Beschlussvorlage

                                    
                                        Stadt Ulm
Beschlussvorlage

Sachbearbeitung

SUB - Stadtplanung, Umwelt, Baurecht

Datum

14.03.2023

Geschäftszeichen

SUB

Beschlussorgan

Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau
und Umwelt

Behandlung

öffentlich

Betreff:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Römerstraße 119 - 139"
- Aufstellungsbeschluss und Beschluss zur Beteiligung der Öffentlichkeit sowie
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange -

Anlagen:

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1
1

Sitzung am 23.05.2023

TOP

GD 118/23

Übersichtsplan
Planzeichnung Vorentwurf
Textliche Festsetzungen Vorentwurf
Begründung Vorentwurf
Vorhaben- und Erschließungsplan Entwurf,
Architekturbüro Baumschlager Eberle Lustenau
Schalltechnische Untersuchung vom 28.04.2023,
Ingenieurbüro Heine Jud nur elektronisch
Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung vom 07.06.2021,
Büro für Landschaftsökologie Grom nur elektronisch
Baumgutachten vom 31.03.2022, Rolf Hagmayer,
Sachverständiger für Garten- und Landschaftsbau
nur elektronisch
Geotechnischer Bericht vom 23.02.2023,
BauGrund Süd nur elektronisch
Orientierende Gebäudeschadstofferkundung vom
18.08.2021, Arcadis Germany nur elektronisch
Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens
nach § 12 BauGB, BImA nur elektronisch

(Anlage 1)
(Anlage 2)
(Anlage 3)
(Anlage 4)
(Anlage 5)
(Anlage 6)
(Anlage 7)
(Anlage 8)

(Anlage 9)
(Anlage 10)
(Anlage 11)

Antrag:
1.

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Römerstraße 119-139“ innerhalb
des im Plan vom 28.04.2023 eingetragenen Geltungsbereichs zu beschließen.

Zur Mitzeichnung an:
BM 3, C 3, LI, OB, VGV

Bearbeitungsvermerke Geschäftsstelle des
Gemeinderats:
Eingang OB/G
Versand an GR
Niederschrift §
Anlage Nr.

-22.

Christ

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung i.S.v. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange i.S.v. § 4 Abs. 1 BauGB
durchzuführen.

-3-

Sachdarstellung:
1.

Kurzdarstellung

1.1.

Vorhaben
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) plant die Neubebauung von zwei
Grundstücken und einem Teilgrundstück zwischen der Römerstraße und dem Park
„Unterer Kuhberg“ etwa 2 km südwestlich der Ulmer Innenstadt. Das Areal umfasst
ca. 0,7 ha.
Als zentrales Immobilienunternehmen des Bundes ist die BImA im Rahmen der
Wohnraumoffensive u.a. für die Bereitstellung von preisgedämpftem Wohnraum
zuständig. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die BImA eine Neuordnung ihrer
Liegenschaften an der Römerstraße (Flst. 1991 und 1991/3): Die bestehenden
Wohngebäude (Römerstraße 119 bis 135) stammen aus den 1950er Jahren und sind
mittlerweile sanierungsbedürftig aber wirtschaftlich nicht sanierungsfähig; eine
Aufstockung der Gebäude ist aus statischen Gründen nicht realisierbar. Zudem beinhaltet
die Bausubstanz schadstoffbelastete Baustoffe / -materialien. Geplant sind daher ein
Komplettrückbau der Bestandsgebäude einschließlich einer Schadstoffsanierung und
schließlich die Neubebauung des Areals.
Durch einen Flächentausch mit der Stadt Ulm kann die BImA zur Arrondierung des
geplanten Bauvorhabens außerdem einen Teil des Flurstücks 1991/2 mit den
Wohngebäuden Römerstraße 137 und 139 erwerben. Die beiden Gebäude sind in
schlechtem baulichem Zustand und stehen deshalb seit einigen Jahren leer. Eine Sanierung
der Gebäude ist ebenfalls nicht wirtschaftlich und die Neubebauung des schmalen
Teilgrundstücks zumindest nicht unabhängig bzw. eigenständig realisierbar. Auch sie
sollen daher abgerissen werden.
Neben der baulichen Neustrukturierung des Areals beabsichtigt die BImA auch eine
Nachverdichtung. Entstehen soll ein neues, attraktives Wohnquartier mit insgesamt 9
neuen Wohngebäuden mit 71 preisgedämpften, zeitgemäßen Mietwohnungen.
Das aktuell geltende Planungsrecht steht diesem Vorhaben entgegen und soll
entsprechend angepasst bzw. überplant werden. Hierfür ist es notwendig, diesen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

1.2.

Städtebauliche Ziele
- Städtebauliche Neuordnung, Nachverdichtung und gleichzeitige Aufwertung
- Revitalisierung eines brachliegenden Grundstücksteils (Leerstand)
- Schaffung zusätzlicher zeitgemäßer, preisgedämpfter Mietwohnungen ohne zeitliche
Bindung
- Verbesserung des Freiflächenangebotes für die Bewohnenden
Mit der Aufstellung dieses Bebauungsplans sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die städtebauliche Neustrukturierung sowie eine optimierte
Flächennutzung bestehender, teils brachliegender Wohnbauflächen geschaffen werden.
Dadurch kann die BImA am Standort Römerstraße auch zukünftig moderne und vglw.
preiswerte Mietwohnungen in Innenstadtnähe zu Mietpreisen an der unteren Grenze des
örtlichen Mietspiegels anbieten und dieses attraktive Wohnraumangebot zudem
erweitern. Gleichzeitig soll das Wohnquartier durch hochwertige, private Grün- und

-4Freiflächen sowie kleinere Gemeinschaftsbereiche gestalterisch und funktional
aufgewertet werden.
In Anbetracht stetig steigender Mietpreise und der allgemeinen Wohnraumknappheit stellt
die Planung einen wichtigen Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem
Wohnraum dar, gewährleistet die hierfür notwendige Nutzungsintensität und verfolgt
gleichzeitig einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden im Sinne der
Planungsmaxime „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Durch diese städtebauliche
Nachverdichtung und die Wiedernutzbarmachung von Flächen wird den Zielen einer
nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung getragen. Um dies zu erreichen, ist es
erforderlich, diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen.

2.

Rechtsgrundlagen
a) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017
(BGBI. I S. 3634), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.01.2023
(BGBI. 2023 I Nr. 6).
b) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
21.11.2017 (BGBI. I S. 3786), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom
14.06.2021 (BGBI. I S. 1802).
c) Landesbauordnung (LBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 05.03.2010
(GBl. S. 358 ber. S. 416), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 07.02.2023
(GBI. S. 26, 41)
d) Planzeichenverordnung (PlanZV) in der Fassung vom 18.12.1990 (BGBI. I S. 58), zuletzt
geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 14.06.2021 (BGBI. I S. 1802)

3.

Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Römerstraße
119 - 139“ ist ca. 0,7 ha groß. Der Geltungsbereich umfasst die beiden Flurstücke 1991
(Wohngebäude Römerstr. 119 bis 127) und 1991/3 (Wohngebäude Römerstr. 129 bis
135), eine Teilfläche des Flurstücks 1991/2 (Wohngebäude Römerstr. 137 und 139) sowie
außerdem jeweils eine Teilfläche der Straßenflurstücke 2000 (Römerstraße), 1991/1 (kleine
Römerstraße), 1913/1 und 2002/10 (Schaffelkinger Weg).

4.

Änderung bestehender Bebauungspläne
Das Plangebiet überlagert die räumlichen Geltungsbereiche der folgenden
Bebauungspläne:
-

„Römerstraße“ (rechtskräftig seit 08.04.1952)
„Egginger Weg - Römerstraße“ (rechtskräftig seit 02.10.1957)
„Römerstraße - Grimmelfinger Weg“ (rechtskräftig seit 19.11.1955)
„Unterer Kuhberg“ (rechtskräftig seit 29.07.1968)

Diese Bebauungspläne werden mit Inkrafttreten des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes „Römerstraße 119-139“ überplant, ihre Festsetzungen und örtlichen
Bauvorschriften treten (im Bereich des Plangebiets) außer Kraft.

-5-

5.

Verfahrensübersicht
Fachbereichsausschuss Stadtentwicklung, Bau und Umwelt, Sitzung am
08.02.2022
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) - Start VgV-Verfahren an
der Römerstraße und Kenntnisnahme der geplanten
Grundstücksentwicklung Römerstraße 119 - 135 (BImA) sowie der
Gebäude 137 - 139 (Stadt Ulm) für Geschoss-/ Mietwohnungsbau und
Zustimmung zum weiteren Vorgehen (vgl. GD 033/22)

6.

Darstellungen des Flächennutzungsplans
Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan des Nachbarschaftsverbands Ulm stellt das
Plangebiet als Wohnbaufläche (Bestand) dar.
Bauflächen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Römerstraße
119-139“ werden als “allgemeine Wohngebiete (WA)“ gem. § 4 BauNVO festgesetzt.
Somit kann dieser Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.

7.

Sachverhalt

7.1.

Ausgangslage
Das Plangebiet befindet sich ca. 2 km südwestlich der Ulmer Innenstadt in der Weststadt
zwischen der Römerstraße und der Parkanlage „Unterer Kuhberg“.
Nordwestlich des Plangebiets bestehen drei- und viergeschossige Zeilenbauten mit
Gemeinschaftsunterkünften für Geflüchtete sowie temporär errichtete Notunterkünfte in
Form von Wohncontainern. Auch im Osten und Westen grenzt drei- bis viergeschossiger
Geschosswohnungsbau in versetzter Zeilenbauweise an. Die Bebauung im Süden und
Südwesten ist kleinteiliger und besteht aus überwiegend zweigeschossigen Einfamiliensowie Doppelhäusern. Im Osten und Südosten erstrecken sich schließlich die Grünflächen
der Parkanlage am „Fort Unterer Kuhberg“.
Die maßgeblichen Nutzungen in der Umgebung sind:
-

Im Norden:
Im Osten:
Im Süden:
Im Westen:
Im Nordwesten:

Wohnen und Polizeirevier Ulm-West
Wohnen und Grünfläche / Park „Unterer Kuhberg“
Wohnen und Kleingärten
Wohnen
Gewerbe / Nahversorgungszentrum

Die Grundstücksflächen im Plangebiet sind mit 11 Wohngebäuden aus den 1950er Jahren
bebaut und über die Römerstraße, den Schaffelkinger Weg sowie die kleine Römerstraße
im Innern des Plangebiets erschlossen. Entlang der Verkehrsflächen und zwischen den
Wohngebäuden stehen etwa 30 Bestandsbäume. Der Auftakt und Abschluss der kleinen
Römerstraße bzw. die Mündungsbereiche sind durch massive Steinmauern torähnlich
gestaltet. Das Gelände fällt in Richtung der Römerstraße um ca. 10 Höhenmeter ab.

-67.2.

Geplante Neugestaltung
Die Konzeption zur Neuordnung und -bebauung des Plangebiets hat das Büro
Baumschlager Eberle Architekten (Lustenau) im Rahmen eines VgV-Verfahrens entworfen
und anschließend weiterentwickelt.
Das Bebauungskonzept ist im Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 5) ersichtlich.
Das Bebauungskonzept orientiert sich hinsichtlich der städtebaulichen Dichte, der
Körnung und der Höhenentwicklung grundsätzlich an der bestehenden
Bebauungsstruktur im Plangebiet und der Umgebung sowie an der Topographie. Geplant
sind insgesamt 9 Wohngebäude mit drei bzw. vier Vollgeschossen und begrünten
Flachdächern. Der Auftakt im Norden und das Zentrum des Wohnquartiers werden durch
viergeschossige Baukörper markiert. Im Übergang zur Parkanlage im Süden sowie zu den
kleinteiligen Einfamilien- und Doppelhäusern im Südwesten reduzieren Staffelgeschosse
die Höhenentwicklung. Die dreireihige Anordnung der geplanten Wohngebäude längs der
Hangneigung bewirkt zudem eine natürliche Höhendifferenzierung der Baukörper.
Gleichzeitig wird die kleine Römerstraße dadurch (stärker) räumlich gefasst und eine
Adressbildung gefördert. Außerdem ermöglicht die Ost-West-Ausrichtung der Gebäude
eine optimale Belichtung der Wohnungen. Im Südwesten formt die geplante
Bebauungsstruktur adäquat dimensionierte Grün- und Freiflächen zu einer „Grünen
Mitte“ für die Bewohnenden.
Durch diese ausgewogene Gliederung und Körnung, die differenzierte Höhenentwicklung
und die erforderliche, aber maßvolle städtebauliche Dichte fügt sich die flächeneffiziente
Neubebauung intuitiv in die gewachsene Stadtstruktur ein.
Das Nutzungskonzept sieht 9 Wohngebäude mit insgesamt 71 preisgedämpften
barrierefreien Mietwohnungen (hauptsächlich 2- bis 4- Zimmerwohnungen) vor.
Außerdem sind z.B. im Erdgeschoss an der frequentierten Römerstraße auch verträgliche
gewerbliche Nutzung o.ä. möglich.
Alle notwendigen Kfz-Stellplätze werden in einer eingeschossigen Tiefgarage (TG)
untergebracht. Die Ein- und Ausfahrt der TG ist in das Gebäude integriert. Zur Ergänzung
bzw. für Publikumsverkehr (Gäste) sind 4 weitere Kfz-Stellplätze am Schaffelkinger Weg 4
angeordnet.
Die Bestandsbäume stehen der geplanten Bebauungsstruktur und insbesondere der
Tiefgarage entgegen und sollen deshalb gefällt werden. Im Gegenzug ist die
Neuanpflanzung von etwa 14-15 großkronigen Bäumen geplant. Gleichzeitig wird (bis zur
öffentlichen Auslegung) abschließend geprüft, inwieweit der Erhalt einzelner,
höherwertigerer Bestandsbäume am Rand des Plangebietes im Einzelfall nicht doch
möglich ist.
Das Grün- und Freiflächenkonzept umfasst neben der Anpflanzung großkroniger Bäume
eine halböffentliche „Grüne Mitte“ (Gemeinschaftsgarten) mit Spielgeräten und
Sitzgelegenheiten sowie private Garten- und Terrassenbereiche bzw. vorgestellte und
begrünte Balkone im Westen der Wohngebäude. Die Dachflächen sollen extensiv begrünt
und mit aufgeständerten Photovoltaikanlagen ausgerüstet werden; daneben basiert das
Energiekonzept auf einem Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Ulm. Die
Wohngebäude sollen letztlich die Anforderungen eines KfW-Effizienzhauses 55 erfüllen.
Die Mietpreise sind vorgegeben: Da die BImA ausschließlich mit Steuergeldern bzw.
staatlichen Vermögenswerten arbeitet und generell keine Fördermittel jedweder Art
beantragen bzw. zur Gegenfinanzierung ihrer Maßnahmen einsetzen darf, ist es ihr

-7rechtlich nicht möglich Sozialwohnungen bzw. öffentlich geförderten Wohnungsbau zu
errichten. Es besteht jedoch eine bundesinterne Mietenrichtlinie, wonach die BImA
verpflichtet ist, die Mieten an der unteren Grenze des örtlichen Mietspiegels zu
orientieren. Derzeit ist die Nettokaltmiete auf maximal 10 €/m² begrenzt.
7.3.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Bei der vorliegenden Bebauungsplanung handelt es sich um eine Maßnahme der
Innenentwicklung, die dem Ziel dient, die innerörtliche Wohnfunktion zu stärken,
innerörtliche Potentialflächen zu aktivieren (Nachverdichtung und Innenentwicklung) und
somit indirekt auch die zentralen Versorgungsbereiche zu stärken. Somit sind die
Voraussetzungen des beschleunigten Verfahrens gem. § 13a BauGB (Bebauungsplan der
Innenentwicklung) erfüllt.
Das Gebiet hat eine Größe von ca. 0,7 ha, womit der kritische Schwellenwert von 2,0 ha
überbaubare Grundstücksfläche, welcher eine Vorprüfung des Einzelfalls i. S. d. §13a Abs.
1 Satz 2 Nr. 2 BauGB nach sich ziehen würde, nicht erreicht wird. Ein enger sachlicher,
zeitlicher und räumlicher Zusammenhang zu benachbarten Bebauungsplänen besteht
nicht.
Darüber hinaus wird durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben
begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
unterliegen.
Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB kommt daher im vorliegenden Fall zur
Anwendung. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten
Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB entsprechend.
Demzufolge wird
- von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB,
- vom Umweltbericht nach § 2a BauGB,
- von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener
Informationen verfügbar sind und
- von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6a Abs. 1 und § 10a Abs. 1 BauGB
abgesehen.
Ebenso finden § 4c BauGB (Überwachung) sowie die Eingriffs- / Ausgleichsregelung nach
§ 1a Abs. 3 BauGB keine Anwendung. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit
und die Anhörung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (§§ 3 Abs. 1
und 4 Abs. 1 BauGB) wird dennoch durchgeführt.
Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO
Zulässig sind folgende Nutzungen
-

Wohngebäude,
die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden,
Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende
Handwerksbetriebe,
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale,
gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Sämtliche im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise
zulässige Nutzungen werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO

-8nicht Bestandteil des Bebauungsplans bzw. ausgeschlossen.
Zudem wird gemäß § 12 Abs. 3a BauGB festgesetzt, dass im
Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans nur
Nutzungen zulässig sind, zu deren Durchführung sich die
Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.

Maß der baulichen Nutzung maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ):
WA 1 0,5 und WA 2 0,4
Die Höhe baulicher Anlagen wird durch die Anzahl bzw. das
Höchstmaß zulässiger Vollgeschosse und eine maximale
Höhenlage (in Metern über NN) für die Oberkante (OK)
baulicher Anlagen festgesetzt.
Maximal zulässige Anzahl an Vollgeschossen: IV
Überbaubare
Grundstücksflächen

wird festgesetzt mittels Baugrenzen.

Bauweise

offene Bauweise

Dachform

Dachform wird als Flachdach festgesetzt.

Parkierung

ST und TG

Kfz- und Fahrradstellplätze Festsetzung einer umgrenzten Fläche für Tiefgaragen und
Kellerräume (geplant ist eine eingeschossige Tiefgarage für
Kfz- und Fahrradstellplätze) und einer umgrenzten Fläche für
4 oberirdische Stellplätze
Versorgungsflächen

Festsetzung einer Fläche eine Trafostation

Maßnahmen zum
Schallschutz

Es werden bauliche Schallschutzmaßnahmen an den in der
Planzeichnung festgesetzten Fassaden notwendig sein.

Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird im östlichen Teil des Plangebiets
(WA 1) mit 0,5 und im westlichen Teil des Plangebiets (WA 2) mit 0,4 festgesetzt. Dadurch
wird im östlichen Teilbereich der Orientierungswert nach § 17 BauNVO für die Obergrenze
der Grundflächenzahl überschritten. Entsprechend der geplanten Bebauung bzw.
Höhenentwicklung resultiert daraus auch eine Überschreitung des Orientierungswerts für
die Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ). Die Überschreitungen haben allerdings
folgende besondere städtebauliche Gründe:
- Trotz des geringen Flächenumfangs und der schmalen Baugrundstücke ermöglichen
sie eine maßvolle Nachverdichtung und flächeneffiziente Neubebauung der
östlichen Baufläche (WA 1) mit der Zielsetzung, zusätzlichen bezahlbaren
Wohnraum zu schaffen.
- Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht
beeinträchtigt. Schließlich erlaubt die geplante Bebauungsstruktur bzw.
Gebäudeausrichtung eine optimale Belichtung, Besonnung und Belüftung der

-9Wohnungen und bewahrt außerdem einen adäquaten Grenzabstand zu
benachbarten Grundstücken. Folglich wird die Wohnqualität in der direkten
Nachbarschaft durch das Vorhaben nicht wesentlich eingeschränkt.
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne des
§ 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO werden durch die Überschreitung der Obergrenze der
Grundflächenzahl nicht beeinträchtigt. Die Lage und die Ausrichtung der Bebauung
ermöglichen eine ausreichende Belichtung und Belüftung aller Bereiche der geplanten
Baukörper. Nachteilige Auswirkungen auf die umliegenden Gebäude und ihre Bewohner
sind nicht zu erwarten.
Nach § 5 Abs. 7 LBO überschreiten die Abstandsflächen dieser Bauteile im nördlichen
Abschnitt der kleinen Römerstraße knapp die Mitte der öffentlichen Verkehrsfläche (nicht
jedoch Abstandsflächen benachbarter Gebäude) und werden deshalb im Bebauungsplan
in ihrer Tiefe reduziert: Für Balkone und Loggien wird eine Überschreitung der Baugrenzen
entsprechend den Darstellungen im Vorhaben- und Erschließungsplan zugelassen. Eine
Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit ist nicht ersichtlich.
Die verkehrlichen Anforderungen stehen der angestrebten Dichte ebenfalls nicht
entgegen. Die Erschließung des Plangebietes ist durch die bestehenden Verkehrsflächen
gesichert. Sonstige öffentliche Belange stehen der Konzeption des Plangebietes ebenfalls
nicht entgegen. Insgesamt entsprechen die Festsetzungen dieses Bebauungsplans damit
den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.

7.4.

Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung
Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung (§13a BauGB) handelt, sind
keine naturschutzrechtlichen Eingriffsregelungen erforderlich.
Vorrangiges Ziel ist es, einen angemessenen Ausgleich für die wegfallenden
Bestandsbäume zu schaffen und den grünen Gebietscharakter zu erhalten. Der
Baumbestand ist aus artenschutzrechtlicher Sicht nicht erhaltenswert, steht aber der
geplanten Bebauung entgegen und soll deshalb gefällt werden. Inwieweit der Erhalt
einzelner, höherwertigerer Bestandsbäume am Rand des Plangebietes dennoch möglich
ist, wird (bis zur öffentlichen Auslegung) abschließend geprüft.
Pflanzgebot:
Je 300 m² nicht überbauter Grundstücksfläche ist mind. ein Baum 1. Ordnung mit einem
Stammumfang von mind. 20-25 cm gemäß der Artenliste zu pflanzen, dauerhaft zu
erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Dementsprechend sieht der Vorhaben- und
Erschließungsplan etwa 14-15 Standorte für großkronige Bäume vor. Darüber hinaus
sollen einige kleinere Bäume oder Sträucher gepflanzt werden. Es gelten die Eintragungen
des Außenanlagenplans (Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans).
Dachbegrünung:
Flachdächer und Tiefgaragendecken sind extensiv bzw. intensiv zu begrünen. Die
notwendige Überdeckung mit durchwurzelbarem Pflanzsubstrat richtet sich nach der
jeweiligen Bepflanzung.

- 10 7.5.

Artenschutz
Die Untersuchung der artenschutzrechtlichen Belange erfolgt durch das Büro für
Landschaftsökologie Grom. Der Beurteilung nach sind dauerhafte artenschutzrechtlich
relevante Beeinträchtigungen durch das Bauvorhaben auszuschließen oder (nach
derzeitigem Kenntnisstand) nicht zu erwarten. Um eine etwaige Nutzung der Gebäude
durch Fledermäuse abschließend zu beurteilen, werden vertiefende Untersuchungen
angestellt. Außerdem muss das Untersuchungsgebiet im Nordwesten erweitert werden;
die Teilfläche von Flurstück 1991/2 ist bisher nicht betrachtet worden.
Zur Vermeidung artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG wird eine
Bauzeitenregelung festgesetzt. Zudem gilt es, vorhandene Nisthilfen nach der
Neubebauung wieder aufzuhängen und um 10 Höhlenbrüterkästen, 5 Halbhöhlenkästen
sowie 5 Nisthilfen für den Mauersegler zu ergänzen. Der Baumbestand ist aus
artenschutzrechtlicher Sicht nicht erhaltenswert.

7.6.

Baumgutachten
Der Sachverständige für Garten- und Landschaftsbau Rolf Hagmeyer hat ca. 30
Bestandsbäume gesondert untersucht und die Wertigkeit wie folgt eingeschätzt:
-

3 Bäume sind gering erhaltenswert (hoher Pflegerückstand)

-

9 Bäume sind mittel erhaltenswert (Pflegerückstand)

-

18 Bäume sind nicht erhaltenswert

Die Verpflanzung der Bestandsbäume wird als unverhältnismäßig hoher Aufwand
eingeschätzt.
Der Untersuchungsbereich des Baumgutachtens muss im Nordwesten erweitert werden;
die Teilfläche von Flurstück 1991/2 ist bislang nicht betrachtet worden.

7.7.

Immissionsschutz
Der Schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Heine + Jud (s. Anlage 6) zufolge
führen Schallimmissionen durch Straßen- und Schienenverkehr bei den geplanten
Wohngebäuden im nördlichsten Baufenster zur Überschreitung der Orientierungswerte
der DIN 18005 sowie der Grenzwerte der 16. BImSchV (Verordnung zur Durchführung des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes) und an der Nordwestfassade unmittelbar an der
Römerstraße auch zu einer Überschreitung der Schwellenwerte der Gesundheitsgefahr.
Auf die Untersuchungsergebnisse wird verwiesen.
Durch die Überschreitungen werden an den betroffenen Wohngebäuden passive
Lärmschutzmaßnahmen und / oder Maßnahmen der architektonischen Selbsthilfe
notwendig. Maßgeblich sind die entsprechenden Eintragungen im Vorhaben- und
Erschließungsplan.
Die textlichen Festsetzungen beinhalten einzuhaltende Lärmpegelbereiche, Anforderung
an Lüftungseinrichtungen sowie bauliche Schallschutzmaßnahmen für
Außenwohnbereiche, um sicherzustellen, dass die Beeinträchtigungen durch den
Verkehrslärm entscheidend reduziert werden und somit gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind. Abweichend von den getroffenen textlichen

- 11 Festsetzungen kann der erforderliche Schallschutz alternativ auch durch andere,
nachweislich geeignete Maßnahmen erreicht werden. Hingegen stehen aktive
Schallschutzmaßnahmen aus städtebaulicher, technischer und finanzieller Sicht in keinem
geeigneten Verhältnis.
Eine Orientierung aller Aufenthaltsräume zu lärmabgewandten Gebäudeseiten ist
angesichts der Grundstücksverhältnisse und der geplanten Bebauungskonzeption im Sinne
einer flächeneffizienten Neubebauung und maßvollen Nachverdichtung nicht möglich.
Im Bereich der Tiefgarage bzw. der Ein- und Ausfahrt (Gebäude-integriert) verursacht das
geplante Bauvorhaben schließlich Lärm an sich selbst. Daraus resultiert eine unwesentliche
Beeinträchtigung, die durch geeignete Maßnahmen nach dem Stand der Technik
verringert werden kann. Diesbezüglich nennt das Schallschutzgutachten Beispiele. Weitere
Lärmimmissionen sind nicht absehbar.
In der Abwägung zwischen dem Schutz der Bevölkerung vor schädlichen
Umwelteinwirkungen und der von Schaffung von (zusätzlichem) bezahlbarem
innerstädtischen Wohnraum werden die nach den erforderlichen Maßnahmen noch
verbleibenden Einschränkungen für vertretbar gehalten.

7.8.

Baugrunduntersuchung
BauGrund Süd hat für das Plangebiet eine Baugrunduntersuchung durchgeführt. Diese
kommt zu dem Ergebnis, dass die bindigen Böden der Verwitterungsdecke sowie der
darunter anstehenden Schwemmlehme und der Unteren Süßwassermolasse für die
Versickerung nicht geeignet sind. Eine Schadstoffbelastung der Böden konnte nicht
festgestellt werden. Für die Gründung der Wohngebäude / der gemeinsamen Tiefgarage
in den Schwemmlehmen wird in Abhängigkeit von Setzungsdifferenzen eine
Flächengründung (oder alternativ eine Flachgründung mit Einzel- und
Streifenfundamenten) empfohlen. Die Baugrube kann in Bereichen mit geringem
Grenzabstand voraussichtlich nur in Kombination mit einem Verbau ausgehoben werden.

7.9.

Altlasten / Schadstoffe
Arcadis Germany hat im Plangebiet eine orientierende Gebäudeschadstofferkundung
durchgeführt und schadstoffbelastete Baustoffe / -materialien (Asbest, alte Mineralwolle,
PCB, HBCD, Quecksilber, Altholz und mineralische Bauabfälle) dokumentiert. Beim
Rückbau der Bestandsgebäude muss eine Schadstoffsanierung und Entsorgung der
schadstoffbelasteten Baustoffe / -materialien erfolgen.

7.10.

Kreislauf-/ Abfallbewirtschaftung
Gemäß § 3 Abs. 3 Landes-Kreislaufwirtschaftsgesetz (LKreiWiG) soll bei geplanten
Erdbaumaßnahmen ein Erdmassenausgleich erfolgen und der anfallenden Aushub vor Ort
wiederverwendet werden. Für nicht verwendbare Aushubmassen gilt es, eine geeignete
Entsorgung vorzusehen.
Bei verfahrenspflichtigen Abbruch-, Teilabbruch- und Baumaßnahmen (prognostizierter
Bodenaushub >500 m³) muss schließlich ein Abfallverwertungskonzept erstellt und durch
die zuständige Abfallrechtsbehörde geprüft werden (§ 3 Abs. 4 LKreiWiG).

- 12 7.11.

Kampfmittel
Für die Flurstücke wurden Luftbildauswertungen zur Überprüfung des Verdachts auf
Kampfmittelbelastung vorgenommen. Der Verdacht der Kontamination wurde nicht
bestätigt. Nach derzeitigem Kenntnisstand sind keine weiteren Maßnahmen notwendig.

7.12.

Örtliche Bauvorschriften
Zur Sicherstellung der gestalterischen Zielsetzungen im Plangebiet werden örtliche
Bauvorschriften nach § 74 der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) als
eigenständige Satzung festgesetzt. Gestaltungsanforderungen werden für Dachflächen
und für Werbeanlagen definiert. Detaillierte Regelungen zu Material und Farbe der
Fassaden und Dächer werden im Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplan getroffen.

7.13.

Gebäudegestaltung
Material und Farbe der Fassaden, Fassadenöffnungen und der Dachdeckung werden im
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelt und mit der
Stadt Ulm abgestimmt.

8.

Kosten
Der Stadt Ulm entstehen durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Römerstraße
119-139“ keine Kosten. Die Kosten für die Bearbeitung des Bebauungsplans werden von
der Vorhabenträgerin als Veranlasserin des Bebauungsplans vollständig getragen.

9.

Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden
Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage von § 13a BauGB im beschleunigten
Verfahren durchgeführt. Auf Grund der besonderen Rahmenbedingungen der Planung im
Zusammenhang mit bewohnenden Personen im Bestand sowie anwohnenden Personen in
der unmittelbaren Nachbarschaft und der direkten Lage an der Römerstraße ist eine
zweistufige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und der sonstigen Träger
öffentlicher Belange vorgesehen (Verfahren § 3 Abs. 1 und 2 BauGB sowie § 4 Abs. 1 und
2 BauGB).
Das von der Vorhabenträgerin beauftragte Planungsbüro citiplan GmbH, Pfullingen hat in
Abstimmung mit der Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht den Vorentwurf
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Römerstraße 119-139“ und die Satzung der
örtlichen Bauvorschriften in der Fassung vom 28.04.2023 erstellt. Die Unterlagen samt der
beiliegenden Begründung können öffentlich ausgelegt werden.