanlage „Unterer Kuhberg“.
1.2

Nutzungen in der Umgebung des Plangebiets
Nordwestlich des Plangebiets bestehen drei- und viergeschossige Zeilenbauten mit
Gemeinschaftsunterkünften für Geflüchtete sowie temporär errichtete
Notunterkünfte in Form von Wohncontainern. Auch im Osten und Westen grenzt
drei- bis viergeschossiger Geschosswohnungsbau in versetzter Zeilenbauweise an.
Die Bebauung im Süden und Südwesten ist kleinteiliger und besteht aus
überwiegend zweigeschossigen Einfamilien- sowie Doppelhäusern. Im Osten und
Südosten erstrecken sich schließlich die Grünflächen der Parkanlage am „Fort
Unterer Kuhberg“.
Die maßgeblichen Nutzungen in der Umgebung sind:
Im Norden:
Im Osten:
Im Süden:
Im Westen:
Im Nordwesten:

1.3

Wohnen und Polizeirevier Ulm-West
Wohnen und Grünfläche / Park „Unterer Kuhberg“
Wohnen und Kleingärten
Wohnen
Gewerbe / Nahversorgungszentrum

Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
„Römerstraße 119 - 139“ ist ca. 0,7 ha groß. Seine Abgrenzung ist in der
Planzeichnung, Maßstab 1:500, durch die entsprechende Signatur gemäß der
Planzeichenverordnung eindeutig festgesetzt.
Der Geltungsbereich umfasst die beiden Flurstücke 1991 (Wohngebäude Römerstr.
119 - 127) und 1991/3 (Wohngebäude Römerstr. 129 - 135), eine Teilfläche des
Flurstücks 1991/2 (Wohngebäude Römerstr. 137 und 139) sowie jeweils eine
Teilfläche der Straßenflurstücke 2000 (Römerstraße), 1991/1 (kleine Römerstraße),
1913/1 und 2002/10 (Schaffelkinger Weg).

1.4

Aktuelle Nutzungen innerhalb des Plangebietes
Die Grundstücksflächen im Plangebiet sind mit 11 Wohngebäuden aus den 1950er
Jahren bebaut und über die Römerstraße, den Schaffelkinger Weg sowie die kleine
Römerstraße im Innern des Plangebiets erschlossen. Entlang der Verkehrsflächen
und zwischen den Wohngebäuden stehen etwa 30 Bestandsbäume. Der Auftakt
und Abschluss der kleinen Römerstraße bzw. die Mündungsbereiche sind durch
massive Steinmauern torähnlich gestaltet. Das Gelände fällt in Richtung der
Römerstraße um ca. 10 Höhenmeter ab.
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Die Bestandsgebäude setzen sich aus dreigeschossigen Zeilenbauten im Bereich
der kleinen Römerstraße und einem freistehenden, zweigeschossigen
Mehrfamilienhaus im Süden des Plangebiets zusammen. Sie sind zum Großteil
vermietet und mittlerweile sanierungsbedürftig (aber wirtschaftlich nicht
sanierungsfähig). Besonders schlecht ist der bauliche Zustand der Gebäude Hausnr.
137 und 139. Daher stehen diese beiden Wohngebäude bereits seit einigen Jahren
leer.

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Städtebauliches Konzept
Die Konzeption zur Neuordnung und -bebauung des Plangebiets hat das Büro
Baumschlager Eberle Architekten (Lustenau) im Rahmen eines VgV-Verfahrens
entworfen und anschließend weiterentwickelt.
Das Bebauungskonzept orientiert sich hinsichtlich der städtebaulichen Dichte, der
Körnung und der Höhenentwicklung grundsätzlich an der bestehenden
Bebauungsstruktur im Plangebiet und der Umgebung sowie an der Topographie (s.
Teil B, Kap. 1.2 - 1.4). Geplant sind insgesamt 9 Wohngebäude mit drei bzw. vier
Vollgeschossen und begrünten Flachdächern. Der Auftakt im Norden und das
Zentrum des Wohnquartiers werden durch viergeschossige Baukörper markiert. Im
Übergang zur Parkanlage im Süden sowie zu den kleinteiligen Einfamilien- und
Doppelhäusern im Südwesten reduzieren Staffelgeschosse die Höhenentwicklung.
Die dreireihige Anordnung der geplanten Wohngebäude längs der Hangneigung
bewirkt zudem eine natürliche Höhendifferenzierung der Baukörper. Gleichzeitig
wird die kleine Römerstraße dadurch stärker räumlich gefasst und eine
Adressbildung gefördert. Außerdem ermöglicht die Ost-West-Ausrichtung der
Gebäude eine optimale Belichtung der Wohnungen. Im Südwesten formt die
geplante Bebauungsstruktur adäquat dimensionierte Grün- und Freiflächen zu
einer „Grüne Mitte“ für die Bewohner des Quartiers.
Die aufgereihte Grundstruktur der geplanten Bebauung wird in Hausgruppen mit
je zwei versetzt angeordneten Baukörpern gegliedert und aufgelockert. Im
Südwesten bildet ein leicht abgerückter Einzelbaukörper den Abschluss und
Übergang zu den angrenzenden Einfamilien- bzw. Doppelhäusern. Durch diese
ausgewogene Gliederung und Körnung, die differenzierte Höhenentwicklung und
die erforderliche aber maßvolle städtebauliche Dichte fügt sich die flächeneffiziente Neubebauung intuitiv in die gewachsene Stadtstruktur ein.
Das Nutzungskonzept sieht 9 Wohngebäude mit insgesamt 71 preisgedämpften
barrierefreien Mietwohnungen (hauptsächlich 2- bis 4- Zimmerwohnungen) vor.
Außerdem sind z.B. im Erdgeschoss an der frequentierten Römerstraße mittelfristig
auch verträgliche gewerbliche Nutzung o.ä. möglich.
Alle notwendigen Kfz-Stellplätze werden in einer eingeschossigen Tiefgarage (TG)
untergebracht. Die Ein- und Ausfahrt der TG ist in das Gebäude integriert. Zur
Ergänzung bzw. für Publikumsverkehr (Gäste) sind 4 weitere Kfz-Stellplätze am
Schaffelkinger Weg 4 angeordnet.
Die Bestandsbäume stehen der geplanten Bebauungsstruktur und insbesondere
der Tiefgarage entgegen und sollen deshalb gefällt werden. Im Gegenzug ist die
Neuanpflanzung von etwa 14-15 großkronigen Bäumen geplant. Gleichzeitig wird
(bis zur öffentlichen Auslegung) abschließend geprüft, inwieweit der Erhalt
einzelner, höherwertigerer Bestandsbäume am Rand des Plangebietes im Einzelfall
nicht doch möglich ist.
Das Grün- und Freiflächenkonzept umfasst neben der Anpflanzung großkroniger
Bäume eine halböffentliche „Grüne Mitte“ (Gemeinschaftsgarten) mit Spielgeräten
und Sitzgelegenheiten sowie private Garten- und Terrassenbereiche bzw.
vorgestellte und begrünte Balkone im Westen der Wohngebäude. Die Dachflächen
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sollen extensive begrünt und mit aufgeständerten Photovoltaikanlagen ausgerüstet
werden; daneben basiert das Energiekonzept auf einem Anschluss an das
Fernwärmenetz der Stadt Ulm. Die Wohngebäude sollen letztlich die
Anforderungen eines KfW-Effizienzhauses 55 erfüllen.
Die Mietpreise sind vorgegeben: Da die BImA ausschließlich mit Steuergeldern
bzw. staatlichen Vermögenswerten arbeitet und generell keine Fördermittel
jedweder Art beantragen bzw. zur Gegenfinanzierung ihrer Maßnahmen einsetzen
darf, ist es ihr rechtlich nicht möglich, Sozialwohnungen bzw. öffentlich
geförderten Wohnungsbau zu errichten. Es besteht jedoch eine bundesinterne
Mietenrichtlinie, wonach die BImA verpflichtet ist, die Mieten an der unteren
Grenze des örtlichen Mietspiegels zu orientieren. Derzeit ist die Nettokaltmiete auf
maximal 10 €/m² begrenzt.

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Planinhalt

Textliche Festsetzungen

1.1

Art der baulichen Nutzung

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Für die Bauflächen im räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans wird das
allgemeine Wohngebiet (WA) festgesetzt. Allgemeine Wohngebiete dienen
vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind:
-

Wohngebäude,
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und
Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe,
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche
Zwecke.

Sämtliche im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässige Nutzungen
werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans bzw.
ausgeschlossen. Die nachfolgenden Nutzungen sind demnach unzulässig:
-

Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen,
Gartenbaubetriebe
Tankstellen

Zudem wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB festgesetzt, dass im Bereich des
Vorhaben- und Erschließungsplans nur Nutzungen zulässig sind, zu deren
Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.
Das bestehende Wohnareal an der Römerstraße soll flächeneffizient neubebaut
und zu einem attraktiven und lebendigen Wohnquartier aufgewertet werden.
Dabei steht die Realisierung (zusätzlicher) zeitgemäßer, preisgedämpfter
Mietwohnungen im Vordergrund. Entsprechend sieht der Vorhaben- und
Erschließungsplan 9 Wohngebäude mit insgesamt 71 Wohneinheiten vor. Zur
Belebung sind insbesondere im Erdgeschoss an der Römerstraße auch
gebietsverträgliche gewerbliche Nutzung o.ä. (z.B. ein Café) vorstellbar.
Die getroffenen Festsetzungen ermöglichen die Umsetzung des konkreten
Planvorhabens, festigen den bestehenden Gebiets- bzw. Wohncharakter und
eröffnen gleichzeitig (insbesondere im Erdgeschoss) einen gewissen Spielraum für
zukünftige Nutzungsänderungen. Dadurch sind auch Nutzungen wie z.B. eine
Arztpraxis oder eine Vereinsnutzung grundsätzlich möglich bzw. zulässig.
Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen werden
ausgeschlossen, da der Flächenbedarf dieser Nutzungen einer flächeneffizienten
Neubebauung des nur knapp 0,7 ha großen Plangebiets entgegensteht und

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derartige Nutzungen oft auch ein höheres Verkehrsaufkommen verursachen, was
Wohnnutzungen potenziell beeinträchtigt.
1.2

Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die maximal zulässige Grundflächenzahl, die Anzahl bzw. das Höchstmaß zulässiger Vollgeschosse und durch
die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen bestimmt.
Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird im östlichen Teil des
Plangebiets (WA 1) mit 0,5 und im westlichen Teil des Plangebiets (WA 2) mit 0,4
festgesetzt. Dadurch wird im östlichen Teilbereich der Orientierungswert nach § 17
BauNVO für die Obergrenze der Grundflächenzahl überschritten. Entsprechend der
geplanten Bebauung bzw. Höhenentwicklung resultiert daraus auch eine
Überschreitung des Orientierungswerts für die Obergrenze der
Geschossflächenzahl (GFZ). Die Überschreitungen haben allerdings besondere
städtebauliche Gründe:
-

Trotz des geringen Flächenumfangs und der schmalen Baugrundstücke
ermöglichen sie eine maßvolle Nachverdichtung und flächeneffiziente
Neubebauung der östlichen Baufläche (WA 1) mit der Zielsetzung, zusätzlichen
bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht
beeinträchtigt. Schließlich erlaubt die geplante Bebauungsstruktur bzw.
Gebäudeausrichtung eine optimale Belichtung, Besonnung und Belüftung der
Wohnungen und bewahrt außerdem einen adäquaten Grenzabstand zu
benachbarten Grundstücken. Folglich wird die Wohnqualität in der direkten
Nachbarschaft durch das Vorhaben nicht wesentlich eingeschränkt.

Die Höhe baulicher Anlagen wird durch die Anzahl bzw. das Höchstmaß zulässiger
Vollgeschosse und eine maximale Höhenlage (in Metern über NN) für die
Oberkante (OK) baulicher Anlagen festgesetzt. Die Höhenfestsetzungen
orientieren sich grundsätzlich an den Gebäudehöhen der Umgebung sowie der
Topographie und ermöglichen eine kompakte, flächeneffiziente Bebauung mit
drei- bzw. viergeschossigen Wohngebäuden. Im Übergang zur Parkanlage im
Süden und zu den kleinteiligen Einfamilien- und Doppelhäusern im Südwesten
reduzieren Staffelgeschosse die Höhenentwicklung.
1.3

Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Für die beiden Bauflächen im Geltungsbereich (WA 1 und WA 2) werden durch
Baugrenzen überbaubare Grundstücksflächen definiert. Auch gilt für beide
Bauflächen jeweils die offene Bauweise. Die Baugrenzen orientieren sich eng am
konkret geplanten Bauvorhaben (vgl. Vorhaben- und Erschließungsplan – Anlage
5.1), berücksichtigen jedoch einen Puffer von ca. 0,5 m für etwaige Änderungen
im Rahmen der Ausführungsplanung oder spätere Anpassungen.
Die festgesetzten Baugrenzen gelten nur oberhalb der Geländeoberfläche. Eine
Unterbauung ist zulässig. Tiefgaragen sowie Kellerräume sind (außerhalb der
überbaubaren Grundstücksflächen) auch innerhalb einer in der Planzeichnung
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festgesetzten Fläche für Tiefgaragen (TG) zulässig. Durch diese Festsetzung wird im
westlichen Teil des Plangebiets eine gemeinsame Tiefgarage möglich, welche die
notwendigen Kfz-Stellplätze aller Nutzungen im Geltungsbereich aufnehmen
kann.
Um trotz der flächeneffizienten Bebauung außerdem private Grün- und Freiflächen
für alle Bewohnenden zu schaffen, sind im Westen der Wohngebäude Terrassen
und insbesondere vorgestellte Balkone bzw. Loggien geplant. Nach § 5 Abs. 7 LBO
überschreiten die Abstandsflächen dieser Bauteile im nördlichen Abschnitt der
kleinen Römerstraße knapp die Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche (nicht jedoch
Abstandsflächen benachbarter Gebäude) und werden deshalb im Bebauungsplan
in ihrer Tiefe reduziert: Für Balkone und Loggien wird eine Überschreitung der
Baugrenzen entsprechend den Darstellungen im Vorhaben- und Erschließungsplan
zugelassen. Eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit ist nicht ersichtlich.
1.4

Verkehrliche Erschließung
Die verkehrliche Erschließung der Bauflächen ist über die bestehenden
Verkehrsflächen bzw. die Römerstraße (Flst.-Nr. 2000), die kleine Römerstraße
(Flst.-Nr. 1991/1) sowie den Schaffelkinger Weg (Flst.-Nr. 1913/1 und 2002/10)
gesichert. Die fußläufige Anbindung der Gebäude kann durch private Wege
erfolgen.
Zur Deckung des Stellplatzbedarfs (Stellplatzschlüssel je WE 1,0) ist eine Tiefgarage
im westlichen Teil des Plangebiets vorgesehen. Gleichzeitig können durch die TG
größere Grundstücksbereiche als Grün- bzw. Freifläche genutzt und Stellplätze im
öffentlichen Raum (kleine Römerstraße) reduziert werden. Zur Ergänzung bzw. für
Publikumsverkehr (Gäste) sind 4 weitere Kfz-Stellplätze am Schaffelkinger Weg 4
angeordnet. Die Tiefgaragenzufahrt erfolgt über die kleine Römerstraße. Gemäß
Vorhaben- und Erschließungsplan wird die Ein- und Ausfahrt in ein Gebäude
integriert.

1.5

Grünordnerische Festsetzungen
Vorrangiges Ziel ist es, einen angemessenen Ausgleich für die wegfallenden
Bestandsbäume zu schaffen und den grünen Gebietscharakter zu erhalten. Der
Baumbestand ist aus artenschutzrechtlicher Sicht nicht erhaltenswert (s. Kap. 1.6),
steht der geplanten Bebauung entgegen und soll deshalb gefällt werden.
Inwieweit der Erhalt einzelner, höherwertigerer Bestandsbäume am Rand des
Plangebietes dennoch möglich ist, wird bis zur öffentlichen Auslegung
abschließend geprüft.
Die Festsetzungen dienen außerdem zur Aufwertung des Wohnumfelds bzw. zur
Bereicherung des städtebaulichen Erscheinungsbildes, zur Verbesserung des
Kleinklimas sowie zum Schutz der biologischen Vielfalt und zur Förderung neuer
Lebensräume für Pflanzen und Tiere.

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Pflanzgebot:
Je 300 m² nicht überbauter Grundstücksfläche ist mind. ein Baum 1. Ordnung mit
einem Stammumfang von mind. 20-25 cm gemäß der Artenliste zu pflanzen,
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Dementsprechend sieht der
Vorhaben- und Erschließungsplan etwa 14-15 Standorte für großkronige Bäume
vor. Darüber hinaus sollen einige kleinere Bäume oder Sträucher gepflanzt werden.
Es gelten die Eintragungen des Außenanlagenplans (Bestandteil des Vorhabenund Erschließungsplans).
Die vorgesehenen Baumpflanzungen führen zu einem (partiellen) Schattenwurf auf
Spiel- und Aufenthaltsflächen. Gleichzeitig bilden sie eine „Grüne Mitte“ und den
Übergang zum Park „Unterer Kuhberg“.
Dachbegrünung:
Flachdächer und Tiefgaragendecken sind extensiv bzw. intensiv zu begrünen. Die
notwendige Überdeckung mit durchwurzelbarem Pflanzsubstrat richtet sich nach
der jeweiligen Bepflanzung.
Durch die Dachbegrünung wird der Versiegelungsgrad teilweise kompensiert und
das Mikroklima – durch Verdunstungskälte im Sommer – verbessert. Da begrünte
Dachflächen zudem Regenwasser temporär speichern und zeitverzögert wieder
abgeben, tragen sie auch zur Entlastung des Kanalnetzes bei.
1.6

Artenschutz
Die Untersuchung der artenschutzrechtlichen Belange erfolgt durch das Büro für
Landschaftsökologie Grom. Der Beurteilung nach sind dauerhafte artenschutzrechtlich relevante Beeinträchtigungen durch das Bauvorhaben auszuschließen
oder (nach derzeitigem Kenntnisstand) nicht zu erwarten. Um eine etwaige
Nutzung der Gebäude durch Fledermäuse abschließend zu beurteilen, werden
vertiefende Untersuchungen angestellt. Außerdem muss das Untersuchungsgebiet
im Nordwesten erweitert werden; die Teilfläche von Flurstück 1991/2 ist bisher
nicht betrachtet worden.
Zur Vermeidung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG
wird eine Bauzeitenregelung festgesetzt. Zudem gilt es, vorhandene Nisthilfen
nach der Neubebauung wieder aufzuhängen und um 10 Höhlenbrüterkästen, 5
Halbhöhlenkästen sowie 5 Nisthilfen für den Mauersegler zu ergänzen. Der
Baumbestand ist aus artenschutzrechtlicher Sicht nicht erhaltenswert.

1.7

Baumgutachten
Der Sachverständige für Garten- und Landschaftsbau Rolf Hagmeyer hat ca. 30
Bestandsbäume gesondert untersucht und die Wertigkeit wie folgt eingeschätzt:
-

3 Bäume sind gering erhaltenswert (hoher Pflegerückstand)
9 Bäume sind mittel erhaltenswert (Pflegerückstand)

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18 Bäume sind nicht erhaltenswert

Die Verpflanzung der Bestandsbäume wird als unverhältnismäßig hoher Aufwand
eingeschätzt.
Der Untersuchungsbereich des Baumgutachtens muss im Nordwesten erweitert
werden; die Teilfläche von Flurstück 1991/2 ist bislang nicht betrachtet worden.
1.8

Immissionsschutz
Der Schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Heine + Jud (s. Anlage 6)
zufolge führen Schallimmissionen durch Straßen- und Schienenverkehr bei den
geplanten Wohngebäuden im nördlichsten Baufenster zur Überschreitung der
Orientierungswerte der DIN 18005 sowie der Grenzwerte der 16. BImSchV
(Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes) und an der
Nordwestfassade unmittelbar an der Römerstraße auch zu einer Überschreitung
der Schwellenwerte der Gesundheitsgefahr. Auf die Untersuchungsergebnisse wird
verwiesen.
Durch die Überschreitungen werden an den betroffenen Wohngebäuden passive
Lärmschutzmaßnahmen und / oder Maßnahmen der architektonischen Selbsthilfe
notwendig. Maßgeblich sind die entsprechenden Eintragungen im Vorhaben- und
Erschließungsplan.
Die textlichen Festsetzungen beinhalten einzuhaltende Lärmpegelbereiche,
Anforderung an Lüftungseinrichtungen sowie bauliche Schallschutzmaßnahmen
für Außenwohnbereiche, um sicherzustellen, dass die Beeinträchtigungen durch
den Verkehrslärm entscheidend reduziert werden und somit gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind. Abweichend von den getroffenen textlichen
Festsetzungen kann der erforderliche Schallschutz alternativ auch durch andere,
nachweislich geeignete Maßnahmen erreicht werden. Hingegen stehen aktive
Schallschutzmaßnahmen aus städtebaulicher, technischer und finanzieller Sicht in
keinem geeigneten Verhältnis.
Eine Orientierung aller Aufenthaltsräume zu lärmabgewandten Gebäudeseiten ist
angesichts der Grundstücksverhältnisse und der geplanten Bebauungskonzeption
im Sinne einer flächeneffizienten Neubebauung und maßvollen Nachverdichtung
nicht möglich.
Im Bereich der Tiefgarage bzw. der Ein- und Ausfahrt (Gebäude-integriert)
verursacht das geplante Bauvorhaben schließlich Lärmeinträge an sich selbst.
Daraus resultiert eine unwesentliche Beeinträchtigung, die durch geeignete
Maßnahmen nach dem Stand der Technik verringert werden kann. Diesbezüglich
nennt das Schallschutzgutachten Beispiele. Weitere Lärmimmissionen sind nicht
absehbar.
In der Abwägung zwischen dem Schutz der Bevölkerung vor schädlichen
Umwelteinwirkungen und der Schaffung von zusätzlichem bezahlbaren,
innerstädtischen Wohnraum werden die nach den erforderlichen Maßnahmen
noch verbleibenden Einschränkungen für vertretbar erachtet.
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Stadt Ulm
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Römerstraße 119-139“
Begründung

1.9

28.04.2023
Vorentwurf

Baugrunduntersuchung
BauGrund Süd hat für das Plangebiet eine Baugrunduntersuchung durchgeführt.
Diese kommt zu dem Ergebnis, dass die bindigen Böden der Verwitterungsdecke
sowie der darunter anstehenden Schwemmlehme und der Unteren Süßwassermolasse für die Versickerung nicht geeignet sind. Eine Schadstoffbelastung der
Böden konnte nicht festgestellt werden.
Für die Gründung der Wohngebäude / der gemeinsamen Tiefgarage in den
Schwemmlehmen wird in Abhängigkeit von Setzungsdifferenzen eine Flächengründung (oder alternativ eine Flachgründung mit Einzel- und Streifenfundamenten) empfohlen.
Die Baugrube kann in Bereichen mit geringem Grenzabstand voraussichtlich nur in
Kombination mit einem Verbau ausgehoben werden; ggf. notwendige
Verankerung erfordern das Einverständnis der jeweiligen Grundstückseigner. Der
Oberbau von Verkehrsflächen ist frostsicherer auszugestalten.

1.10

Altlasten / Schadstoffe
Arcadis Germany hat im Plangebiet eine orientierende Gebäudeschadstofferkundung durchgeführt und schadstoffbelastete Baustoffe / -materialien (Asbest,
alte Mineralwolle, PCB, HBCD, Quecksilber, Altholz und mineralische Bauabfälle)
dokumentiert. Beim Rückbau der Bestandsgebäude muss eine Schadstoffsanierung
und Entsorgung der schadstoffbelasteten Baustoffe / -materialien erfolgen.

1.11

Kreislauf- / Abfallbewirtschaftung
Gemäß § 3 Abs. 3 Landes-Kreislaufwirtschaftsgesetz (LKreiWiG) soll bei geplanten
Erdbaumaßnahmen ein Erdmassenausgleich erfolgen und der anfallenden Aushub
vor Ort wiederverwendet werden. Für nicht verwendbare Aushubmassen gilt es,
eine geeignete Entsorgung vorzusehen.
Bei verfahrenspflichtigen Abbruch-, Teilabbruch- und Baumaßnahmen
(prognostizierter Bodenaushub >500 m³) muss schließlich ein Abfallverwertungskonzept erstellt und durch die zuständige Abfallrechtsbehörde geprüft werden
(§ 3 Abs. 4 LKreiWiG).

1.12

Kampfmittel
Für die Flurstücke wurden Luftbildauswertungen zur Überprüfung des Verdachts
auf Kampfmittelbelastung vorgenommen. Der Verdacht der Kontamination wurde
nicht bestätigt. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine weiteren Maßnahmen
notwendig.

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Stadt Ulm
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Römerstraße 119-139“
Begründung

28.04.2023
Vorentwurf

Örtliche Bauvorschriften nach § 74 LBO
Zur Sicherstellung der gestalterischen Zielsetzungen im Plangebiet werden örtliche
Bauvorschriften nach § 74 der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) als
eigenständige Satzung festgesetzt. Gestaltungsanforderungen werden für
Dachflächen und für Werbeanlagen definiert. Detaillierte Regelungen zu Material
und Farbe der Fassaden und Dächer werden im Durchführungsvertrag zum
vorhabenbezogenen Bebauungsplan getroffen.

Flächen- und Kostenangaben
Flächenbilanz
Gesamtfläche

7.208,4 m²

100

Nettobauland
(Allgemeines Wohngebiet)

6.379,9 m²

88,5 %

Verkehrsfläche

828,5

11,5 %

m²

Kosten
Der Stadt Ulm entstehen durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
„Römerstraße 119-139“ keine Kosten. Die Kosten für die Bearbeitung des
Bebauungsplans werden vom Vorhabenträger als Veranlasser des Bebauungsplans
vollständig getragen.

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