Anlage 3a zu GD 112/23
Sanierungsgebiet „Wengenviertel“
Erläuterungen zur MUF für FBA am 23.05.2023
Programmjahr: 2023
Ausgangssituation
Der Gesamtkostenrahmen des Sanierungsgebietes beläuft sich auf 11,5 Mio. €.
Die förderfähigen Kosten aus dem Programm „Stadtumbau West“ (SUW) belaufen sich dabei
auf 3,09 Mio. € und aus dem Programm „Wachstum und nachhaltige Erneuerung“ (WEP) auf
4,60 Mio. €. Dies entspricht insgesamt 7,69 Mio. € förderfähiger Kosten.
Aus dem Programm „Soziale Integration im Quartier“ (SIQ) belaufen sich die förderfähigen
Kosten auf 420.685 €, dies entspricht Baukosten von 601.000 €. Dieses Projekt wurde zum
30.03.2021 abgerechnet.
Das Sanierungsgebiet endet am 30.04.2024.
Ein Antrag auf Verlängerung bis 30.04.2027 wurde am 30.10.2022 gestellt.
Ein Bescheid liegt noch nicht vor.
Sachstandsbericht
Die aus der Analyse der Funktions- und Substanzschwächen abgeleiteten Ziele zur
Quartierserneuerung aus der Vorbereitenden Untersuchung zum Gebiet sind:
Stärkung der Wohnnutzung, Ausbau des Wohnraumangebotes, Erhöhung der Wohnqualität;
Innenstadtgerechte Weiterentwicklung des „Wengenviertels“ durch Aufstockung und
Neubau;
Erhalt und Stärkung der Vielfalt im Einzelhandel- und Dienstleistungsbereich;
Stärkung der Quartiersmitte um die „Wengenkirche“ (St. Michael zu den Wengen),
Erschließung des Blockinnenbereichs;
Erhöhung der Qualität des Öffentlichen Raumes und der privaten Freiräume (Gestaltung
und Aufenthalt);
Verbesserung des Stadtbildes;
Stärkung der funktionalen und städtebaulichen Zusammenhänge zwischen „Sedelhöfen“
und Stadtmitte bzw. „Wengentor“ und Bahnhof-/Hirschstraße;
Stärkung des Fußgänger- und Radfahrerverkehrs;
Reduzierung und Beruhigung des motorisierten Individualverkehrs;
Verbesserung der Parkierungssituation;
Allgemeiner Klimaschutz und Verminderung des CO2-Ausstoßes durch energetische
Verbesserung der Bestandsbebauung.
Bisher wurden im Sanierungsgebiet „Wengenviertel“ folgende Themen zur Umsetzung
dieser Ziele bearbeitet:
Wohnungsbau
Ein zentrales Sanierungsziel ist es, das „Wengenviertel“ im Rahmen des städtebauverträglichen
Nachverdichtungsprozesses als zentrumsnahen Wohnstandort zu stärken und auszubauen.
Stand jetzt wurden folgende Beratungen und Arbeitsgespräche mit Eigentümer*innen
hinsichtlich der Potenziale, welche im Rahmenplan des „Wengenviertels“ dargestellt sind,
durchgeführt:
Quartiersgarage Irrgängle (Neubau in 2017/2018; Nachtrag zur Baugenehmigung 2019);
Irrgängle 5 (Modernisierung und Erweiterung, Hotelgebäude 2017/2018);
Sterngasse 9 (Abbruch + Neubau, Bau 2015-2018; Nachtrag zur Baugenehmigung);
Wengengasse 21-25 (Modernisierung mit Aufstockung und Erweiterung, Bau 2017/2018
Arkadenüberbau des Fußgängerwegs);
Walfischgasse 20 (Abbruch/Neubau direkt an den Stadtgarten „Im Irrgängle“ angrenzend in
2020-2021/ B-Planverfahren 2019);
Sedelhofgasse 4/ Wengengasse 19 (Modernisierung mit Aufstockung und verbindender
Neubau als Blocklückenschluss; Einbindung in den Planungsprozess zur Aufwertung des
öffentlichen Gehwegbereichs, mit Arkadenfortführung in der Wengengasse); Sanierung und
Aufstockung/ Neubau in 2020-2023/ B-Planverfahren 2019);
Heigeleshof 2/ Wengengasse 27 (Machbarkeitsstudie 2019, Konkurrierendes
Gutachterverfahren 2021, Planung und Realisierung voraussichtlich 2022-2024; Einbindung
in den Planungsprozess zur Aufwertung des öffentlichen Raums);
Heigeleshof 5 (Zwischennutzung durch „die Halle“ als Gastronomie bis 2024; anschl. evtl.
Aufstockung des ehemaligen Königsreichsaals oder auch Neubau);
Walfischgasse 5 (Modernisierung mit Aufstockung oder Neubau zusammen mit FlStNr.
128/9 als Projektentwicklung vorgeschlagen);
Pfauengasse 17 (2020: Modernisierung und Nutzungsänderung in eine Gastronomie; eine
Aufstockung war planungsrechtlich nicht durchführbar);
Pfauengasse 23/25 (2021 angekündigte Projektentwicklung zur Modernisierung und
Aufstockung).
Neu im Sanierungsgebiet durch die Erweiterung im Jahre 2022:
Baublock Keltergasse 24-28 städtische Liegenschaften/ Olgastraße 62/64 private
Eigentümer. Eine gemeinsame Projektentwicklung wird bislang durch die Eigentümer der
Olgastraße abgelehnt. Die Stadt plant nun einen Rückbau der Keltergasse 24 – 28 in den
Jahren 2023/2024.
Gebietserweiterungen:
1. Satzungsänderung (2016) –
Erweiterung um östlichen Teil Keltergasse
2. Satzungsänderung (2019) –
Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs um Keltergasse (Flurstücknummer 63),
Olgastraße (Flurstücknummer 287) und Sedelhofgasse (Flurstücknummer 37). Die
Zufahrtstraßen zum Sanierungsgebiet werden an der Einmündung der Olgastraße, dem
westlichen Teil der Keltergasse und dem westlichen Teil der Sedelhofgasse um 1.918 m²
erweitert
3. Satzungsänderung (2020) –
Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs des Sanierungsgebiets "Wengenviertel"
um die Straßenfläche der südlichen Wengengasse (Teil von Flurstücknummer 60)
4. Satzungsänderung (2022) –
Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs auf die Flurstücke 119/1, 119/2, 119/3,
119/4 und 119/5 (Keltergasse 24-28, Olgastraße 62/64)
Projekte:
Stadtgarten „Auf dem Graben“
Der Stadtgarten wurde schon im Herbst 2018 eröffnet. Er hat bereits zwei Preise gewonnen. Die
erste Auszeichnung ist das „Beispielhafte Bauen Alb-Donau-Kreis und Stadt Ulm 2013 bis 2019“
der Architektenkammer Baden-Württemberg im Jahr 2019 und als weitere Anerkennung kam im
Jahr 2020 der „Otto-Borst-Preis“ des Forums Stadt-Netzwerk historischer Städte e.V. hinzu. Die
Übergabe erfolgte coronabedingt erst im Frühjahr 2022 im Zuge der Internationalen Städtetagung
in Meran.
Der Stadtgarten ist ein „Geheimtipp für Ruhesuchende“ inmitten der Ulmer Innenstadt und auf
historischer Stadtmauer.
Stadtgarten „Im Irrgängle“
Der zweite Stadtgarten im „Wengenviertel“ ist seit 2019 an die Öffentlichkeit übergeben. Auch er
ist im Bewusstsein der Bürger*innen angekommen und wird von allen Altersklassen der
Stadtgesellschaft rege genutzt. Der ideale Ort für die Mittagspause, ein Treffpunkt für Familien
mit Kindern und auch die älteren Quartiersbewohner*innen. Sie alle finden zwischen den
großflächigen Betonbänken einen geschützten Bereich.
Klimaschutz
Die Betreuung und Beratung der benannten Baumaßnahmen im Quartier erfolgt auch in Hinblick
auf die strategische Planung und Umsetzung von Klimaschutzkonzepten. Die energetische
Stadtsanierung ist über das KfW-Programm hinaus (abgeschlossen zum 31.12.2018) erklärtes
Sanierungsziel.
Das Energieteam - bestehend aus Mitarbeiter*innen städtischer Abteilungen, den Betreibern der
verschiedenen Leitungsnetze und Energieberatern - trifft sich zweimal im Jahr, um weitere
Projekte zum Klimaschutz, die sich an den Zielen des European Energy Awards orientieren, auf
den Weg zu bringen.
Straßenausbau und Aufwertung des öffentlichen Raums
Durch die Gebietserweiterung im Verfahren 2020, der Straßenbereiche um das Wohn- und
Einkaufszentrum „Sedelhöfe“ (die Keltergasse westlicher Teil, die Mühlengasse zwischen
Keltergasse und Sedelhofgasse als Fußgängerzone und auch die Sedelhofgasse westlicher Teil)
konnte auch die Zuwegung ins „Wengenviertel“ attraktiver und übersichtlicher gestaltet werden.
Seit dem Jahr 2021 liegt der Hauptschwerpunkt aller SAN-Maßnahmen auf der Aufwertung des
öffentliche (Straßen-)Raums.
Die vorgenommenen Bauabschnitte setzen sich wie folgt zusammen:
Bauabschnitt 1 - Bau 2022 - südliche Wengengasse (Teileinziehungsverfahren
Fußgängerzone);
Bauabschnitt 2 - Bau 2023 - mittlere und nördliche Wengengasse, und Jakob-Griesinger-Platz
mit der Einmündung in die Walfischgasse;
Bauabschnitt 3 - Bau 2024/2025 – Wengenplatz und Keltergasse derzeit in Planung
Bauabschnitt 4 – östliche Sedelhofgasse und Straße Heigeleshof.
Die Beschlussfassung bezüglich des 3. Bauabschnitts (Wengenplatz/Keltergasse) erfolgte schon
im Jahr 2013 durch die städtische Verkehrsabteilung. Die Umsetzung wurde aber aufgrund der
umgebenden Großbaustellen immer wieder hintenangestellt und wartet nun auf die Realisierung
(voraussichtlich im Jahr 2024/2025).
Nach intensiver Arbeitsphase mit allen Beteiligten (Fachabteilungen der Stadt Ulm, alle
Versorgungsunternehmen, die Angrenzenden des Ausbaubereichs und die Träger öffentlicher
Belange), konnte im Jahre 2021 der Baubeschluss für den 1. Bauabschnitt gefasst werden.
Der 1. BA wurde im Jahre 2022 umgesetzt und im Dezember 2022 der Öffentlichkeit übergeben.
Parallel zu den Ausbauplanungen wurde der Straßenbereich im Umwidmungsverfahren zu einer
Fußgängerzone. Es fallen somit 23 Stellplätze im Gebiet weg. Weitere Reduzierungen sind in
den anschließenden Ausbaubereichen angedacht (verkehrsberuhigte Bereiche).
Im Jahr 2023 soll nun vorrangig der 2. Bauabschnitt durchgeführt werden. Dieser Bereich ist
insofern komplexer, da noch weniger Raum für die Leitungen im Untergrund zur Verfügung steht
und Kurven- und Kreuzungs-Knotenpunkte der Anschlüsse zu überwinden sind. Hinzu kommen
neue Bedarfe der Stromversorgung aufgrund der E-Mobilität. Des Weiteren wird das
Bauvorhaben Munk im Heigeleshof 2/Wengengasse 27 auch im Jahr 2023 mit der Umsetzung
beginnen.
Das Umspannwerk im „Wengenviertel“ ist auf diesen Strombedarf nicht mehr ausgerichtet. Es
gibt daher Bestrebungen der Ulm Netze GmbH, auf das unmittelbar angrenzende
Nachbargrundstück zu expandieren bzw. das Umspannwerk komplett neu zu verorten. Derzeit ist
die Verlagerung des POP Servers in das UG Hugendubel im Gespräch.