Anlage 2a zu GD 112/23
Sanierungsgebiet „Dichterviertel“
Erläuterungen zur MUF für FBA am 23.05.2023
Programmjahr: 2023
Einleitung
Der Gesamtkostenrahmen beläuft sich auf 15,2 Mio €.
Im Programm LSP und SUW wurde bisher ein Förderrahmen in Höhe von 8.999.999 € bewilligt.
Die geplanten förderfähigen Kosten belaufen sich aktuell auf 10.893.562 €.
Das Sanierungsgebiet endet am 30.04.2023.
Ein Antrag auf Verlängerung bis 30.04.2025 wurde am 28.11.202 gestellt. Ein Bescheid liegt
bisher nicht vor.
Sachstandsbericht
Das Sanierungsgebiet „Dichterviertel“ wurde im Jahr 2011 in das LSP aufgenommen und 2013
in das SUW überführt. Mit Bescheid vom 07.02.2023 wird das Sanierungsgebiet im LSP
weitergeführt.
Während der bisher gewerblich geprägte Entwicklungsschwerpunkt „Dichterviertel Nord“ mittels
Neubebauung weitestgehend umstrukturiert und für rund 1.600 Menschen zur neuen Heimat
werden wird, sind in den Entwicklungsbereichen Mitte und Süd hauptsächlich Maßnahmen im
Gebäude- und Grünbestand angedacht.
Entwicklungsbereich Nord
Im Jahr 2013 wurde für den nördlichen Bereich des Dichterviertels ein städtebaulicher
Ideenwettbewerb ausgelobt, dessen Siegerentwurf 2014 in einen Rahmenplan überführt wurde,
der wiederum als Grundlage für die künftigen vorhabenbezogenen Bebauungspläne dient (siehe
Anlage 3).
Nach zweijähriger Bauzeit wurde im Frühjahr 2018 das erste Großprojekt im „Dichterviertel Nord“
(Neubau eines 4-Sterne-Plus-Hotels zusammen mit 74 Wohneinheiten, Büroflächen und
Gastronomie) bezugsfertig. Der hieran angrenzende zweite Bauabschnitt mit 112 MikroApartments und 59 Seniorenwohnungen wurde im Mai 2020 bezugsfertig.
Dank dieser Neubauvorhaben ist mittlerweile Bewegung in die bisher sehr schwierig gelagerten
Grundstücksverhandlungen gekommen. Der Abbruch aller städtischen Gebäude im
Oktober/November 2018 hat diesen Prozess ebenfalls befördert.
So hat die städtische UWS zusammen mit der Ulmer Heimstätte den Zuschlag für das zentrale,
dem Hotel gegenüberliegende städtische Grundstück, erhalten. Dort entstehen seit 2020 rund 77
geförderte Mietwohnungen, eine Kindertagesstätte mit bis zu 4 Gruppen sowie eine
Arbeits-/Werkstätte für Menschen mit Behinderungen und angegliedertem Begegnungscafé. Die
im Bau befindliche Maßnahme soll im Frühjahr 2024 fertiggestellt sein.
Nördlich der zukünftigen Achse Innenstadt hat seit Ende 2021 ein weiteres Großprojekt zweier
Investoren begonnen. Durch die Fa. Völk Immobilien werden künftig weitere 59 Wohneinheiten
und zwei Gewerbeeinheiten entstehen. Die Fa. Pro Invest errichtet in ihrem Gebäudeabschnitt
52 Wohn- und zwei Gewerbeeinheiten. Die Fertigstellung von Pro Invest ist für das 4. Quartal
2023 geplant, die Fertigstellung von Fa. Völk Immobilien für das 1. Quartal 2024.
Mitte des Jahres 2022 ist auf dem ehemaligen „Holbeingelände“ nördlich der Kleinen Blau der
Bauabschnitts 4 von Pro Invest begonnen worden. Der Abbruch der bestehenden, gewerblichen
Bauten ist noch im Spätherbst 2021 erfolgt. In diesem, direkt an den bereits vorhandenen
Bauabschnitt 2 angrenzenden, Gebäudekomplex werden voraussichtlich weitere 100
Wohneinheiten, 2 gewerbliche Einheiten sowie eine Gastronomie entstehen. Die Fertigstellung
ist für das 1. Quartal 2025 geplant.
Auf dem Grundstück südlich der Kleinen Blau an der Bleichstraße konkretisieren sich die
Planungen zum Neubauprojekt Schäfer. Hierfür wurde Ende des Jahres 2022 die
Genehmigungsplanung eingereicht. Die Baugenehmigung liegt nun seit Ende Februar 2023 vor.
Mit dem Baubeginn ist im Juli 2023 zu rechnen. In diesem Gebäudekomplex werden weitere 108
Wohneinheiten, ein größerer Lebensmittelmarkt und zwei Gewerbeeinheiten geplant. Von einer
möglichen Fertigstellung ist Ende 2025/Anfang 2026 auszugehen.
Aufgrund der geplanten baulichen Dichte hat die (Aufenthalts-)Qualität des öffentlichen Raums
im Quartier „Dichterviertel Nord“ einen hohen Stellenwert. Das 2017 fertiggestellte
Gestaltungshandbuch liefert die Grundlage für ansprechend durchgrünte und seitens der
Bewohner*innen eigeninitiativ nutzbare Straßenflächen.
Die Straßenausbauplanung wurde nach einem europaweiten Ausschreibungsverfahren im Juli
2020 vergeben. Aufgrund der angedachten Zeitschienen der Vorhabenträger sind seitens der
SAN derzeit fünf Bauabschnitte vorgesehen. Der erste Bauabschnitt wird Ende April dieses
Jahres noch im laufenden Sanierungsgebiet fertiggestellt werden.
Die geplante Geh- und Radwege-Verbindung über die Kleine Blau soll zusammen mit dem 2.
Bauabschnitt voraussichtlich ab Mitte des Jahres 2024 realisiert werden. Hierzu müssen aufgrund
der zahlreichen Schnittstellen enge Abstimmungen mit den Vorhabenträgern getroffen werden.
Für die weitere Projektentwicklung im Quartier ist eine Planungsgrundlage speziell für die Brücke
über die Kleine Blau noch im laufenden Sanierungsgebiet zwingend erforderlich. Die
Abstimmungen mit den Vorhabenträgern, dem Planer der Brücke und den städtischen
Abteilungen haben bereits begonnen.
Entwicklungsbereich Mitte
Auf dem Grundstück Gartenstraße 20 wurde ein vier- und siebengeschossiges Wohn- und
Geschäftshaus (mit Tiefgarage, zwei Gewerbe- und dreizehn Wohneinheiten) 2019 bezogen.
Im Zuge des Neubaus und der umfassenden Modernisierung der unmittelbar angrenzenden
Mehrfamilienhäuser der Ulmer Heimstätte (Gartenstraße 22, 24 und Goethestraße 24) konnte
dort auch der öffentliche Raum neugestaltet werden.
So ist die Gartenstraße in diesem Bereich mittlerweile platzförmig (mit zentralem Großbaum und
Bank) aufgeweitet und verkehrsberuhigt ausgebaut. Die bisherige Parksituation wurde neu
konzipiert.
Auch die Uferbereiche der Großen Blau, deren behutsame Umgestaltung mit den baulichen
Maßnahmen rund um das benachbarte Schubart-Gymnasium ihren Anfang gefunden hat, wurden
seit März 2021 neugestaltet.
Der öffentliche Raum rund um das Café Blau ist nun verkehrsberuhigt, die alte Brücke zum
Schubart-Gymnasium abgebrochen und durch eine neue Fußgänger*innen-Brücke in
Verlängerung der Goethestraße ersetzt. Sitzstufen auf beiden Uferseiten der Großen Blau
schaffen Verweilmöglichkeiten direkt am Wasser und die insgesamt 15 neu gepflanzten
Großbäume ergänzen den bereits vorhandenen Baumbestand standortgerecht.
Streng bewacht wird das Ganze durch eine weithin sichtbare, knallrote rennSAPRI des Künstlers
Alfred Bradler aus Ulm, die seit März das Blau-Ufer beim Schubart-Gymnasium ziert.
Die eigentlichen „Highlights“ der Neugestaltungsmaßnahmen aber sind die barrierefreie Rampe
zum Eingang des Café Blau und die dortige sanierte Blaubrücke, welche künftig als „Brückencafé“
eine willkommene Option auf Außenbewirtung bietet.
Entwicklungsbereich Süd
Die Planungen im Bereich des dortigen Glacis wurden gestoppt. Die Aufwertung der gesamten
Glacis-Flächen soll aber im Zuge der Landesgartenschau Ulm 2030 erfolgen, wobei die
bisherigen Konzepte eine wertvolle Grundlage darstellen.
Ersatz- und Ergänzungsgebiet
Das 2015 förmlich als Ersatz- und Ergänzungsgebiet „Nördlich der Blaubeurer Straße“
festgelegte Gebiet soll als attraktiver Ersatzstandort für Betriebsverlagerungen aus dem
Dichterviertel dienen.
Nachdem die Stadt Ulm dort etwa sechs Hektar belastete Gewerbeflächen erwerben konnte,
wurde ab 2019 die Sanierung der dortigen Altlasten in Angriff genommen (geschätzte Kosten
rund 25 Mio. €). Die SAN hat hier die Rolle der Gesamtkoordination inne.
Die Arbeiten sollen im ersten Halbjahr 2023 abgeschlossen sein.